マンションの売却損で赤字が出た人は「特別控除の特例」で税金還付を受けよう!

マンションを売却して損失が出たら、必ず確定申告をして、「マイホーム売却で損失が出た場合の特別控除(損益通算・繰越控除特例)」の適用を受けましょう。

これらの特例の適用を受けると、マンションを売却した年を含めて4年間、所得税が全額または一部戻ってくるという税金還付が受けられます。

例えば、2900万円の譲渡損失が出た年収800万円の人がこれらの特例を受けると、4年間で合計154万円の所得税が戻ってくるのです!

詳しい計算方法はマンション売却で損が出たとき「特別控除の特例」でいくら戻ってくる?を参照して下さい。

これは利用しないと損です!

まずは、あなたのマンション売却で損失が出たかどうかを計算してみてください。

譲渡損失の計算

上の計算式に当てはめて計算した結果、損失が出た!という人は、特例の適用条件をチェックして、確定申告し、特例の適用を受けましょう。

マンション売却で損が出た際に知っておきたい「損益通算」「繰越控除」について

マンション売却で損失が出た場合の特別控除の特例には以下の2つがあります。

  • マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
  • 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

これらの特例の内容をざっくり説明すると、「マンション売却で損が出たら、損した分を他の所得と損益通算でき、損益通算してもしきれなかった分は繰越控除できるよ」という内容です。

では、そもそも「損益通算」「繰越控除」とは、いったい何なのでしょうか?

損益通算

この特例における損益通算というのは、マンション売却で出た損失額を、給与所得などの他の所得から直接差し引くことができるということです。

これはどういうことかというと、給与所得などの他の所得からそのままマンション売却で出た損失額を引くので、課税される所得が減ることになります。

つまり、所得税が低くなるか、場合によっては所得税がゼロになるのです。

所得税は既に毎月の給与から引かれていますから、確定申告をすることで、源泉徴収票の源泉徴収税額が全額戻ってきたり、一部戻ってくるということになります。

繰越控除

次に、繰越控除について説明します。

繰越控除とは、マンションを売却した年に、損益通算しても給与などの他の所得から損失分が全額引ききれなかった場合に、売却した年の翌年以降3年に渡って同じように残りの損失分を所得から引けるということです。

つまり、売却した年+3年間は繰り越して損益通算できるということです。

4年の間損益通算できるとなれば、損失の額によっては全額戻ってくる人もいるでしょう。

しかし、損益通算できる限度額は、2つの特例のうちどちらを受けるかによって変わってきます。

次の章では、2つの特例の違いと損益通算できる限度額の違いについてご紹介します。

マンションの売却損をした場合の2つの特例の違い

マイホームの譲渡損失の特別控除(損益通算および繰越控除)の特例には、マイホームを買い替えた場合売却した場合の2種類の特例があります。

この2つの特例の違いは、適用条件損益通算できる額です。

マイホームを買い換えた場合

  • マイホームの買い換えで譲渡損失が出た。
  • 譲渡したマイホームの所有期間は5年超(売却した年の1月1日において)。
  • 買い換えたマイホームについて償還期間10年以上の住宅ローンがある。

これらに当てはまる人は、マイホームを買い替えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例が受けられます。

なお、損益通算できる額は譲渡損失の額となります。

住宅ローンが残っているマイホームを売却した場合

  • 住宅ローンが残っているマイホームを住宅ローンの残高を下回る額で売却し、譲渡損失が出た。
  • 譲渡したマイホームの所有期間5年超(売却した年の1月1日において)。
  • そのマイホームにかかわる償還期間10年以上の住宅ローンの残高があること。

これらに当てはまる人は、特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例が受けられます。

なお、売却したマンションの住宅ローンの残高から売却代金を引いた金額が損益通算の限度額となります。

マンション売却で損が出たとき「特別控除の特例」でいくら戻ってくる?

それでは実際に例を用いて、マンションの売却損で赤字が出た人が特別控除の特例を活用することによって、いくらくらい税金の還付を受けることができるのかを見てみましょう。

Aさんが6,500万円で買ったマンションを4,000万円で売りました。

売却したマンションの取得費と売却費は合わせて400万円です。
(計算をわかりやすくするため、減価償却費の計算は入れていません)

譲渡損失の計算

譲渡損失は2,900万円となりました。

Aさんはマイホームを買い換えたため、マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けることができます。

2,900万円の譲渡損失があるAさんの所得金額が800万円源泉徴収税額が40万円であると想定して、還付される金額を計算をしてみました。

特例を受けたときの還付金の計算例

  • 譲渡した年

    給与所得 800万円(源泉徴収税額 40万円)

    800万円-2,900万円=▲2,100万円(翌年へ繰越される額)

    所得がマイナスとなるため、所得税はゼロとなり、源泉徴収税額40万円が全額還付される。

  • 2年目(繰越控除額 2,100万円)

    給与所得 800万円(源泉徴収税額 40万円)

    800万円-2,100万円=▲1,300万円(翌年へ繰り越される額)

    所得がマイナスとなるため、所得税はゼロとなり、源泉徴収税額40万円が全額還付される。

  • 3年目(繰越控除額 1,300万円)

    給与所得 800万円(源泉徴収税額 40万円)

    800万円-1,300万円=▲500万円(翌年へ繰り越される額)

    所得がマイナスとなるため、所得税はゼロとなり、源泉徴収税額40万円が全額還付される。

  • 4年目(繰越控除額 500万円)

    給与所得 800万円(源泉徴収税額 40万円)

    この年は、繰越額が500万円で給与所得額800万円よりも少ないため、給与所得800万円から繰越控除額500万円を引いた残りの300万円を所得として、所得税の計算を行う。

ここまでの計算で、3年分の所得税120万円が還付され、4年目の所得税は300万円を所得として所得税の計算をすることがわかりました。

では4年目の所得金額が800万円から300万円になったことで、いくら還付されるのかを計算し、最終的な還付金額を算出してみましょう。

4年目の所得税の計算

所得税の計算の順序は次のとおりです。

所得税の計算の順序

計算式(1)のうち、はじめに課税所得を求めます。

まず、所得から損益通算や損失の繰越控除額を引き、課税標準額を出します。

次に、課税標準額から所得控除を引くと、課税所得金額が算出されます。

課税所得金額の計算

では、実際にAさんの場合の所得税の計算をしていきましょう。

Aさんの条件

Aさんの所得税の計算

※税率は以下の表より

課税される所得金額 税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万円超
330万円以下
10% 97,500円
330万円超
695万円以下
20% 427,500円
695万円超
900万円以下
23% 636,000円
900万円超
1,800万円以下
33% 1,536,000円
1,800万円超
4,000万円以下
40% 2,796,000円
4,000万円超 45% 4,796,000円

※参照)国税庁

以上の計算により、Aさんの4年目の所得税額は6万円となります。

6万円(所得税額)- 40万円(源泉徴収税額)= ▲34万円(確定申告時の納付税額)

納付税額がマイナスとなるため、支払う所得税はゼロ、さらに34万円の還付があります。
(平成49年まで別に復興特別所得税2.1%がかかります。)

4年間で合計154万円の所得税が還付される

3年目までの還付金120万円に4年目の還付金34万円を足すと、合計は154万円。

つまりAさんが確定申告をして損益通算・繰越控除の特例を受けると、4年間で合計154万円の所得税が戻ってくるということがわかりました。

やはり、特例を利用しない手はありませんね!!

次の章では、2つの特例の詳しい適用条件を紹介しています。

あなたがマンションを売る場合、特例の適用条件をクリアしているかチェックしてみましょう。

マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例(適用条件)

譲渡資産 (1)売却した年の1月1日において所有期間が5年を超える居住用財産で国内にあるもの。

(2)自分が住んでいるマイホームを譲渡すること。以前に住んでいたマイホームの場合には、住まなくなった日から3年目の12月31日までに譲渡すること。

(3)住んでいた家屋または住まなくなった家屋を取り壊した場合は、その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。

買い換え資産 (1)譲渡の年の前年の1月1日から売却の年の翌年12月31日までの間に、日本国内にある資産で家屋の床面積が50平方メートル以上のものを取得すること。

(2)買い換え資産(新居)を取得した年の翌年12月31日までの間に住むこと、または住む予定であること。

(3)買い換え資産(新居)を取得した年の12月31日において買い換え資産について償還期間10年以上の住宅ローンを有すること。

特例の適用除外となる場合

繰越控除が適用できない場合
(1)旧マイホームの敷地の面積が500平方メートルを超える場合。旧マイホームの敷地の面積が500平方メートルを超える場合は、500平方メートルを超える部分に対応する譲渡損失の金額については適用できません。

(2)繰越控除を適用する年の12月31日において新居宅について償還期間10年以上の住宅ローンがない場合。

(3)合計所得金額が3,000万円を超える年がある場合は、その年のみ適用できません。

損益通算と繰越控除の両方が適用できない場合
(1)旧マイホームの売主と買主が、親子や夫婦など特別な関係にある場合
特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売却した後その売却した家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係にある法人なども含まれます。

(2)旧マイホームを売却した年の前年及び前々年に次の特例を適用している場合
(イ)10年超所有のマイホーム売却の軽減税率の特例
(ロ)3000万円の特別控除
(ハ)特定のマイホームを売却した場合の買い換えの特例
(二)特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例

(3)旧マイホームを売却した年またはその年の前年以前3年内の資産の譲渡について、「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の適用を受ける場合、または受けている場合

(4)売却の年の前年以前3年内の年において生じた他のマイホームの譲渡損失の金額についてマイホームを買換えた場合の譲渡損失の特例を受けている場合

青文字部分は「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 適用条件」にはない項目

※参照)国税庁

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 適用条件

譲渡資産 (1)売却した年の1月1日において所有期間が5年を超える居住用財産で日本国内にあるもの。

(2)自分が住んでいるマイホームを譲渡すること。以前に住んでいたマイホームの場合には、住まなくなった日から3年目の12月31日までに譲渡すること。

(3)住んでいた家屋または住まなくなった家屋を取り壊した場合は、その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。

(4)譲渡したマイホームの売買契約日の前日において、そのマイホームに係る償還期間10年以上の住宅ローンの残高があること。

(5)マイホームの売却額が(4)の住宅ローンの残高を下回っていること。

特例の適用除外となる場合

繰越控除が適用できない場合
合計所得金額が3,000万円を超える年がある場合は、その年のみ適用できません。
損益通算と繰越控除の両方が適用できない場合
(1)親子や夫婦など特別な関係がある人に対してマイホームを売却した場合
特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売却した後その売却した家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係にある法人なども含まれます。

(2)旧マイホームを売却した年の前年及び前々年に次の特例を適用している場合
(イ)10年超所有のマイホーム売却の軽減税率の特例
(ロ)3000万円の特別控除
(ハ)特定のマイホームを売却した場合の買い換えの特例
(二)特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例

(3)マイホームを売却した年の前年以前3年以内の年において生じた他のマイホームの譲渡損失の金額について、特定のマイホームの譲渡損失の損益通算の特例を適用している場合

(4)マイホームを売却した年又はその年の前年以前3年内における資産の譲渡について、マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例の適用を受ける場合又は受けている場合

青文字部分は「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 
適用条件」にはない項目

※参照)国税庁

損益通算の限度額

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例では、譲渡損失の金額が全て損益通算できるわけではありません。

売却したマンションの売買契約日の前日の住宅ローンの残高から売却額を引いた残りの金額が損益通算できる限度額となります。

例)5,000万円で購入したマンション(取得費、譲渡費含む)を1,000万円で売却した。

住宅ローン残高は2,000万円。

損益通算の限度額

※簡潔にするため、減価償却費は考えていません。

この場合の譲渡損失の金額は4,000万円ですが、4,000万円全てを損益通算できるわけではありません。

住宅ローンの残高から売却代金を引いた金額1,000万円が損益通算の限度額となります。

マンションの売却で譲渡損失が出た場合に受けられる2つの特例の違い

マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
譲渡資産 所有期間 5年超(売却した年の1月1日において)
住宅ローンの残高 必要
(譲渡契約締結日の前日)
買い換え資産 買い換え資産の取得 必要
住宅ローンの残高 必要
(取得日の属する年の12月31日時点)
繰越控除 所得要件 合計所得金額3,000万円以下(繰越控除の適用を受けようとする年分)
翌年に繰り越される損失の金額 譲渡損失の金額のうち、損益通算してもなお控除しきれない金額(500㎡を超える敷地に対応する金額は対象外) 譲渡損失の金額のうち、損益通算してもなお控除しきれない金額
住宅ローンの残高 必要
(繰越控除の適用を受けようとする年の12月31日時点)
損益通算できる額 マンションの売却による譲渡損失の額 マンションの売却による譲渡損失の額のうち、売却したマンションの売買契約日の前日の住宅ローンの残高から売却額を引いた残りの金額

※参照)国税庁

マンション売却で損した場合、損益通算・繰越控除の特例と住宅ローン控除は併用できる

花沢

マンションの売却で譲渡損失が出た場合の特例は、住宅ローン控除との併用もできるんですよ。

サザエ

そうなんですか!

花沢

ただし、譲渡損失の額との相殺で所得がゼロになり所得税もゼロになった年は住宅ローン控除は適用されないんです。

マスオ

どうしてですか?

花沢

住宅ローン控除は税額控除といって、所得税や住民税から直接引かれるものなので、所得税がゼロだと引くところがないからです。
対して、マンションの売却で譲渡損失が出た場合の2つの特例は、所得から引かれる所得控除といいます。

つまり、控除の順番は、以下のようになります。

  1. 所得控除…マンションの売却で譲渡損失が出た場合の2つの特例
  2. 税額控除…住宅ローン控除

マスオ

では、これら2つの特例の適用を受けた場合、いつから住宅ローン控除が適用されるんですか。

花沢

例えば2年目までは譲渡損失との相殺で所得税がゼロになり、3年目からは相殺しても所得税を払わなければならない場合、その3年目から住宅ローン控除が適用になります。

サザエ

なるほど!

まとめ

マンションの売却で譲渡損失が出た場合に受けられる2つの特例をご紹介しました。

気をつけなければならないのは、これらの特例は、自分で確定申告をしなければ受けられないという点です。

マンションを売却して損失が出たという人は、忘れずに確定申告するようにしましょう!!