「マンションを売却した後、確定申告は必要?」と疑問に思っている方もいるでしょう。

法律において、確定申告をするべきか否かは、次のようになっています。

  • 確定申告する必要がある人・・・マンション売却で利益が出た人
  • どちらでもいい人・・・マンション売却で損が出た人

つまり買ったときよりも安い価格でマンションを売却した人は、基本的に確定申告をする必要はありません。

しかし実は、マンション売却後の確定申告は、損失が出た人こそするべきなのです。

なぜなら確定申告をすることで払うべき所得税がゼロになるなど税制優遇の特例が適応されるから。

また利益が出た人も、「確定申告することで税金が取られる!」と思うかもしれませんが、実は確定申告することによって、払うべき税金がかからなくなることの方が多いのです。

つまり、マンション売却で利益が出た人も損失が出た人も、確定申告したほうが得になることが多いということが言えます。

この記事では、確定申告で得することやマンション売却後の確定申告の流れ、必要書類の提出方法などについてご紹介していきます。

確定申告って何?

確定申告とは、税務署に1年間の全ての所得を申告し、その年に納めた所得税や復興所得税の過不足を精算する手続きのことです。

私たちは、前年の収入をもとに計算された所得税を毎月支払っています(予定納税といいます)。

しかし、前年の収入と今年の収入が完全に同じということはめったにないので、前年の収入をもとに計算された所得税額と今年支払うべき所得税額では、誤差が生じます。

そのため、今年の1月から12月までの収入が確定したら、今年の収入に応じて所得税を計算し直し、確定申告によって、その過不足を精算するのです。

つまり、確定申告とは、税金を払い過ぎていた人にはお金が戻ってくる、払った額が少なかった人は足りない分を納税するための手続きのことを言います。

マンション売却後は確定申告をした方が断然お得!

それでは、マンションを売却したら必ず確定申告をしなければならないのでしょうか?

一般的にサラリーマンは、給与以外の所得がなければ、会社が去年の収入との誤差を毎年年末に調整して12月の給与で過不足を調整してくれるので(年末調整)、確定申告の必要はありません。

しかし、サラリーマンでも、自分で確定申告して、納税しなければならない場合があります。

それは、会社からもらう給与以外の収入がある場合です。

マイホーム用マンションを売却して利益が出た場合は、その売却益が給与以外の収入に当たりその利益に所得税がかかるため、自分で確定申告して、納税しなければなりません。

これは利益が出た場合のみで、マンションの売却で損が出た場合は、してもしなくても問題ありません。

しかし冒頭でも述べたとおり、マンションを売却したときは、利益が出ても損が出ても、確定申告をしたほうが得になることが多いのです。

なぜなら、マンション売却で出た利益や損失には以下のような税制優遇の特例があり、その特例を受けることにより、売却益に所得税がかからない、税率が軽減される、所得税がゼロになる、所得税が低くなる、などのメリットがあるからです。

利益が出た場合の特例3つ

  • 3000万円の特別控除・・・売却益3000万円までは税金がかからない
  • 軽減税率の特例・・・3000万円を超える利益があっても税金の負担が軽くなる
  • 買い換え特例・・・マイホームを売却して新しいマイホームを買い換えた場合、売却益への課税を将来へ繰り延べできる

(特例の詳細はマンションの売却で利益が出ても税金かからない!?知らないと損をする3000万円の特別控除を参考にしてください。)

損失が出た場合の特例2つ

  • 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
  • マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

どちらも売却した年+3年間、税金還付が受けられる

(特例の詳細はマンションの売却損で赤字が出た人は「特別控除の特例」で税金還付を受けよう!を参考にしてください。)

これらの特例は、自分で確定申告をしなければ受けられません。

マンションを売却後に税務署から書類が送られてくるわけでも、サラリーマンの年末調整のように、税務署が自動的にやってくれるものでもありません。

なので、マンションを売却したら、利益が出ても損が出ても、忘れずに確定申告をしましょう!

マンション売却後の確定申告で、住民税も安くなる!!

確定申告により所得税がゼロになったり低くなった場合、住民税にも影響が出ます。

確定申告によって確定するのは、所得税と復興所得税(所得税額の2.1%。平成49年まで)なので、住民税には直接的には関係ありません。

では、なぜ住民税に影響があるのかというと、住民税の計算の仕方に関係があります。

住民税は、今年の所得税額をもとに都道府県や市区町村が計算し、翌年支払うという仕組みです。

つまり、住民税の計算の基本となる所得税が低くなれば、もちろん住民税も低くなります!

確定申告することによって、所得税だけでなく、住民税もお得になる可能性が高いのです!

マンション売却で利益が出たのに確定申告をしないとどうなる?

マンション売却で利益が出たにもかかわらず期間内に確定申告をしていないことが税務署にわかると、本来支払わなくてはならない税額にプラスして、無申告加算税がかかる場合があります。

さらに、法律で決まっている納期限から実際に納付した日までの延滞税も合わせて支払わなければならないことがあります。

申告せずに後から余計なお金を取られるくらいなら、申告して特例を受けるほうが断然得ですよね。

確定申告の時期は?

所得税の確定申告の期間は、毎年2月16日から3月15日と決まっています。

マンションを売却した場合の確定申告は、マンションを売却して所得があった年の翌年の2月16日から3月15日となります。

ただし、マンションを売却して損失が出た場合など(特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例の適用を受ける場合)は、所得税の還付申告の場合は2月15日以前でも申告することが可能です。

確定申告の流れと必要な書類

では、確定申告はどのような流れで進めていけばいいのか、具体的な流れと、どのような書類が必要になるのかをみていきましょう。

確定申告の流れ

  1. 売却したマンションに関する書類を準備する
  2. 譲渡所得の計算をする
  3. 特例の適用条件をチェック
  4. 申告時に必要な書類を準備する
  5. 申告書を作成する
  6. 申告書を提出する
  7. 納税または税金還付を受ける

1. 売却したマンションに関する書類を準備する

まず手元に、譲渡所得の計算や申告書に記入するときに共通で必要になる以下のものを用意します。

申告書に記入するのに共通で必要な書類
  1. マンションを売却したときの契約書
    売却金額や売却先、売却物件の所在地や面積が確認できるもの。
  2. マンションを売却したときにかかった費用の領収証
    何にかかった費用か、支払日、支払金額が確認できるもの。
  3. 売却したマンションを購入したときの契約書
    取得時期、取得金額、取得先が確認できるもの。
  4. 売却した物件を購入したときにかかった費用の領収証
    何にかかった費用か、支払日、支払金額が確認できるもの。

これらの書類はマンションを売却したときにかかった費用や、マンションの売買契約に関するものなので、自分で用意できる書類です。

2. 譲渡所得の計算

1で準備した書類を参考に、譲渡所得の計算をします。

譲渡所得とは、マンション売却で得た利益のことです。

初めに譲渡所得の計算をしておくと、どの特例を受けられるかがわかるので、申告に必要な書類をスムーズに準備することができます。

譲渡所得の計算式

譲渡所得=マンションの売却額-(取得費+譲渡費)

取得費とは

売却したマンションを購入したときにかかった費用のことで、取得費に含まれるものは以下のとおりです。

  • 売却したマンションの購入代金
  • 登録免許税(登記費用含む)
  • 印紙税
  • 仲介手数料
  • 設備費
  • 改良費
「売却したマンションの購入代金」は「売却時のマンションの価値」を算出したもの

取得費のうち「売却したマンションの購入代金」は、購入したときの価格をそのまま取得費に入れることはできません。

取得費に含めることができるマンションの購入代金は、「売却時のマンションの価値」となります。

「売却時のマンションの価値」は、「マンションの売却価格」とは違います。

購入代金からマンションの建物部分の減価償却費を引いたものが「売却時のマンションの価値」となります。

減価償却費の計算式

建物の購入額×0.9×償却率×経過年数=償却費

(減価償却費の計算の仕方、詳細についてはマンション売却後の確定申告で必要な減価償却費の計算方法を参考にしてください。)

次に、上の計算式で出した「マンションの購入時から売却時までの減価償却費」をマンションの購入代金から引きます。

マンションの購入代金-減価償却費=売却時のマンションの価値

この計算式により、マンションの購入代金から「購入時から売却時までに下がったマンションの価値」を引くことになるので、「売却時のマンションの価値」が出ます。

この「売却時のマンションの価値」が取得費に含めることができる「マンションの購入代金」となります。

譲渡費とは

譲渡費とはマンションを売却するのにかかった諸費用のことで、以下のものになります。

  • 仲介手数料
  • 司法書士費用
  • 登録免許税
  • 印紙税

3. 特例の適用条件をチェック

譲渡所得の計算ができたら、下のフローチャートで、あなたが受けられる特別控除の特例はどれなのか調べてみましょう。

譲渡所得がプラスになったが特例の適用が受けられないという場合は、譲渡所得税を支払わなければなりません。

この場合、売却したマンションの所有期間が5年超か5年以下かによって譲渡所得にかかる税率が変わってきます。

フローチャートの結果が「損益通算の及び繰越控除の特例」の人は、「マンションの売却損で赤字が出た人は「特別控除の特例」税金還付を受けよう」を見て、特例の詳細、適用条件をチェックしましょう。


フローチャートの結果が「3,000万円の特別控除」または「買換え特例」の人は、「マンション売却で利益が出ても税金かからない!?知らないと損をする3,000万円の特別控除」を見て、特例の詳細や適用条件をチェックしましょう。

フローチャートの結果が「長期譲渡所得の課税」および「短期譲渡所得の課税」の人は、受けられる特例はありません。

譲渡所得税を支払うことになります。

マンションの所有期間と税率

譲渡所得税の税率は、売却したマンションの所有期間が5年を超えているか否かによって異なり、5年以下の場合に課税される譲渡所得を課税短期譲渡所得金額と言い、5年超の場合は課税長期譲渡所得金額と言います。

マンションの所有期間 譲渡所得の名称 税率
5年以下 課税短期譲渡所得金額 39%(所得税30%、住民税9%)
5年超 課税長期譲渡所得金額 20%(所得税15%、住民税5%)

※参照)国税庁

4. 申告時に必要な書類を準備する

確定申告の申告書B

次に、確定申告に必要な申告書を準備します。

確定申告書には、申告書A、申告書Bがありますが、譲渡所得の申告は、利益がある場合も損失がある場合も「申告書B第一表、第二表」「申告書第三表(分離課税)」の申告書で行います。

譲渡所得がプラスの場合は、上記の申告書に加えて「譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)」が必要です。

一方譲渡損失がある場合は、さらに以下のものが必要になります。

  • 買い換えの場合
    「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書」
    「居住用財産の譲渡損失の金額の明細書<確定申告書付表>」
  • 売却の場合
    「特定居住用財産の譲渡損失の金額の明細書(確定申告書付表)」
    「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書」

これらの申告書は税務署でもらうこともできますし、国税庁の公式ホームページからダウンロードして印刷することもできます。

また、パソコンで国税庁の「確定申告書等作成コーナー」にアクセスして、Web上で申告書を作成することも可能です。

「確定申告書等作成コーナー」は、申告書だけでなく「金額の明細書」や「金額の計算書」なども作成できるうえ、入力するだけで自動計算してくれるので、大変便利です。

「確定申告書等作成コーナー」では、まず初めに、申告書の作成が終わったら印刷して書面提出するか、e-Taxで送信するかを選びましょう。

「確定申告書等作成コーナー」国税庁

譲渡所得がある場合に必要な申告書と添付書類

以上のものに加えて、特例ごとに必要な添付書類を以下に挙げています。

  • 3000万円の特別控除
    1. 共通で必要な書類(上記)
    2. 戸籍の附票の写し(譲渡契約締結日の前日において、住民票に記載されていた住所と売却したマンションの所在地とが異なる場合)
  • 10年を超えて所有したマイホームを売却した場合の軽減税率の特例
    1. 共通で必要な書類(上記)
    2. 戸籍の附票の写し(譲渡契約締結日の前日において、住民票に記載されていた住所と売却したマンションの所在地とが異なる場合)
    3. 売却したマイホームの登記事項証明書
  • 特定の居住用財産を売却した場合の買い替えの特例
    1. 共通で必要な書類(上記)
    2. 売却したマイホームの登記事項証明書など
    3. 戸籍の附票の写し(譲渡契約締結日の前日において、住民票に記載されていた住所と売却したマンションの所在地とが異なる場合や、売却した日前10年内において住民票に記載されいてた住所を異動したことがある場合)
    4. 売却したマイホームの売買契約書の写しなどで、その譲渡価額が1億円以下であることを明らかにするもの。
    5. 買い換えたマイホームの登記事項証明書、売買契約書の写しなど。
    6. 買い換えたマイホームが築25年を超える中古の耐火建築物の場合は、耐震基準適合証明書、建設住宅性能評価書の写し、または既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約(一定要件に適合する保険契約で、買い換え資産である家屋の取得の日前2年以内に締結されたもの)が締結されていることを証する書類
    7. 売却した翌年に買い換えのためのマイホームを取得する見込みである場合は、5、6に代えて「買い換え(代替)資産の証明書」(この場合、5、6は取得をした日から4か月以内に提出が必要)

譲渡損失がある場合に必要な申告書と添付書類

マイホームを買い替えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

以上のものに加えて、以下の添付書類が必要です。

  1. 売却した居住用財産の登記事項証明書、売買契約書の写しなど
  2. 売却した時において、住民票に記載されていた住所と売却した居住用財産の所在地が異なる場合は、戸籍の附票の写しなど
  3. 買い換えた居住用財産の登記事項証明書、売買契約書の写しなど
  4. 買い換えた居住用財産の住宅借入金等の残高証明書

※参照)国税庁

繰越控除を受ける場合は以下の条件を満たすことが必要です。

  • 損益通算の適用を受けた年分について、一定の書類の添付がある期限内申告書を提出したこと。
  • 損益通算の適用を受けた年分の翌年分から繰越控除を適用する年分まで連続して確定申告書(損失申告用)を提出すること。
  • 確定申告書に年末における住宅借入金等の残高証明書を添付すること。
特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

以上のものに加えて以下の書類の添付が必要です。

  1. 売却した居住用財産の登記事項証明書、売買契約書の写しなど
  2. 売却した時において、住民票に記載されていた住所と売却した居住用財産の所在地とが異なる場合は、戸籍の附票の写しなど。
  3. 譲渡資産に係る住宅借入金等の残高証明書(譲渡契約締結日前日のもの)

※参照)国税庁

繰越控除を受ける場合は以下の条件を満たすことが必要です。

  • 損益通算の適用を受けた年分について、一定の書類の添付がある期限内申告書を提出したこと。
  • 損益通算の適用を受けた年分の翌年分から繰越控除を適用する年分まで連続して確定申告書(損失申告用)を提出すること。

5. 申告書を作成する

申告書の作成は、税務署でもらってきた申告書や、国税庁のHPから印刷した申告書に手書きで記入する方法と、国税庁の「確定申告書等作成コーナー」で入力し、Web上で作成する方法があります。

「確定申告書等作成コーナー」で書類に数字を入力すると、金額の明細書などを自動で計算してくれるので、自分で計算する手間が省けます。

作成が終われば、印刷するか、e-Taxで税務署に送信することも可能です。

手書きで申請書に記入する場合も、「確定申告書等作成コーナー」で入力する場合のどちらも、下記の国税庁のHPに作成の手順が詳しく説明してあるので、参考にするとよいでしょう。

譲渡所得の申請のしかた 国税庁

6. 申告書を提出する

申告書の作成が終わったら、次は、申告書を税務署に提出します。

提出方法は3とおりあります。

  1. 管轄の税務署の窓口に持参する
  2. 郵送で管轄の税務署へ送付する
  3. 「確定申告書等作成コーナー」で作成し、e-Taxで送信する。

e-Taxとは?

「確定申告書等作成コーナー」で作成した申告書をインターネットで税務署に送信できるシステム。

e-Taxを使うための事前準備

  1. パソコンの利用環境の確認
  2. マイナンバーカードの取得
  3. ICカードリーダライタの準備
  4. 事前準備セットアップ

詳細は国税庁の公式サイトを確認してください。

e-Taxで(PDF形式)による提出が可能な主な添付書類はイメージデータ提出可能な手納書類をご覧ください。

7. 納税または税金還付を受ける

申告書の提出が終わったら、次は納税、または税金還付を受けます。

納税の場合

申告書を提出した後、税務署から納付書や納税通知は送付されません。

なので、自分で手続きをする必要があります。

法定納付期限は3月15日です。

下記のいずれかの方法で、納期限までに忘れないように納めるようにしましょう。

  1. ダイレクト納付

    e-taxによる納付。e-taxで申告をしている人が利用できる。

  2. インターネットバンキング

    e-taxで申告をしていて、インターネットバンキングを利用している人が利用できる。

  3. クレジットカード納付

    クレジットカードを利用している人が利用できる。
    納付税額に応じた決済手数料がかかる。

  4. コンビニ納付

    税務署からコンビニ納付専用のバーコード付納付書を交付された人が利用できる。
    コンビニ納税を希望する人は、申告書提出時にその旨を伝えれば発行してもらえる。

  5. 振替納税

    税務署か金融機関に振替依頼書を提出して手続きが必要なので、申告所得税や消費税の確定申告を毎年行う人向き。

  6. 窓口納付(金融機関や税務署の窓口)

    現金に納付書を添えて金融機関または税務署の窓口で支払う。利用可能な金融機関は、日本銀行歳入代理店のみ

※参照)日本銀行

※領収証が発行されるのは窓口納付のみとなります。

注意!

申告書の提出や納税が3月15日をすぎると、無申告加算税や延滞税がかかる場合があります。

また、申告期限後に納める税金は、申告書を提出した日が納期限となります。

還付金受け取りの場合

還付金の受け取り方法には以下の2つがあります。

  1. 口座振込み

    口座振込を希望する場合は、申告書B第一表の右下にある「還付される税金の受取場所」に振込みを希望する口座がある銀行名(ゆうちょ銀行も可)、口座名義人などを記入します。

    インターネット専用銀行は、特定の銀行以外は利用できないため、取引先の銀行に確認が必要です。

    なお、口座の名義人は、還付を受ける本人でなければなりません。

  2. 窓口受け取り

    以下のものを指定されたゆうちょ銀行の店舗や郵便局の窓口へ持参し、還付金を受け取ります。

    ・後日郵送される国庫金送金通知書
    ・身分証明書、運転免許証または国民健康保険被保険者証など、本人(代理人が受け取るときは代理人)であることを証明するもの

マンション売却後の確定申告のまとめ

マンション売却後の確定申告についてお話ししてきました。

マンション売却で損をしても、所得税の優遇が受けられるため、確定申告は必ず行うようにしましょう。

また、マンション売却で利益を得た人は確定申告をしなければなりません。

少々面倒だと思われるかもしれませんが、3000万円の特別控除や買換え特例といった税制優遇の特例があるので、確定申告をしておいて損はないです。

マンションを売却したら、確定申告しなければ損!と覚えておいて、売却した年の翌年の年度末に、忘れずに手続きするようにしましょう!