マンション売却の仲介手数料

マンションを売却する際には、さまざまな費用や手数料がかかります。

売却にかかる費用の中でも特に大きなものが、不動産業者へ支払う仲介手数料です。

この記事では、マンション売却の際にかかる仲介手数料について、消費税はかかるのか、計算の仕方、仲介手数料の上限額、仲介手数料はいつ支払うのかなど、詳しくお話しします。

仲介手数料を払って不動産屋にマンション売却を依頼するのが一般的

個人がマンションの売却などの不動産の売買をする場合、不動産業者に依頼することがほとんどです。

中には、「知り合いでウチのマンションを買いたいと言っている人がいるから、わざわざ仲介手数料払ってまで不動産屋に仲介してもらう必要ない」という人もいるかもしれません。

ですが、だれに売ろうとも不動産屋に仲介してもらうことはとても大切なことです。

不動産の売買は必ず不動産業者に仲介してもらわなければならないという決まりはありませんが、個人間の取引は問題が起こりやすく、こじれると面倒なので、不動産業者に依頼することが一般的なのです。

トラブルなく円滑にマンション売却を勧めたいという方は、不動産業者とキチンと媒介契約を交わして売却を仲介してもらいましょう。

サザエ

媒介契約とは何ですか?

花沢

媒介契約とは、物件の広告を出したり客に物件を紹介したり、マンションを売るための売却活動をあなたの会社にお願いしますという契約のことです。

媒介契約の詳しい内容は「媒介契約の違いと選び方」を参考にしてください。

仲介手数料はマンション売却の成功報酬

仲介手数料とは、不動産業者に支払う成功報酬のことで、買い手が見つかり売買契約が成立した場合に支払います。

不動産業者と媒介契約を交わしたときに支払うものでも、売却活動の途中で支払うものでもありません。

つまり、不動産業者がどんなに売却活動をしてもその結果マンションが売れなければ、仲介手数料は支払う必要はないのです。

仲介手数料を支払うタイミング

仲介手数料は、売買契約が成立したときに不動産業者に請求権が発生します。

不動産の売買は、売買契約のときに物件の引き渡しまで終わることはまれで、たいていは売買契約を交わして、後日、物件の引き渡しとなります(マンション売却の流れ参照)。

そのため、仲介手数料は売買契約時に半額、引き渡し時に残りの半額を支払うのが一般的です。

不動産業者を変えた場合、仲介手数料を支払う必要はない

最初に契約した不動産業者と媒介契約を更新せずに他の業者と契約をし直した場合、最初の不動産業者に仲介手数料を支払わなければならないのでしょうか?

この場合、最初に契約していた業者との契約期間内にマンションは売れなかったので、仲介手数料を支払う必要はありません。

あくまで仲介手数料は成功報酬なので、買い主との間で売買契約が成立しなければ、支払う必要はないのです。

マンション売却の仲介手数料はいくら?相場は?消費税はかかる?

仲介手数料は、宅地建物取引業法によりその上限額が決まっており、以下のように、物件の売買代金によってその額が違います。

ほとんどの業者はこの上限額を仲介手数料としているため、「中古マンション売却の仲介手数料はいくら」というような相場額はありません。

また、仲介手数料には消費税がかかります。

物件の売買代金 売買代金に対する仲介手数料の上限額 消費税8%の場合 消費税10%の場合
売買代金200万円以下の部分 売買代金の5%+消費税 売買代金の5.4% 売買代金の5.5%
売買代金200万円を超え400万円以下の部分 売買代金の4%+消費税 売買代金の4.32% 売買代金の4.4%
売買代金400万円を超える部分 売買代金の3%+消費税 売買代金の3.24% 売買代金の3.3%

マスオ

マンションの売買金額を200万円以下、400万円以下、400万円を越える部分に分けて仲介手数料の上限額を算出するんですね。


花沢

はい、そうなのです。
わかりやすいように仲介手数料の計算例を見てみましょう。

マンション売却の仲介手数料の計算

例えば、マンションが2,000万円で売れた場合、2,000万円を200万円以下の部分、200万円超え400万円以下の部分、400万円を超える部分に分けて計算し、それぞれの部分の手数料を合計したものが不動産業者に支払う仲介手数料の額となります。

実際に計算式を見てみましょう(消費税8%で計算)。

2,000万円のうち200万円以下の部分
200×5.4%=10万8,000円

2,000万円のうち200万円超400万円以下の部分
200×4.32%=8万6,400円

2,000万円のうち400万円を超える部分
1,600万円×3.24%=51万8,400円

10万8,000円+8万6,400円+51万8,400円=71万2,800円

この計算方法は複雑なため、マンションの売買代金が400万円を超える場合は、以下のような簡易な計算式が多く使われています。

消費税8%の場合
売買代金×3.24%+6万4,800円

消費税10%の場合
売買代金×3.3%+6万6,000円

先ほどと同じ2,000万円でマンションを売却した場合の仲介手数料の上限額をこの計算式で出してみましょう(消費税8%で計算)。

2,000万円×3.24%+6万4,800円=71万2,800円

先ほどの分けて計算するやり方と同じ答えになりました。

マンションの売却価格が400万円を超える場合は、こちらの計算式を使うと便利です。

以下に、マンションの売却代金別仲介手数料の上限額の表を掲載していますので、お役立てください。

マンションの売却代金別仲介手数料の上限額

マンションの売却代金 仲介手数料の上限額
消費税8% 消費税10%
600万円 25万9,200円 26万4,000円
800万円 32万4,000円 33万円
1000万円 38万8,800円 39万6,000円
1500万円 55万800円 56万1,000円
1600万円 58万3,200円 59万4,000円
1700万円 61万5,600円 62万7,000円
1800万円 64万8,000円 66万円
1900万円 68万400円 69万3,000円
2000万円 71万2,800円 72万6,000円
2500万円 87万4,800円 89万1,000円
3000万円 103万6,800円 105万6,000円
3500万円 119万8,800円 122万1,000円
4000万円 136万800円 138万6,000円
4500万円 152万2,800円 155万1,000円
5000万円 168万4,800円 171万6,000円

仲介手数料の値引きはしてもいいの?

前章では、仲介手数料の上限額の計算式や表をご紹介しました。

法律で定められているのは上限額のみで、上限額を超えなければ不動産業者は仲介手数料の額を自由に決めることができます。

ほとんどの不動産業者は上限額を仲介手数料としているようですが、中には大幅に値引きをしたり、半額や無料と広告を出している業者もあるようです。

売り主からすると、もちろん安いに越したことはありませんが、仲介手数料の値引きを売りにしているような業者には少し慎重になったほうがいいかもしれません。

このような不動産業者は、仲介手数料を安くしてお客を集め、売り主と買い主の両方から仲介手数料を受け取れるよう、預かった物件を囲い込もうとしている可能性があります

囲い込みをして売り主と買い主の両方から手数料を受け取ることができれば、売り主からの仲介手数料を多少値引きしても、儲かる仕組みになっているのです。

業者があなたのマンションの囲い込みを行うと、あなたのマンションは他の業者のお客に紹介されないのでなかなか売れず、結果として大幅に値引きをしなければならなくなるかもしれません。

仲介手数料を値引きしている不動産業者が全てこのような業者であるとは言えませんが、仲介手数料の安さで不動産業者を決めるのはよくありません。

仲介手数料は上限額いっぱい払っても、きちんとした仕事をしてくれる、信頼できる不動産業者を選びましょう。

仲介手数料以外に請求されることはある?

広告を出したり購入希望者を内覧に案内したりなど、一般的な売却活動に関する費用は全て仲介手数料に含まれているので、別に費用を請求されることはありません。

ただし、通常の仲介業務では行わないような特別な売却活動を依頼者の希望によって行った場合は、その費用を仲介手数料とは別に請求することができます。

例えば、通常とは違う特別な広告や宣伝を行った場合や、遠方の購入希望者と交渉をした場合の出張費などの実費がこれに当たります。

不動産業者が仲介手数料以外に請求することができる費用は、以下の3つを満たすもののみです。

  1. 依頼者の依頼によって発生した費用であること
  2. 通常の仲介業務では発生しない費用であること
  3. 実費であること

売買契約後に契約解除になったら、仲介手数料はどうなる?

売買契約後に契約解除になった場合、不動産業者への仲介手数料は、支払わなければならない場合と支払わなくてもよい場合があります。

その判断は非常に難しいもので、支払うべきか否かで争いがあり、裁判になっている例もあります。

売買契約を解除しても仲介手数料を支払わなくてもよいとき

  • 契約が無効である場合

    錯誤による契約の場合、その契約はなかったものとされ、無効となる。

    ただし、錯誤を主張している側に重大な過失がない場合のみ。

    錯誤とは、内心の意思と表示意思が一致せず、そのことを本人が自覚していない場合の意思表示をいう。勘違い。

    例えば「本人は1,000万円と書いたと思い込んでいたが、実際には100万円と書いてしまっていた」ようなこと。

  • 契約が取り消しとなった場合

    だまされたり(詐欺)脅されたり(脅迫)して契約した場合に、契約の取り消しができる。

売買契約を解除しても仲介手数料を支払わなければならないとき

  • 売り主・買い主の合意解除による契約解除

    手付解除とは異なり、売り主・買い主双方の合意によって契約を白紙に戻す形で解除すること。

    手付金は全額返還される。

    この場合、不動産会社は仲介手数料を満額請求することができると考えられることが多い。

    しかし、売買という目的が達成されていないため、業務を全うしていないことから、一般的に減額の交渉はできると考えられている。

  • 債務不履行による契約解除

    買い主が代金を支払わなかったなど、債務不履行による契約解除になった場合、不動産業者に落ち度はないため、仲介手数料は満額請求できると考えられている。

    ただし、全額ではなく8割などに減額されることもある。

売買契約解除で仲介手数料が発生するかどうか意見が別れる場合

  • 解除特約が適用された場合

    ローン特約など、特約がある場合は特約に定められている内容に従う。

    例えばローン特約など、ローン審査に通らなければ仲介手数料の請求権は発生しないと定められていれば、不動産業者に仲介手数料の請求権は発生しない。

  • 手付解除で契約を解除した場合

    売買契約時、買い主が売り主に売買価格の10%程度の手付金を払うのが一般的。

    この手付金を買い主が全額放棄するか、売り主が、買い主が払った手付金と同額を支払う(手付金倍返し)ことによって契約を解除することを手付解除という。

花沢

手付解除の場合以下のような判決例があり、意見が別れています。

  • 契約が成立した時点で不動産業者に仲介手数料の請求権が発生するため支払わなければならない。
  • 売買契約は解除権が留保された契約であるため、解除権が行使された場合は、請求権はない
  • 契約解除により売買が達成されていない、不動産業者の業務が全うされていないなどの理由で、仲介手数料の2割減ほどの額を支払わなければならない。

マンション売却にかかる仲介手数料まとめ

仲介手数料はマンション売却の費用の中でも特に大きな費用になります。

決して安いものではないので、支払う額に見合った働きをしてくれる不動産業者に依頼したいものですね。

そのためにも、不動産業者に査定を依頼する際は、1社だけでなく数社に依頼し、査定額、対応などを比較して、信頼できる不動産業者を選ぶようにしましょう。

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