マンション売却の仲介手数料
マンションを売却すると、多額の費用がかかります。

とくに不動産業者へ支払う仲介手数料は、マンション売却にかかる費用の大部分を占めるでしょう。

「仲介手数料っていくらするの?」
「仲介手数料を抑えて、なるべく手元に残るお金を増やしたい……」

このように思っている方も多いはず。

そこで今回は、次の3つを中心にマンション売却における仲介手数料について紹介しようと思います。

  • 仲介手数料とは?
  • 仲介手数料の計算方法
  • 仲介手数料の値下げ交渉のコツ

ぜひ最後まで読んで、あなたのマンション売却に活かしてみてください!

マンション売却にかかる仲介手数料とは?

仲介手数料とは、マンションの売手と買手をつなぎ、マンションの売買を行った不動産会社に対する報酬のことです。

そのため買主が見つからず、売買契約も成立することがなければ、手数料を支払う必要はありません。

仲介手数料が発生する業務には、次のものが含まれます。

  • 物件情報サイトに売却するマンションの物件情報を掲載する
  • マンションのチラシを作成して住宅ポストに投函する
  • 買主の内覧案内

など

仲介手数料に含まれている項目を見て、「これだったら不動産会社にお願いしなくても自分でできそう」と思った方もいるでしょう。

実際に仲介手数料を浮かせるため、不動産会社を通さず個人で売買契約を交わす人もいます。

不動産会社を仲介せずにマンションを売却しても、法律上の問題はありませんが、個人間の売買取引は問題が起こりやすいことが多いです。

仲介手数料にかかる費用は大きいですが、トラブルなく円滑にマンションを売却したい方は、不動産会社に仲介してもらってください。

仲介手数料はいつ払うの?

仲介手数料は、折半した金額を2回にわけて不動産会社に支払いを行います。

1回目支払い
手数料50%
マンションの売買契約が成立したとき
2回目支払い
手数料50%
売主から買主へマンション引き渡しを行ったとき

マンションの売買契約が成立した時点で、仲介手数料の支払いは確定しますが、不動産会社はマンションの引き渡しを見届けるまでが仕事です。

そのため売買契約時とマンション引き渡しのそれぞれのタイミングで、仲介手数料を分けて支払うことが一般的にとなっているようです。

ではさっそく、マンション売却にかかる仲介手数料がいくらになるのか見ていきましょう。

マンション売却にかかる仲介手数料の相場と計算方法

「仲介手数料の相場っていくらなんだろ?」
「不動産会社に高い手数料請求されたらどうしよう……」

このように不安に思っている方もいるかもしれませんが、じつはマンション売却にかかる仲介手数料の相場は決まっています。

不動産会社があなた(売主)に請求できる仲介手数料は、宅建業法という法令で定められているからです。

法令で定められている仲介手数料の上限額

売買価格200万円以下 売買価格5.4%+消費税
売買価格200~400万円以下 売買価格4.32%+消費税
売買価格400万円超過 売買価格3.24%+消費税

※平成29年12月8日の改定により、400万円以下のマンションに関しては仲介手数料18万円が上限

法令で定められているのは上限だけで下限は定められていないため、仲介手数用は上限額までなら不動産会社が自由に設定できます。

とはいってもほとんどの不動産会社は、仲介手数料を法令で定められている上限で設定しています。

つまりどこの不動産会社でマンション売却の仲介をお願いしても、仲介手数料は同じだということです。

ですが不動産会社とうまく交渉すれば、仲介手数料を抑えることもできるでしょう。

仲介手数料の値引き交渉については、後に紹介します。

ではまず、あなたが希望する売却価格でマンションを売却した場合、どのくらいの仲介手数料がかかるのかを、上の表を元に計算してみましょう。

少し計算方法がわかりづらいかと思うので、実例と図を使って説明します。

例)売買価格30,000万円にかかる仲介手数料

・売買価格200万円以下部分の仲介手数料
200万円×5.4%×消費税10%=11万8,800円
・売買価格200~400万円以下部分の仲介手数料
200万円×4.32%×消費税10%=9万5,040円
・売買価格400万円超過部分の仲介手数料
2600万円×3.24%×消費税10%=92万6,640円
・仲介手数料の合計
11万8,800円+9万5,040円+92万6,640円=114万480円

マンション売却にかかる仲介手数料の計算方法

つまり、あなたが3,000万円でマンションを売却したいとき、仲介手数料はおよそ114万円かかるということです。

今度は実際に、あなたが売却したいマンションの希望売買価格で計算してみてください。

計算式が複雑で難しく感じる方は、以下の計算式だと比較的簡単に仲介手数料を求められます。(※ただし売買価格が400万円以上の仲介手数料を計算するときのみ)

仲介手数料を求める簡単な計算式
(売買価格×3.24%+6万4,800円)×消費税10%

この計算式の仕組みが気になる方は、以下の図を参考にしてみてくださいね。
マンション売却にかかる仲介手数料の簡単な計算方法

仲介手数料の早見表と自動計算書

仲介手数料を計算するのが苦手な人のために、仲介手数料の早見表と自動計算書を用意しました。

売買価格 仲介手数料
600万円 27万9,840円
800万円 35万1,120円
1,000万円 42万2,400円
1,200万円 49万3,680円
1,400万円 56万4,960円
1,600万円 63万6,240円
1,800万円 70万7,520円
2,000万円 77万8,800円
2,200万円 85万50円
2,400万円 92万1,360円
2,600万円 99万2,640円
2,800万円 106万3,920円
3,000万円 113万5,200円
3,200万円 120万6,480円
3,400万円 127万7,760円
3,600万円 134万9,040円
3,800万円 142万0,320円
4,000万円 149万1,600円

早見表にあなたが知りたい数字がない場合は、仲介手数料の自動計算書を利用して、計算してみてください。

計算してみていかがでしたか?

思っていたより仲介手数料が高いと感じた方もいるでしょう。

ですが先ほども少し触れたように、不動産会社と交渉すれば、仲介手数料を安く抑えられます。

次に、仲介手数料の値引き交渉のコツについて紹介します。

マンション売却にかかる仲介手数料の値引き交渉をするコツ!

すでに紹介したように、仲介手数料の上限は宅建業法で定められていますが、下限は決められていません。

そのため仲介手数料の上限を超えなければ、不動産会社に仲介手数料の値引き交渉ができます。

実際に不動産会社の中には、仲介手数料を半額または無料にしているところもあります。

ですが仲介手数料の値引き交渉は、いつでもできるわけではありません。

仲介手数料の値引き交渉がしやすいのは、不動産会社と媒介契約を交わすとき!

媒介契約を交わす際に、次のどちらか一方を不動産会社に伝えてみましょう。

  • 「専任媒介契約を交わすかわりに仲介手数料を値引きしてほしい」
  • 「希望する価格でマンションを売却できなければ仲介手数料を値引きしてほしい」

これがどういう意味なのかは、次に詳しく説明します。

1. 専任媒介契約を交わすかわりに仲介手数料を値引きしてもらう

媒介契約とは、不動産会社にマンション売却の依頼をするときに結ぶ契約のことをいいます。

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類あるのですが、このうち売主にとって一番都合がいいのは一般媒介契約です。

一般媒介契約は、契約を交わした不動産会社以外の会社とも、媒介契約を結べるため、買主を見つける幅が広がり早くマンションを売却できます。

しかし不動産会社からすれば、他の不動産会社と競争することになるので、一般媒介契約を嫌がります。

なので不動産会社は、他の不動産会社には売却依頼ができない専任媒介契約を勧めてくるのです。

そこで、一般媒介契約を嫌がる不動産会社を逆手に取り、仲介手数料の値引き交渉をします。
専任媒介契約を交わすかわりに仲介手数料を値引き
不動産会社からすれば、囲い込みができる物件が手に入るわけですから、売主からの報酬が減ったとしても、仲介手数料の値引きに応じてくれるでしょう。

ですが先ほども触れたように、専任媒介契約を交わしてしまうと、他の不動産会社に売却依頼ができなくなるため、売主側はなかなかマンションが売れないというリスクを伴います。

高い価格で早期に売却したいなら、一般媒介契約で契約したほうがいいでしょう。

もし一般媒介契約で契約する場合は、次に紹介する値引き交渉術の2つ目を参考にしてみてください。

2. 希望価格でマンション売却ができなければ仲介手数料を値引きしてもらう

じつは仲介手数料を値引きしてもらうより、高い価格でマンション売却することを優先した方が、手元に残るお金を確実に確保できます。

なぜなら仲介手数料の値引き交渉を優先すると、不動産会社の仕事の質が下がり、結果的にマンションの売買価格が下がってしまう可能性があるからです。

仲介手数料の値下げを行うと、売主のマンションを売却するためのコストが削られてしまうため、思うようにマンションの売却活動が進みません。

その結果、なかなか買主が見つからず、売れ残ったマンションは売買価格を下げていく他なくなります。

仲介手数料の値引きをしてマンション売却に失敗

つまり仲介手数料はかからなくても、そもそも手元に残るお金が少なくなるのです。

マンションを売却したお金で買い替えを行う場合は、資金が足りなくなる可能性もあります。

そこで媒介契約を交わすときに、いきなり仲介手数料の値引き交渉をするのではなく、希望価格でマンションが売れなかった場合は値引きしてほしいと条件をつけて交渉しましょう。

そうすれば、仲介手数料がほしい不動産会社も、希望価格で売却できるように気合を入れて買主をみつけてきてくれるはずです。

ただし注意をしてほしいのが、必ず一般媒介契約で、仲介手数料の条件交渉をすること。

不動産会社は専任媒介契約での契約を勧めてくるかと思いますが、それでは前項で紹介した値引き交渉術とあまり変わりません。

売主であるあなたが有利な状態でマンションを売却できるよう、うまく交渉しましょう!

マンションの売買契約後に契約解除となったときの仲介手数料

記事のはじめに、「仲介手数料は、マンション売却の仲介を行った不動産会社に対して、売主が支払う報酬」だと紹介しました。

ですがもしマンションの売買契約後に、契約が解除されてしまったら仲介手数料はどうなるのでしょうか?

じつは売買契約後に契約解除となり、マンションの売買が成立しなかったとしても、売主は不動産会社に仲介手数料を支払わなければなりません。

もちろん、不動産会社に過失がある場合の売買契約の「無効」や「取消」に関しては、売主が仲介手数料を支払う必要はないです。

売主であるあなたが、売買契約後の契約解除をしたときに、仲介手数料支払わなければならないケースと金額については以下のとおりです。

  • 不動産会社に過失はなく、売主・買主の双方合意による契約解除は仲介手数料を全額支払い
  • 買主の債務不履行(購入代金の未払い)による契約解除は5割以上支払い
  • 買主の手付金放棄による解除は5割以上支払い

など

上の2つ目と3つ目にもあるように、あなた(売主)に何の責任がない場合でも、仲介手数料の5割以上支を支払わなければなりません。

マンションの売買契約が解除されても売主は不動産会社に仲介手数料を支払う

じつは買主の都合で契約解除となった際に、売主が不動産会社に支払う仲介手数料について、何度か裁判になったこともあるようです。

どの事例でも、売主が不動産会社に対して仲介手数料の5割以上の支払いが命じられています。

その理由は、「売買契約が成立した時点で、不動産会社は業務をはたしている」からです。

ですが結果的にマンションの売買は成立せず、マンションも引き渡されていないことから、本来支払うべき仲介手数料から、減額した金額のみの支払いですみます。

とはいってもマンションが売却されず、収入もないのに仲介手数料だけ支払うのは売主にとって大損です。

なので、売買契約後に契約解除しない買主を見つけられる不動産会社に、マンション売却の仲介をお願いしましょう。

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【まとめ】仲介手数料を抑えてマンション売却しよう!

ここまでマンション売却にかかる仲介手数料について紹介してきましたが、いかがでしたか?

マンション売却にかかる費用のほとんどは、仲介手数料です。

少しでも手元に残るお金を増やすためにも、不動産会社に仲介手数料の値引き交渉をしてみましょう。

ですが仲介手数料無料を謳った不動産会社は、危険です。

仲介手数料がかかっていない分、対応が遅かったり、売却までに時間がかかったりなど、手数料無料ならではのからくりがあります。

仲介手数料はかかっても、あなたの条件にあわせて値引き交渉をしてくれる大手不動産会社を選ぶようにしてください。

そのためにも、マンションの査定は複数の不動産会社に依頼し、その中から信頼できる不動産会社を選ぶようにしましょう。 

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