マイホームを購入するときに「この家は離婚するときどうしよう?」と考える人はいませんよね。

そのため、いざ離婚するとなると、マンションをどうしたらよいか、悩む人がほとんどでしょう。

「離婚でマンションを売りたいけど、まだローンが残っている」

「離婚するなら、マンションは売ったほうがいいの?」

「離婚するけど、夫にローンを払ってもらって、子供と妻はマンションに住み続けたい」

離婚の際は、ローンの残っていない自分名義のマンションなら、売らずに住み続けても問題ありません。

しかし、夫名義のローンが残っているマンション、またはペアローンなどの夫婦の収入合算で借りたローンが残っているマンションに住み続けることは、将来、もし住宅ローンを払えなくなったときに様々なトラブルの原因になります。

そのため、離婚することになったら、ローンが残っているマンションは売却することをおすすめします。

離婚時にマンションを売らずに住み続けても問題ないのは、住宅ローンが残っていない自分名義のマンション、または、自分名義の住宅ローンを組んでいる自分名義のマンション(相手が連帯保証人や連帯債務者ではない)の2つの場合のみです。

また、ローンは完済しているが、名義が夫であるマンションに妻と子供が住むという場合は、離婚する際にマンションの名義を妻に変えておくようにしましょう。

後々トラブルにならないためには、離婚前に夫婦間でローンの問題にけじめをつけて、お互いスッキリと再出発できる環境を整えることが大切です。

花沢

この記事では、離婚時にローンが残っているマンションを売却する方法、離婚時でマンションを売却する際の注意点などについてご紹介します。

離婚するなら住宅ローン残債があるマンションは売ったほうがよい

離婚する際、まだマンションの住宅ローンが残っているのなら、マンションは売却することをおすすめします。

なぜなら、住宅ローンが残っているマンションに離婚後もどちらかが住み続けることは、将来、さまざまなトラブルを引き起こす可能性があるからです。

離婚したにも関わらず、お金の問題でトラブルが発生し今後も相手と関わりを持たなければならないとなると、その精神的苦痛は計り知れません。

ここではまず、住宅ローンの残債があるマンションにどちらかが住み続けた場合にどのようなトラブルが起こりうるかを具体的に見ていきましょう。

夫名義の住宅ローン残債があるマンションに妻と子供が住み続ける場合のトラブル

離婚の際、子供がいる場合は特に、できるだけ環境が変わらないようにと、マンションを売却せずに妻と子供が住み続けることを選ぶ人は多いのではないでしょうか。

このとき、もしマンションの住宅ローンをすでに完済しているのなら、売却せずに妻と子供が住み続けることは問題ないでしょう。

しかし、まだ住宅ローンが残っており、養育費がわりに夫に住宅ローンを支払ってもらいながら妻と子供が住み続けるという場合は注意が必要です。

夫は今後、自分が住んでいる家の家賃と妻と子供が住んでいるマンションの住宅ローンを支払うことになります。

今までと変わらない収入で、これを何年も続けていくことは容易ではありませんよね。

将来、もし夫が住宅ローンを支払えなくなり滞納すれば、マンションは競売にかけられ、妻と子供は強制退去させられることになってしまいます。

夫名義のローン残債があるマンションに離婚後も妻が住み続ける方法

子供のことを考えて、どうしても今のマンションに住み続けたいが、夫名義の住宅ローンが残っているという場合は、妻名義で住宅ローンを借り換えるという方法もあります。

ただ、この場合は妻に十分な経済力がなければ、ローンの審査がおりるのは難しいでしょう。

ペアローンや共有名義でローンを組んでいる場合に起こるトラブル

ペアローンなど夫婦の収入合算でローンを組むことのメリットは、どちらかが単独で借りるよりも借入可能額が高いという点です。

このようなメリットから最近ではペアローンや共有名義でローンを組む人も増えていますが、離婚するとなるときっちり話し合いをしておかなければ、後々さまざまなトラブルが発生し、面倒なことになってしまいます。

単独名義の住宅ローンの場合、ほとんどの金融機関は、個人の連帯保証人は立てずに保証会社に保証料を支払って保証してもらうことをローン申し込みの条件としています。

この場合、債務者(ローンの名義人)がローンを支払えなくなれば代わりに保証会社が支払い(代位弁済)、その後保証会社から請求を受けるのは債務者本人です。

しかし、共有名義やペアローンで住宅ローンを組む場合は、お互いが相手の連帯債務者や連帯保証人となることが条件になっています。

そのため、どちらか一方が住宅ローンを支払えなくなったときは、連帯債務者または連帯保証人となっている方が相手の分まで債務を負うことになるのです。

ペアローンで購入したマンションに離婚後もどちらかが住み続けた場合、例えば以下のようなトラブルが考えられます。

夫婦のペアローンで購入したマンションに離婚後も妻と子供が住み続ける場合のトラブル

ペアローンで購入したマンションに妻と子供が住み、夫だけ別の場所に住む場合、夫は自分の住んでいる家の家賃と二重払いになるため、生活に困窮してローンを滞納し始めることが十分考えられます。

もし夫が自分のローンを支払えなくなると、連帯債務者である妻が夫の分も支払わなければなりません。

もともと夫との収入合算で通ったローンなので、妻の収入だけで2人分のローンを支払うのは負担が大きいことは目に見えていますよね。

反対に、妻が自分の分のローンを滞納すると、夫が妻の分も支払わなければなりません。

夫は、現在の住まいの家賃と、自分が住んでもいないマンションのローンを全額負担することになるのです。

マスオ

確かに自分が住む家の家賃と、元妻と子供が住む家のローン両方払い続けるのは大変かも・・・。

サザエ

ペアローンって、お互い協力して家を買う感じがしてとても良いシステムだと思ってたけど、お別れのときは厄介なのね。

離婚時のマンション売却の方法

離婚するならローン残債があるマンションは売ったほうがよいことを、様々なトラブル例を挙げてお話ししましたが、いかがでしたか?

次に、離婚する際、具体的にマンション売却をどのように進めていくのか、どのような売却方法があるのかをご紹介します。

まず、住宅ローンがいくら残っているのかを把握し、マンションがいくらで売れるのか不動産業者に査定をしてもらうことから始めましょう。

査定には複数の不動産業者に一括で依頼ができるHOME4Uイエウールがオススメです。

マンションの査定額が住宅ローン残債より高い場合

マンションが住宅ローンの残債よりも高く売れるなら、普通に売却して問題ないでしょう。

マンションの売却代金からローン残債や売却にかかる費用を引いてもまだプラスが出る場合は、離婚時の財産分与として夫婦の話し合いにより分けることになります。

マンション売却で利益が出た場合

マンションの売却額からマンション購入時にかかった費用や売却にかかった費用を引いてもプラスが出た場合、その所得を譲渡所得といいます。

本来、譲渡所得には税金がかかりますが、3000万円の特別控除の特例により、譲渡所得が3000万円以内であれば税金はかかりません。

3000万円の特別控除の特例については「マンション売却で利益が出ても税金かからない!?知らないと損をする3,000万円の特別控除」を参考にしてください。

マンションの査定額がローン残債より低い場合は任意売却

マンションの査定額がローン残債よりも低く、売却したお金で住宅ローンを完済できない場合、マンションを売却するには、自己資金で住宅ローンの残債を完済しなければなりません。

なぜなら、住宅ローンを組んで購入したマンションには抵当権が設定されており、住宅ローンを完済してこの抵当権を外さなければ、マンションを売却することはできないからです。

抵当権とは?

マンションを購入する際、住宅ローンを組むと、マンションには抵当権が設定されます。

抵当権とは、債務者が住宅ローンを支払えなくなったときに、住宅ローンを貸している銀行がマンションを取り上げ、競売にかけて債権を回収することができるという権利です。

抵当権が設定された状態ではマンションを売却することはできないので、売るためには
この抵当権を外さなければなりません。

抵当権を外すためには、住宅ローンを一括で完済する必要があります。

つまり、通常マンションの売却代金がローン残債より安い場合は、足りない分を自己資金で補うなどしてローンを完済しなければ、売却することはできないのです。

しかし、「任意売却」という売却方法であれば、売却代金が住宅ローン残債を下回ってしまい住宅ローンを完済できなくても、マンションを売却できます。

任意売却とは

マンションの売却代金で残債が返せないが、どうしても売りたい場合、任意売却を考えましょう。

任意売却の特徴

  • ローンの残債よりも低い価格でしか売れない不動産でも売ることができる。
  • 住宅ローンを滞納して競売にかけられそうだという場合に任意売却すれば競売を防げる。
  • 競売よりも債務者にとって良い条件で売却できる(売却価格、残債の返済方法)。
  • 任意売却後に残った残債を保証会社などの金融機関との交渉次第で減額してもらえる。

任意売却では、売却後に残った残債が帳消しになるわけではなく、引き続き返済は続けていかなければなりません。

つまり、任意売却後も、債務者、連帯債務者、連帯保証人は、変わらない責任を負います。

返済を続けなければならないという点では競売と同じですが、競売では、市場価格よりも大幅に安い価格で売られた上、残った残債に対する取り立ても厳しいので、支払えずに自己破産ということにもなりかねません。

その点、任意売却では市場価格とほとんど変わらない価格で売り出せる上、それでも残債が残れば、金融機関との交渉により債務者の支払える範囲で返していくことができます。

それなら、離婚が決まったら任意売却をして、残債の支払いについてお互いにきちんと取り決めをしておき、お互いが無理のないように返していける方法を選んだほうがよいのは一目瞭然ですよね。

任意売却のデメリットは、個人信用情報に載るため、一定期間ローンが組めないという点です(この点は、競売でも同じ)。

任意売却しても残債が残る場合は支払いについてきちんと話し合うこと

任意売却は、住宅ローンの残債があっても売却できるという点で、離婚に際してマンションを売却したいという場合にはよい選択と言えるでしょう。

しかし、任意売却してもなお残債が残る場合は、この残債については今後も支払っていく必要があります。

ペアローンや共有名義のローンの場合、任意売却しても残債が残ったら、残債を2人で支払っていかなければなりません。

この場合も、お互いに連帯債務者や連帯保証人であるという関係は残りますので、支払いに関してきちんと話し合い、取り決めをしておくことが大切です。

また、取り決めたことは公正証書などに残しておくことをおすすめします。

住宅ローンが残っていないマンションは住み続けるほうに名義を変えておく

離婚後もマンションにどちらかが住み続ける場合、「住宅ローンが残っていないこと」のほかに、もう一つ大事なことは、「マンションが自分名義である」という点です。

なぜなら、もし夫名義のまま妻が住み続けた場合、将来さまざまな不都合が生じる可能性があるからです。

マンションが夫名義のままだと、将来妻がマンションを売却したいと思っても、名義人である夫の同意がなければ売ることはできません。

離婚して時間がたてば、夫と連絡が取れなくなっていることも考えられます。

つまり、居住者である妻が、マンションを売りたくても売れないということになるかもしれないのです。

さらに、仮に夫が先に死亡した場合、マンションを子供が相続すれば、相続税がかかることもありますし、夫が別の人を相続人に指定すれば、マンションを出ていかなければならないかもしれません。

離婚時にマンションの名義を妻に変えておけば、離婚に際しての財産分与となるため、贈与税は発生しませんし、将来、妻がマンションを売ることもできます。

こういったことから、住宅ローン完済後のマンションに離婚後も妻が住む場合、マンションが夫名義なら、妻名義に変更しておくほうがよいのです。

花沢

多少面倒でも、きちんと名義変更をしておきましょう。

【まとめ】離婚後住み続けても問題ないのは、住宅ローンも所有名義も自分のマンション

結局、離婚後も売却せずにどちらかが住み続けても問題ないのは、以下の2つの場合のみです。

  • 住宅ローンが残っていない自分名義のマンション
  • 自分名義の住宅ローンを組んでいる自分名義のマンション(相手が連帯保証人や連帯債務者ではない)

つまり、今後、マンションのローン残債などお金の問題で相手と関わらなくてよい場合です。

住宅ローンが残っていなければ、将来、残債の支払いをめぐってもめることはありませんよね。

上記2つの場合以外は、離婚時にマンションを売却して、全てスッキリするのが一番よい方法ではないでしょうか。

また、任意売却して今後も残債を支払っていかなければならない場合は、取り決めたことを公正証書に残すなど、曖昧にしないことが大切です。

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