「中古マンションを売却したいけれど、初めてのことで何から始めていいかわからない」という方は多いのではないでしょうか。

マンションの売却の流れやかかる期間がわからないために、不安でなかなか行動に移せない方もいるかもしれません。

たしかに、マンション売却は大きなお金が動くことなので、どうしても不安が先に立ってしまいますよね。

マンション売却が初めてで不安だという人は、まず、マンション売却の流れ7つのステップを知ることから始めましょう!

売却の流れを具体的にイメージできれば、マンション売却をスムーズに進めていくことができます。

またマンション売却で失敗しないために、それぞれのステップで注意することなどもあわせて知っておくといいでしょう。

今回はマンション売却の流れと、マンション売却に失敗しないための注意点もあわせて説明していきます!

マンション売却の流れ

マンションを売却するまでの流れは「相場価格の調査」「査定」「不動産会社と媒介契約」「売却活動」「売買契約」「決済・引き渡し」「確定申告」の7ステップです。

これら7ステップにかかる期間は、最短でおよそ6ヶ月かかります。

マンションを売却するまでの流れと、売却期間は次のようなイメージです。

マンション売却の全体の流れ

それぞれのステップ自体は何もむずかしいことはありませんが、何か1つを知らないだけでマンション売却が失敗することもあります。

あなたがマンションを売却をしてよかったと思えるよう、それぞれのステップについての説明と、注意点などについて詳しく紹介しましょう。

1. マンションの相場価格を調査

マンション売却の流れステップ1相場価格の調査

マンション売却の話が決まったら、すぐに不動産会社にマンションの査定をお願いする人が多いです。

ですが自分が住んでいる地域の、マンション相場価格を知らなければ、査定されたマンションの価格が高いのか安いのかもわかりません。

また相場価格を知らずに複数の不動産会社へ査定を依頼すると、一番高い査定額を出す不動産会社を選びがちですが、これは危険です。

この後にも紹介しますが、相場価格よりも高い査定額を出す不動産会社は悪徳であることが多いのです。

あなたが住んでいる地域の相場価格を知ることは、いい不動産会社を選ぶために必要なことなので、まずはマンションの相場価格を調べるようにしましょう。

マンションの相場価格は、不動産の大手情報サイト「スーモ」や「ホームズ」で売りに出されているマンションの価格などを参考にしてください。

2. 不動産会社にマンションの査定をしてもらう

マンション売却の流れステップ2査定

マンションの相場価格が大体わかったら、複数の不動産会社に査定してもらいましょう。

マンションの査定は2段階で行われます。

  • インターネットの一括査定
  • マンションの訪問査定

マンションの査定は、マンションがどのくらいの価格で売れるのか把握するだけでなく、マンション売却の依頼ができる不動産会社かどうか見極める工程でもあります。

マンション売却に失敗しないために、次に紹介する2つの査定の特徴と注意点についてしっかり理解ておきましょう。

インターネットの一括査定

複数の不動産会社に一括で査定の依頼ができる、一括査定サイトがあります。

有名どころでは、HOME4Uや、イエウールなどがありますが、とくにオススメなのは、HOME4U

HOME4Uは、売りたいマンションの住所などかんたんな情報を入力するだけで、最大6社に一括査定を依頼できてとても便利です。

また全国規模から地域密着型の不動産まで、全国から厳選した有料企業1,300社の中から選ぶことができます。

ただ、HOME4Uなどで一括査定を行ったら、次の2つに注意しましょう。

インターネットの一括査定での注意点

  • 相場価格よりも高すぎないかどうか
  • 査定額の根拠は何なのか

相場価格に比べてあまりに高い相場価格を提示する不動産会社には、注意してください。

売れるはずもないような、高い査定額で売主の興味を引き、実際に売却活動がはじまってから、査定額より低い売却価格で売り出すことをすすめる悪徳不動産会社もあります。

相場価格よりも高い不動産会社を選んでもいいですが、必ず査定額の根拠が言える不動産会社を選ぶようにしましょう。

マンションの訪問査定

一括査定で、不動産会社何社かに目星がついたら、今度は直接マンションを見て、査定してもらいます。

訪問査定は、査定を行う不動産会社が、マンションを売却するにあたって信頼できるかどうかを判断できる機会でもあります。

信頼できる不動産会社かどうかは、次の2つに注意してみるといいでしょう。

訪問査定での注意点

  • マンションの査定を念入りにしているかどうか
  • 査定を行う不動産会社が周辺地理に詳しいかどうか

部屋に入り間取りだけ確認して、査定を出してしまうような不動産会社はNG!

最低でも次の3つをチェックしてくれるような不動産会社を選びましょう。

  • 部屋の状態の調査(壁のシミや傷、排水口のつまりなど)
  • マンション内の調査(非常階段やエレベーター、共有施設など)
  • マンション周りの調査(ゴミ捨て場、近隣周辺の状況)

また不動産会社が、マンションの周辺地理に詳しいかどうかも、それとなく聞いておきましょう。

担当者がマンション周辺の地理に詳しければ、売却活動中に買主に対してセールスポイントをしっかり伝えることができます。

3. 不動産会社と媒介契約を結ぶ

マンション売却の流れステップ3不動産会社と媒介契約

査定後、一番信頼ができる不動産会社と媒介契約を結びましょう

媒介契約とは、不動産業者と売主の間で結ぶ「マンションの売却をあなたの会社に依頼します」という契約のことです。

この媒介契約においてもっとも重要なのが、媒介契約の種類。

媒介契約には3つの種類があります。

・一般媒介契約
売主が契約した不動産会社以外にも、複数の不動産会社に売却依頼をすることができる。
売主本人が買主を探してきて直接契約することも可能。
・専任媒介契約
売主が契約した不動産会社のみ、売却活動を依頼することができる。
売主本人が買主を探してきて直接契約することも可能。
・専属専任媒介契約
売主が契約した不動産会社のみ、売却活動を依頼することができる。(※専任媒介契約と同じ)
売主本人が買主を探してきて直接契約することも禁止。

上にある媒介契約の特徴に加え、その他の特徴をまとめると以下の表のようになります。

複数の不動産会社に
売却依頼
依頼者が買主を探す 売却活動の
中間報告義務
契約の有効期限
一般媒介契約 なし 約3ヶ月
※期間は決まってない
専任媒介契約 × 2週間に1回 最長3ヶ月
専属専任媒介契約 × × 1週間に1回以上 最長3ヶ月

このように媒介契約には種類がありますが、それぞれ特徴が異なります。

この3種類の中で、売主がもっとも都合よく売却活動ができるのが一般媒介契約です。

一般媒介契約なら、1つの不動産会社に限らず複数の不動産会社に売却依頼ができ、不動産会社による売却物件の囲い込みもないため、早く買い手が見つかるでしょう。

ですが一般媒介契約は、売り主に対してマンション売却の活動報告することが義務化されていないので、担当者が売却活動を怠るデメリットがあります。

なので売却活動中は、2週間に1回不動産会社に連絡を入れて売却活動の状況を報告してもらうようにしてください。

4. マンションの売却活動

マンション売却の流れステップ4売却活動

さて、不動産会社と媒介契約が結べたら、次は売却活動です。

早くマンションを売却するためにも、次の5つを行ってください。

  • 引越しをして部屋を空ける
  • リフォームやハウスクリーニングをする
  • 売却マンションを空き家にしても「電気」「ガス」「水道」は使えるようにしておく
  • 部屋には芳香剤を置いておく
  • 内覧には売主も立ち会う

可能であれば、引越しをして部屋を空けるようにしてください。

モデルハウスのような部屋であればいいですが、あまりに生活感に溢れた部屋だと、買主が部屋のイメージを掴みづらくなります。

それに部屋に物がないほうが、部屋が広く見えて印象もいいでしょう。

部屋の印象をさらによくするのであれば、リフォームやハウスクリーニングも検討してみてください。

壁紙の張替えや床のワックスがけ、部屋全体の掃除を格安業者に依頼して行うだけで、部屋の印象がガラリとかわります。

引越しをして部屋を空けたとしても、電気やガス、水道は使えるようにしておいてください。

昼間でも電気がついていると、部屋が明るく見えますし、ガスが使用できれば給湯器の機能も確認することができます。

また空き家にしても水道を定期的に使うことで、乾燥した排水溝の臭いが部屋に充満することも防げるでしょう。

臭いは部屋のイメージを左右するので、気になる方は芳香剤を置いておくといいかもしれません。

そしてもっとも重要なのは、売主が買主の内覧に立ち会うことです。

お互いに顔が見えたほうが安心しますし、売主だからこそわかる地域情報などを伝えることで、買主がマンションを購入した後の生活をイメージしやすくなります。

5. マンションの売買契約

マンション売却の流れステップ5売買契約

買主がみつかれば、いよいよ大詰めの売買契約です。

売買契約は、「売主」「買主」「仲介不動産会社」「司法書士」同席のもと、契約されます。

売買契約の流れは、主に次のとおりです。

  1. 重要事項説明書の内容確認と署名
  2. 売買契約書の内容確認と署名
  3. 購入代金の手付金受け渡し
  4. マンション受け渡しまでのスケジュール調整

売買契約自体はそれほど複雑なものではありませんが、注意しておきたい点が2つあります。

  • 重要事項説明書の説明は買主と一緒に聞く
  • 売買契約前に受け取った手付金は契約するまで使わない

重要事項説明書とは、売買物件に関する事項や取引条件に関する事項などが書かれた書類のことです。

不動産の売買契約をする上で、不動産会社は、マンションを購入する前の買主に対して、マンションに関する重要事項の説明をしなければならない決まりがあります。

この説明は主に買主に向けたものであるため、売主が必ずしも同席しなければならないものではありません。

ですが重要事項説明書に記載されている内容を、買主と売主双方が理解することで、お互いの認識のズレによるトラブルを防ぐことができるので、必ず立ち会いましょう。

そしてもう1つ重要なのが、売買契約前に受け取る手付金です。

本来なら、売買契約後に買主から手付金を受け取りますが、まれに契約前に手付金を受け取ることがあります。

契約前に受け取った手付金は、売買契約が白紙になった場合、全額返金しなければなりません。

売買契約後に、買主側が契約解除を申し出た場合は、返金する必要はないです。(売買契約書に書かれている手付金の条件に沿って受け渡しを行う)

6. 決済・引き渡し

マンション売却の流れステップ6「決済・引き渡し」

あとは、マンション購入代金の決済とマンション引き渡しのみとなりました。

決済・引き渡し当日の流れは、次のとおりです。

  1. 所有権移転登記の署名
  2. マンション購入代金の決済
  3. 不動産会社に仲介手数料の支払い
  4. マンションの鍵の引き渡し

司法書士が用意する所有権移転登記の記載内容に間違いがないか確認をして、売主と買主双方が実印による署名を行います。

所有権移転登記の署名を司法書士が確認したら、購入代金の決済です。

手付金を除いた残りの購入代金と、マンション管理費など買主が負担する料金がまとめて売主に支払われます。

買主からの支払い確認が取れたら、次は不動産会社と司法書士に仲介手数料を支払いましょう。

それらもすべて完了したら、最後にマンションの鍵を買主に渡してください。

マンション売却の決済と引き渡しは以上ですが、これらの流れの中で気をつけなければならないことが、2つあります。

  • 買主からの支払い確認が取れてから鍵を渡す
  • 引き渡しの鍵はオリジナルのものを用意する

一番やってしまいがちなのが、買主からの代金支払いを確認せずに、鍵を渡してしまうことです。

現金ではなく、銀行振込で代金が支払われる場合、振込はされても売主側の銀行口座に着金されていなければ、代金が支払われたことにはなりません。

必ず振込完了の連絡と、着金の確認ができたら鍵を渡すようにしましょう。

そして引き渡す鍵は、マンションを購入した時に受け取ったオリジナルの鍵をそのまま渡してください。

マンション購入後に作ったスペアキーで代用するのはNGです。

スペアキーを作った場合は、オリジナルの鍵と一緒に渡しましょう。

ですがオリジナルの鍵とスペアキーを渡しても、セキュリティー面を心配する買主もいます。

買主が鍵の安全性を不安視している場合は、売主負担で鍵の交換をするようにしましょう。

7. 確定申告

マンション売却の流れステップ7「確定申告」

中古マンションの売却は、引き渡しが終わったら終了ではありません。

最後に残っている大事な仕事が、確定申告です。

確定申告とは?
1月1日から12月31日までの課税期間の間に得た所得を計算し、計算された所得に対してかかる所得税額を確定するための手続き。
サザエ

どうして確定申告をする必要があるんですか?

花沢

マンションを売却して利益が出た場合、確定申告を行わないと、脱税の罪に問われる可能性があるのです。

なので必ず確定申告をして、支払うべき税額を計上してもらいましょう。

サザエ

ということは、利益がなければ確定申告は行わなくてもいいのですか?

花沢

マンション売却で利益が出ても出なくても、確定申告をすれば何かしらの税優遇が受けられる可能性があるので、確定申告は行ったほうがいいですね!

サザエ

なるほど。
でも、確定申告って仲介の不動産会社がやってくれるのではないんですか?

花沢

いいえ、誰もやってくれません!
自分で確定申告しなければ、税制優遇は受けられないんです。
だから、忘れずにしてくださいね!

マンションを売却して利益が出ても(譲渡益)損をしても(譲渡損失)、確定申告を行います。

少し面倒に思うかもしれませんが、確定申告をして一定の要件を満たしていれば、特例が適用されて、税金の控除が受けられます。

では、譲渡益と譲渡損失、それぞれに適用される特例についてみていきましょう。

マンション売却で利益が出たときの控除(譲渡益の特例)

マンション売却で譲渡益が出た場合は、課税に対して3つの特例が適用されます。

・3,000万円の特別控除
譲渡益3,000万円まで、所得税が控除される特例。
・軽減税率の特例
購入から10年超過するマンションを売却した際に適用される特例。
譲渡益6,000万円までの場合、譲渡所得税率が10%(通常15%)、住民税率が4%(通常5%)となる。
(6,000万円を超える額に関しては、通常の税率が適用される)
・住み替えの特例
マンションを売却して買い替えを行うとき、売却益に対する課税を、買い替えた物件を将来売却するときまで、繰り延べすることができる特例

※一定の要件事項を満たしている場合に限る

確定申告を行えば、譲渡益に対して3,000万円までは税金が控除されます。

一般の住宅用マンションを売却して、譲渡益が3,000万円を超えることは考えづらいですが、もし3,000万円を超えたとしてもその他特例を使用すれば、税率が下がるでしょう。

ですが何度も言うように、確定申告をしなければこれら特例を適用することができません。

必ず、マンション売却を行った翌年2月~3月に確定申告を行ってください。

マンション売却で損をしたときの控除(譲渡損失の特例)

譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
所有期間が5年超過しているマンションを売却し買い替えを行って、損失が出た場合、譲渡損失を、その年に得た所得から控除することができる。
もしその年に得た所得だけでは、損失した分の控除を補えなかった場合は、翌年以降3年以内に繰り越して控除を受けることができる。

マンションを売却して譲渡益が出なければ、確定申告はしなくてもいいため、確定申告を行わない人が多いです。

ですが上の特例のように、一定の要件を満たしていれば、売却した年の所得から損失した分の金額を差し引いて税額が計算されます。

そのため、その年に収める分の税額を減らすことができるのです。

譲渡損失をして確定申告をすると収める所得税が減る

マンションを売却する前に確認しておく2つのこと

マンション売却の流れについてわかったところで、さっそくマンションションを売りに出すための準備に取り掛かろうとする方もいるでしょう。

ですが実際にマンションを売却する前に、確認しておいてほしいことが2つあります。

  1. マンションを売却する理由
  2. マンション売却に必要な書類

これら2つが確認できていないと、マンション売却に失敗したり、マンション売却に関わるいろいろなことが後手後手に回ったりしてしまいます。

必ず確認しておいてください。

1. マンションを売却する理由

「マンション売却の理由」を考える目的は、2つあります。

  • 売却期間中や売却後の予定を明確にするため
  • 不動産会社選びに失敗しないため

マンション売却にかかる期間は早ければおよそ6ヶ月、遅ければ1年以上かかることもあります。

あまりに長期のことなので、具体的な予定を立てるのが難しいと感じる人もいるでしょう。

ですが売却期間中・売却後の予定を立てなければ、いつまでにどのくらいの価格でマンションを売ればいいのかがあやふやになってしまい、マンション売却に失敗してしまいます。

また、売却理由があやふやだと売却プランも立てられないので、不動産会社の都合よく動いてしまいがちです。

そのため本来なら節約できたはずの売却費用を支払っていたり、もっと高く売れるはずのマンションが安く売買されたりなど、大損することもあります。

マンション売却に失敗しないためにも、マンションを売却する理由は明確にしましょう。

2. マンション売却に必要な書類

マンション売却に必要な書類を準備するのは、不動産会社が査定を行ってからでも遅くはありません。

ですが事前に用意しておくことで、売却中にバタバタすることもないですし、書類を準備することでマンション売却に必要な知識も自然と頭に入ってきます。

マンション売却に向けて本格的に動き出す前に、少なくとも確認だけはしておきましょう。

不動産会社と媒介契約を交わす前に準備する書類

登記簿謄本
(登記事項証明書)
マンションの登記事項の詳細が登記簿に記載されていることを証明するもの。
法務局に申請して取得する。
売買契約書
(購入時のもの)
今のマンションを購入した際に、売主との間で交わした契約書。
契約日や売買代金などの記載がある。
重要事項証明書
(購入時のもの)
今のマンションを購入する際の売買契約に関する重要事項について記載された説明書。
物件の内容や取引条件などの記載がある。
登記済権利書
(登記識別情報)
登記名義人がマンションの所有者であることを証明するもの。
固定資産税納税通知書
固定資産税評価証明書
固定資産税の納税額や登録免許税を計算するときに必要。
マンションの図面や設備仕様書 不動産会社がマンションの査定を行う時に必要。
マンションの設計図 売却前にリフォームする場合は必要。
マンションの管理規約 マンションの売却活動を行う前に、不動産会社がマンション情報を知るために必要。
耐震診断報告書
アスベスト使用調査報告書
必ずしも必要なものではないが、地震への耐久性など示すものがあると、広告内容に載せることができる。

買主にマンションを引き渡すときに必要な書類

身分証明書 売主本人であることを買主に示すために必要
実印
実印証明書
契約印を押す時に必要。
このとき使用する印鑑が本人のものであることを証明するために、印鑑証明書が必要。
住民票 売主の現住所と登記上の住所を確認するために必要
マンションのパンフレット マンションを購入したときに入手したパンフレットなどあれば、買主にわたす。

【まとめ】マンション売却の流れがわかったら計画を立てよう!

これまでマンション売却の流れについて紹介しましたが、イメージはできましたか?

イメージができたらさっそく、マンションを売却するまでの計画を立ててみてください。

本文中でも少し触れましたが、マンションは早く売れたとしてもおよそ6ヶ月かかります。

その間は、土日を中心に買主の内覧が入ることもあり、ゆっくり過ごせないこともあるでしょう。

家庭内にストレスがたまらないようにするためにも、マンションを早く売るための計画をしっかり立ててください。

不動産を売却するにあたって必ずチェックしたい一括査定サービス

今は、一社ずつ不動産会社を自分で探して比較するといった面倒なことをする必要もありません。

インターネット上であなたが売りたい、あるいはどれくらいの価値があるのか知りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力するだけで、一度に査定依頼が行えます。

今、多くの一括査定サービスがありますが、信頼できる2社をご紹介します!

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不動産一括査定サービスの中では一番歴史が古い。NTTグループというネームバリューと提携不動産会社が大手のみなので安心!
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