マンション売却前の査定で知っておくべき査定ポイントや査定方法を解説

今のマンションを売り払って拠点を移すとなると、気になるのは売値。

「今住んでいるマンションを売るとしたら、いくらで売れるんだろ？」
「できれば少しでも高い値段でマンションを売りたい！」
「あまり立地がよくないから値がつくか心配……。」

マンション売却にはお金がかかりますから、なるべく高い価格で売却したいと思うのも当然です。

そこで重要なのが、マンションの価格を審査する査定。

間取り、築年数、地価などからあなたのマンションの査定額が決まります。

ただ、いきなりマンションの査定を依頼することに抵抗を感じる方も多いかと思うので、まずは一括査定サイトで査定をしてみましょう！

一括査定サイトなら、マンションの所在地などの基本情報を入力するだけで、簡単に査定結果が出ます。

マンション売却を検討されている方は、下の査定サイトから一度査定をしてみてください。

ですが査定の前に、知っておくべきことが3つあります。

以上の3つに気をつければ、あなたのマンションがいくらで売れるのかがわかるだけでなく、マンションを高く売ることもできます。

今回は以上3つについて詳しく説明するので、記事を最後まで読んであなたのマンション売却に活かしてみてください。

売却するマンションの査定方法は4種類

まず査定を行う前に、どんな査定方法でマンションを査定するのかを決めましょう。

査定の方法は主に、「自動査定」「簡易査定」「訪問査定」「鑑定評価」の4つがあります。

4つの査定方法の中でもっとも一般的なのは簡易査定と訪問査定です。

簡易査定と訪問査定は、実際にマンションを売り出したときの参考価格が無料でわかります。

ですが査定の目的によって査定方法も変わるので、まずは4つの査定方法をそれぞれの特徴とともに紹介していきます。

サイトのシミュレーションで行う自動査定

自動査定は、不動産情報サイトが提供している、相場価格をシミュレーションできるサービスです。

マンションの自動査定サービスは、SUUMOとセンチュリー21のサイト内で利用できます。

最寄り駅からの徒歩数や築年数、マンション名を入力するだけで、その場で査定結果が表示されます。

各不動産情報サイトで扱っている物件をもとに、査定価格が算出されるようになっているため、不動産情報サイトによって価格が異なるようです。

また査定結果には◯◯万～◯◯万と、価格に幅があるのでマンションの売却価格として参考しづらいのが難点でしょう。

マンションを売ろうとは思っていないけど、マンションがどのくらいで売れるものなのか興味がある人にオススメの査定方法です。

一括査定サイトですぐに結果がわかる簡易査定

簡易査定は、マンションの立地や間取り、築年数などの基本情報をもとに、不動産会社が査定を行います。

マンションを実際に見て査定を行っていないため査定額は正確でないかもしれませんが、マンションの売却価格はイメージできるでしょう。

複数の不動産会社に簡易査定をしてもらうと、より査定額がイメージしやすくなります。

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査定の結果は査定を依頼した当日中、もしくは翌営業日中に連絡がきます。

電話またはメールに査定結果の連絡がくるので、連絡手段に希望がある場合は、査定の入力フォームにあるコメント欄に記載しておいてください。

簡易査定後により正確な査定額が知りたい方は、簡易査定のあとに訪問査定を依頼してみるのもいいでしょう。

正確な査定額がわかる訪問査定

訪問査定は、マンションの間取りや立地など基本情報だけでなく、不動産会社の担当者がマンションの状態を目で見て正確な査定を行う方法です。

室内の日当たりや使用状態の確認はもちろんのこと、マンションの共有施設や外壁の確認まで行ってから査定額を算出するので、正確な査定額を算出できます。

訪問査定も簡易査定と同じように、一括査定サイトから申し込めます。

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申込みをしてから、マンションを見てもらって査定結果が出るまでおよそ1週間ほどかかるでしょう。

マンションの適正価格がわかる鑑定評価

鑑定評価は、不動産鑑定士の国家資格をもつ鑑定士が「不動産の鑑定評価に関する法律」にもとづいて鑑定評価を行います。

訪問査定に比べてより正確で精度の高い査定結果が出るのが特徴です。

鑑定評価は裁判のときでも資料として提出できるほど法的に効果のあるものなので、買主との売買価格を交渉するときにも役立てられるでしょう。

ただし不動産鑑定士にマンションの査定を依頼すると、最低でも20万円はかかります。

マンションを売却する目的で査定を行うだけであれば、一括査定サイトの無料査定で十分に売買価格を把握できるので、鑑定評価を依頼する必要はないでしょう。

マンションの売却価格に影響する査定ポイント

すでに紹介したように一般的な査定方法は、不動産会社が行う簡易査定や訪問査定です。

では簡易査定や訪問査定を行う不動産会社は、何を基準にして査定を進めていくのでしょうか？

査定を行う前に、マンション査定のポイントについて、一つひとつ確認しておいてください。

マンションの立地と周辺環境から査定

駅までの距離が短い、スーパーや学校などの生活の上で欠かせない施設へのアクセスがしやすいなど、マンションの立地を見てマンションの購入を検討する買主が多いです。

そのためマンションの立地や周辺環境は、査定額の対象にもなりますし、査定額への影響も大きいでしょう。

とくに駅からの距離でマンションの査定額は大きく変わります。

駅から徒歩1分のところにあるマンションの査定額を基準値とし、徒歩時間が長くなるにつれて変動する査定額の増減率は次のとおりです。

※東京の場合における数値

※suumoの売却シミュレーターによる参考データ

駅からの距離が遠くなるにつれて査定額は低くなる傾向になりますが、駅から距離のあるマンションが売れないわけではありません。

駅から少し離れた方が静かで過ごしやすいという理由で、駅から徒歩8～10分ほどかかるマンションを選ぶ買主もいます。

マンションの立地がいいに越したことはありませんが、多少立地が悪くても、マンションが売れる可能性は高いでしょう。

マンションの間取りと専有面積から査定

間取りや専有面積は、買主のライフデザインにかかわる大きな要素なので、査定額に大きく影響します。

とくに中古マンションの購入者でもっとも多く割合を占めている、ファミリー層向けの間取りは査定額が高くなるでしょう。

ファミリー層に人気の間取り

• 3LDK
• バルコニーが広い
• バルコニーがL字型になっている
• アイランド型キッチンである
• 窓が大きく光が差し込みやすい
• 収納スペースが多い
• 専用ポーチがある

子育てをしやすい環境が整った間取りは査定額も高いですし、比較的早くマンションを売却できます。

反対に査定額を下げてしまう間取りは次の2つです。

間取りを気にしない単身者であれば需要があるかもしれませんが、中古マンションを購入する単身者は少なく、査定額も下がるでしょう。

マンションの方角と階層から査定

今のマンションを購入したときに、マンションの方角や階層を意識した方が多いかと思います。

それと同じくマンションを売却するときも、方角と階層は査定額に影響します。

すでに知っている人も多いとは思いますが、方角に関しては南向きのマンションは査定額が高いです。

マンションが南向きだと日照時間が長いため、洗濯物を乾かしやすく、室内が湿気りづらいなどのメリットがあります。

そのため南向きは需要が高く、査定で高く評価されるのです。

南向きを基準値とした方角ごとの査定額の増減率は次のようになります。

南・南東・南西	東	西	北・北東・北西
0％ （基準値）	-10％	-10％	-8％

※東京の場合における数値

※マンションレビューのデータを参考

マンションが建っている地域にもよるかもしれませんが、ほとんどの地域では南から方角がずれるとともに査定額も下がるようです。

そしてマンションの階層は、階層が上がるとともに査定額も高くなります。

まったく同じ間取りでも階層が1つ上がるだけで、査定額は1％ほど上昇するようです。

タワーマンションの高層階ともなると査定額はさらに高くなるでしょう。

ただし階層が上がるにつれて査定額は上がりますが、必ずしも階層の高いマンションが売れるわけではありません。

階層が低いと外への出入りが楽ですし、高階層に比べて地震のときの揺れが少ないなどのメリットがあるので需要があります。

マンションが何階建てであるかにもよりますが、目安として4階以上が査定で評価されやすいと思っておきましょう。

マンションの築年数から査定

築年数が経過するほど、マンションの査定額は下がっていきます。

築3年以降からどんどん査定額が下がっていくので、マンションを高い価格で売却するなら早めの決断をしたほういいでしょう。

ですが築年数が経過していても、マンション周辺に商業施設が建ちはじめたり、近くに駅ができたりなど、購入時に比べて土地の需要が高まれば、築年数に関わらず査定額が上がる場合があります。

築3年を基準として、築年数ごとのマンション価格の増減率をみていきましょう。

※マンションレビューのデータを参考

土地の高い東京や横浜などは、築25年を経過しているマンションでも価値があるため、築浅のマンションと大きく差が開くことはないでしょう。

ですが大阪や福岡などの地域では、築年数が経つにつれて大幅に価格が下落します。

マンションを売りに出す時期が遅れれば遅れるほど、査定額に影響するので、早めの査定がオススメです。

その他査定ポイント

これまでに紹介した査定に影響するポイントの他にも、査定に影響するものはあります。

マンションは防音性に優れている鉄筋（鉄骨）コンクリート造の方が人気が高く、査定での評価対象です。

またマンションの機能性にかかわる共用施設の充実度も、査定額に影響します。

オートロック、防犯カメラ、24時間ゴミ出し可能なゴミステーション、宅配ボックス、駐車場の有無などを確認する買主も多いため、査定額に影響するようです。

査定に影響するものとして、過去のリフォーム歴も含まれます。

入居してからリフォームしたことがある場合は査定の対象となるので、査定時にリフォーム時の図面を用意しておくといいでしょう。

あくまで過去のリフォーム歴であって、査定のためにリフォームをする必要はないので注意してください。

売却したいマンションの査定前に知っておくべき注意点

ここからはマンションの査定をする上で、知っておいてほしい4つの注意点について紹介します。

以上の4つを意識するかどうかで、マンションの査定額が大きく変わり、さらにはマンションの売れる価格が大きく変わります。

なので査定前に、必ず確認しておきましょう。

複数の不動産会社へ査定を依頼する

複数の不動産会社に査定を依頼した方がいい理由は2つあります。

不動産会社はどこも同じように見えるかもしれませんが、じつは各社それぞれの特徴が違います。

戸建ての売却が得意な会社もあれば、土地の売却が得意な会社などそれぞれ違うのです。

マンション物件を取り扱っている不動産会社はたくさんありますが、その中でもマンション売却が得意な不動産会社を選んでください。

訪問査定時に「マンションの売却実績」や「担当者のマンション売却に関する知識」などをすぐに答えられる不動産会社は、マンション売却が得意な不動産会社といえるでしょう。

また不動産会社によって査定額も違うので、必ず複数の不動産会社で提示された査定額を比較してください。

基本的な物件情報で査定する分には、不動産会社ごとの違いはありませんが、査定額にはこれまでの売却実績も反映されるため、各社ごとに査定額が違います。

つまり高い査定額を提示する不動産会社は、マンションを高い価格で売却する販売力があるともいえます。

少しでも高くマンションを売るなら、複数の不動産会社に査定を依頼し、高い査定額を提示する不動産会社を選びましょう。

査定額が高すぎる不動産会社を選ばない

今ほど、査定額が高い不動産会社を選んでくださいと紹介しましたが、相場価格から程遠い査定額を提示する不動産会社は避けてください。

売れもしない高い査定額で売主の注意を引きつけ、媒介契約を交わしたあとに、マンションの売買価格を下げにかかる悪徳不動産会社もいます。

査定額を提示した不動産会社と媒介契約を交わす前に、必ず査定額の根拠を聞くようにしましょう。

マンション査定のときに瑕疵情報を隠さない

マンションの内外に不具合（瑕疵）がある場合は、不動産会社にすべて伝えるようにしましょう。

査定評価や売買価格を下げないために、マンションの悪い部分を不動産会社や買主に黙っておくと告知義務違反となり、最悪の場合損害賠償請求をされることもあります。

売主は瑕疵担保責任を負う前提でマンションを売却しなければならないので、瑕疵に値するものすべて、査定時に不動産会社へ伝えるようにしましょう。

瑕疵に値するもの
物理的瑕疵	・耐震強度が規定を満たしていない ・配管に損傷がある ・給湯器が壊れている ・土壌汚染されている など
法的瑕疵	・本来建ててはいけない土地にマンションが建っている ・防災設備がされていない ・建築基準法に違反している など
環境的瑕疵	・夜眠れないほどの騒音がする ・隣人トラブルを抱えている ・暴力団関係者が住んでいる ・近くにある工場からの煙のせいで洗濯物を外に干せない など
心理的瑕疵	・マンションで自殺があった ・殺人事件があった ・マンション周辺で事件や火災があった ・マンション内から遺体が発見された など

査定の前にリフォームをしない

売却するマンションのどこかに修繕が必要な箇所がある場合は「お手入れ」をした方がいいですが、わざわざ大々的な「リフォーム」をする必要はありません。

リフォームを行っても、多額な費用がかかるのに対して査定額があまり上がらないからです。

マンション売却には費用がかかるので、査定前のお手入れは必要最低限にとどめておきましょう。

またお手入れ自体も、査定後に不動産会社に指摘されてから行ってもかまいません。

マンションのお手入れを行う場合の費用は、およそ10万から20万円ほどかかります。

壁紙張り替え	800～1000円/㎡
床ワックス	600～800円/㎡

過去にリフォームを行ったことがあるのであれば、査定対象となるので不動産会社に伝えましょう。

マンション売却にオススメの一括査定サイト

マンションの査定ポイントや、査定の注意点について理解ができたら、さっそく不動産会社に査定を依頼しましょう！

気になる不動産会社に直接査定の依頼をするのもいいですが、不動産会社を一軒ずつ探して問い合わせるのは大変です。

あなたのマンションを売却するのに適した不動産会社を簡単に見るけるなら、一括査定サイトを利用の利用がオススメです。

一括査定サイトは、Webで簡単に無料査定を依頼できるサービス。

不動産の査定を行う複数の不動産会社に、同時に査定を依頼できるため一般的によく使われています。

一括査定サイトは複数ありますが、「なるほど！不動産売却」がオススメするサイトを2つ紹介します。

HOME4U

提携不動産会社	1300社
査定依頼社数	最大6社

イエウール

提携不動産会社	1600社
査定依頼社数	最大6社

以上の2社は提携している不動産会社の数が多く、マンションの条件にあった不動産会社が見つかりやすいのが特徴です。

そしてサイト内では、はじめてマンションを売る人のために、サイトの利用方法やマンション売却に関するコラムなどが丁寧に説明されているので利用しやすいでしょう。

マンションの査定から売却までの流れ

一括査定サイトで気になる不動産会社が見つかったら、さっそく本格的な査定を依頼しましょう。

査定がはじまったら、売却までの流れは次の図のように進んでいきます。

ここでは上の図にあるように「媒介契約」を交わすところまでしか紹介しませんが、このあとにもマンション売却の流れにおいて重要な工程があるので、必ず確認しておいてください。

1. 一括査定サイトで査定依頼する

まずは一括査定サイトで、不動産会社に査定を依頼するところからはじめましょう。

マンションの一括査定ならHOME4U
イエウールで訪問査定をはじめる

HOME4Uの一括査定なら、たったの4ステップで査定依頼が完了します。

1. 都道府県と市区町村を選択して査定をはじめる

まずHOME4Uのサイトを開き、都道府県と市区町村名入力します。

入力をして、入力横にある”OK”の色が灰色から赤色に変わったら、「無料査定スタート」のボタンを押して、次の入力フォームに進みます。

2. マンションの物件情報を入力する

査定に必要な情報は次のとおりです。

この時点で簡易査定と訪問査定のどちらか一方を選択できます。とりあえず査定額だけ知りたい方は、簡易査定で構いません。

簡易査定をして売却の決心がついたら、訪問査定を受けてみてください。

「マンションの売却を決めている人」「早く売却したい人」は訪問査定を選択した方が、早くマンションを売りに出せるでしょう。

査定依頼後の連絡は、電話またはメールなどで行います。

連絡手段や連絡時間に希望がある場合は、「ご要望・ご質問」欄に記入してください。

3. 査定を依頼する不動産会社を最大6つ選択する

HOME4Uの場合、あなたのマンション物件にあう不動産会社を自動で6社選んでくれます。

選ばれた6社すべてに査定を依頼してもいいですし、気になる不動産会社を2、3社選んで依頼してもかまいません。

ただし6社のうち1社のみに査定を依頼するのは避けましょう。

1社のみに査定を依頼しても他社と査定額を比較できないので、査定額が妥当かどうかがわかりません。

「他の不動産会社の方が査定額が高かった…」とあとになって後悔しないように、可能であれば6社ともに査定を依頼しましょう。

ですが訪問査定を検討している方は、一度に6社の不動産会社とやり取りするのは大変かもしれません。

そんなときは一度複数の不動産会社から簡易査定を受けたあと、気になる不動産会社へ訪問査定の依頼をお願いするのもいいでしょう。

4. 選択した不動産会社と入力情報を確認して査定を依頼

査定依頼後は、翌営業日以内に入力した電話番号やメール宛に連絡がきます。

簡易査定で依頼した場合は査定結果の連絡がきますし、訪問査定を依頼した場合はマンションへ訪問する日程を決める連絡がきます。

2. マンションの訪問査定を行う

一括査定サイトで不動産会社への査定依頼ができたら、いよいよ訪問査定です。

一括査定で簡易査定の依頼をした方も、本格的にマンションを売却するとなれば訪問査定は必要なので必ず確認しておきましょう。

訪問査定では次のことがチェックされます。

室内	室外
・日当たり ・キズや汚れ ・排水口の詰まり ・天井の高さ ・収納スペース ・室内の間取りと導線 ・家具裏のカビの有無 ・水道の水圧 ・コンセントの位置と数 ・全体的な劣化状況	・周辺道路の確認 ・駐車場 ・近隣施設へのアクセス ・マンション外壁のヒビ ・共同施設の状態 ・エレベーターの広さ ・非常階段の確認

以上のチェック項目をもとに、あらかじめ自分のマンションで不備がないか確認しておいてください。

不動産会社が訪問査定に来る前に準備しておくこと

不動産会社が査定に来る前に、以下の2つのことをしておきましょう。

不動産会社が家へくるからといって、大掃除をする必要はありませんが、部屋が足の踏み場もない状態であればキレイに片付けておいてください。

不動産会社は収納スペースの中の状態も確認するので、引き戸を開けたら中のものが雪崩を起こさない程度に整理整頓もしておきましょう。

また査定額を少しでも上げるなら、明らかに修繕が必要な箇所は直しておくといいかもしれません。

ただし部屋をキレイに見せるための大がかりなリフォームは、多額の費用がかかるのに対して査定額に影響しないのでやめておきましょう。

3. 査定結果に納得できる不動産会社と媒介契約を交わす

媒介契約は、売主の代わりに不動産会社が買主を見つけ、マンション売買の仲介を約束する契約のことです。

複数の不動産会社に査定をしてもらい、マンションの売却を決心したら、査定を依頼した不動産会社の中から一番良かった不動産会社と媒介契約を交わしましょう。

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

媒介契約は種類によって、他の不動産会社と取引ができないものや、売却状況の報告義務などの規約が違います。

早くマンションを売却するなら、複数の不動産会社に売却を依頼できる一般媒介契約がオススメです。

ですが一般媒介契約は、売却活動中の進捗状況を売主に報告する義務がないため、売主側から不動産会社へこまめに連絡を取るようにしてください。

媒介契約を交わす不動産会社の選び方

媒介契約を交わす不動産会社は、どこを選んでもいいわけではありません。

不動産会社の中にはあまり質がよくないものもあるので、簡易査定や訪問査定の段階でいい不動産会社を見分けられるようにしておきましょう。

悪徳な不動産会社は査定額を高く見積もり、売主の気を引こうとします。

そしていざ媒介契約を交わすと、土地の価格が下がったなどと言い訳をつけて、当初の査定額よりも低い価格でマンションを売却しようとするのです。

明らかにマンションの相場価格よりも高い、他の不動産会社で提示された査定額よりも高すぎるという不動産会社には用心してください。

ですが査定額が高くても根拠をしっかり示しているのであれば問題はありません。

簡易査定後に訪問査定を受けて、マンションに来た担当者と話す中で不審な点がなければ媒介契約を交わしてもいいでしょう。

いい不動産会社は、マンションの査定を念入りに行います。

マンションの室内や室外、共有施設の確認などを念入りに行なっている不動産会社を選ぶようにしましょう。

マンションの間取りだけ確認して退散するような不動産会社は絶対に選ばないようにしてください。

またマンション周辺の地理に詳しい担当者へ売却依頼をすれば、立地の良さなどを買主に伝えてもらえるので、買主がマンションを購入する決め手になります。

あなたの大事なマンションを預けるわけですから、信頼できる不動産会社を選ぶようにしてください。

マンション査定に関するよくある質問

マンション査定は本当に無料なの？

マンションの査定は基本的に無料です。

一括査定サイトで複数の不動産会社に査定を依頼しても、お金がかかることはないので安心してください。

ただし不動産鑑定士に査定を依頼するのであればお金がかかります。

不動産鑑定事務所によって査定額は違いますが、最低でも20万円はかかるでしょう。

査定を依頼する目的が、「マンションがいくらで売れるか知りたい」「売却の仲介をしてくれる不動産会社を探したい」だけであれば、一括査定サイトでの査定で十分でしょう。

HOME4Uで無料一括査定

マンションの査定にはどのくらいの期間がかかるの？

簡易査定で依頼した場合は、査定を依頼した日の翌営業日までには査定結果の連絡がきます。

実際にマンションに訪問して査定をするため、査定額が出るまでに時間がかかるので、およそ1週間ほどかかるでしょう。

また複数の不動産会社に訪問査定を依頼すると、訪問日をずらして依頼しなければならないのでもっと時間がかかるかもしれません。

査定にあまり時間をかけられない方は、一括査定サイトで複数の不動産会社に簡易査定を依頼し、その中から2,3社選んで訪問査定をすると査定をスムーズに終えられます。

査定された金額でマンションを売却できるの?

査定額はマンションの売買価格を決めるための基準のようなものなので、査定額のとおりに売却できるわけではありません。

また査定額のとおりに売買価格を設定する必要もないです。

査定額と同じ金額で売買価格を設定すると、買主の値引き交渉などで、最終的に取引される金額は下がってしまいます。

マンションの売買価格を決めるときは、査定額より少し高めに設定しておくといいでしょう。

ただしあまりに高すぎる金額だと買主が見つからないので、査定額を参考にしながら希望売却価格を決めてください。

査定をしたら絶対にマンションを売却しないといけないの？

査定を依頼しても、マンションを売却しなければならない決まりはありません。

なので査定後に売却を決断しなかったからといって、不動産会社からお金を取られることもないので安心してください。

ですがまったくマンションを売却する意思がないのに、査定を依頼するのはやめましょう。

とくに簡易査定は気軽に依頼できるので、軽い気持ちで査定を依頼してしまいがちですが、いたずらに査定を依頼してしまうと不動産会社を困らせてしまいます。

【まとめ】マンションを売却するなら早めに査定

いかがでしたか？

マンション売却における査定のポイントを次にまとめました。

• マンション売却が得意なHOME4Uで一括査定
• マンションの査定をするなら無料の簡易査定または訪問査定
• 複数の不動産会社へ査定を依頼する
• 査定額が高すぎる不動産会社を選ばない
• マンション査定のときに瑕疵情報を隠さない
• 査定の前にリフォームをしない

マンションを売却するときは以上のポイントをおさえて、査定をはじめてみてください。

またマンションの売却を決めている人は、早めに査定を行いましょう。

査定を行ってから、マンションを売りに出し、買主を見つけて売買契約を交わすまで、およそ6ヶ月ほどかかります。

いつまでにマンションを売却したいか時期を決めたら、逆算して早めに査定を行ってください。