失敗しないマンション売却の流れを解説!マンションの売却手順と注意点を詳しく紹介

「マンションを売却したいけれど、何からはじめればいいんだろ?」

いらなくなったゲーム機を売るのとは違い、数々の手続きや契約などの手順を踏んで売らなければならないので、マンションを売りたいと思っても、何からすればいいのか困っている方も多いと思います。

マンションを売却するのに何をしていいかわからない方は、まずマンション売却の流れについて知っていきましょう!

たった8つのマンション売却の流れを理解するだけで、これから自分が何をすればいいのか先が見えてくるはずです。

しかもこの記事で紹介するマンション売却の流れを読めば、はじめての人でも失敗することなくマンションを売却できます。

ぜひこの記事を最後まで読んで、マンション売却を成功させてください!

今回はマンション売却の流れと、流れの中であなたに気をつけてほしい注意点について紹介します。

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目次

失敗せずにマンションを売るための売却の流れ

マンション売却の流れは、下の図にあるように8つの手順に沿って行います。

マンション売却の全体の流れ

マンション売却には時間がかかります。

「相場価格」から「確定申告」までにかかる期間は、最短でもおよそ6ヶ月ほどかかるのです。

まずはマンション売却をはじめる前に、いつまでにマンションを売却するのか確認し、余裕を持ってスケジュールを立てるようにしてください。

スケジュールの確認ができたら、これから紹介するマンション売却の流れを読んで、一つひとつの工程で何をするのかを見ていきましょう!

1. 売却するマンションの相場価格を調べる

マンション売却の流れ手順1「相場価格の調査」

マンション売却を決めたら、すぐにマンションを売りに出すのではなく、まずは売却したいマンションの相場価格を調べましょう。

マンションの相場価格を調べておく理由は2つあります。

  • 高額な査定額を提示する悪徳不動産会社が避けられる
  • だいたいの売却収入額を見込める

マンション売却を考えたとき、すぐに不動産会社へ査定の依頼をする人が多いです。

ですが相場価格も知らずに査定額を提示されても、提示額が高いのか低いのかわからないでしょう。

しかも不動産会社の中には、相場価格よりも大幅に高い査定額を提示して、あなたの気を引こうとする悪徳な不動産会社もあります。

不動産会社に振り回されることなく、マンションを賢く売却するなら、相場価格は調べるようにしてください。

また相場価格を知ることで、マンションを売却して得られる売却収入額の目安がわかります。

マンション売却にかかる費用や買い替えを行うために必要な費用を、この時点でイメージしておき、だいたいの売却価格を計算しておきましょう。

マンションの価格相場を調べるときは、3つの方法があります。

・不動産情報サイトで売りに出されている物件を検索する
HOME4USUUMOなどに掲載されている中古マンションの売却価格を見て、相場価格を知る。売却したいマンションと似たような条件の価格を簡単に探せる。
・レインズで過去の取引価格を検索する
レインズとは、国土交通省大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているシステム。「REINS Market Information」に掲載されている過去に売却された物件の平米あたり単価から相場価格を調べられる。
・不動産取引価格情報検索で過去の取引価格を検索する
不動産取引価格情報検索とは、不動産の取引価格や地価を検索できる国土交通省のWebサイト。
間取りや写真はないが、取引額や平米数などで相場価格を調べられる。

一番馴染みがあって調べやすいのは、HOME4Uなどの不動産情報サイトでしょう。

現在売りに出されているマンションを検索できますし、サイトも見やすいです。

2. 売却するマンションの査定を不動産会社へ依頼する

マンション売却の流れ2「不動産会社へ査定依頼」

マンションの査定は2段階あります。

  1. インターネットで複数の不動産会社へ一括査定
  2. 不動産会社のマンション訪問査定

この2つの査定を行ったあとに、不動産会社との媒介契約を交わします。

つまり査定を行う不動産会社の中から、マンション売却の仲介を依頼する不動産会社を選ばなければなりません。

マンションが売れるか売れないかは不動産会社で決まるため、査定を行う不動産会社が信頼できる会社かどうかをしっかり見極めましょう。

以下の4つの点をクリアしていて、真摯に対応してくれる不動産会社は信頼できるといえるでしょう。

  • 相場価格にあった査定額の提示をしている
  • 提示された査定額の根拠を言える
  • マンションの訪問査定を念入りに行なっている
  • マンション周辺の地理に詳しい

不動産会社の中には、相場価格よりも遥かに高い査定額を提示して、売主の気を引こうとするところもあります。

そういった不動産会社は、査定後の媒介契約を交わした後に「土地の価格が下がった」などを理由に当初の査定額よりも低い価格で、売却価格を設定するように促します。

もし相場価格よりも高い査定額を提示されたら、怪しいと思ってください。

ですが提示された査定額に対して、明確な根拠を言える不動産会社は問題ないでしょう。

「近隣の物件取引額」「公示価格や線路価」「立地」「間取り」などから査定額が計算されたものなのか、必ず確認してください。

一度、複数の不動産会社にマンションの一括査定を依頼して、査定額の比較をしてみましょう。

マンションの一括査定ならHOME4U

査定額の他には、訪問査定を丁寧に行う不動産会社を選ぶようにしましょう。

マンションの部屋だけでなく、マンション住人の共有スペースやゴミ捨て場、マンションと隣接する建物なども見る不動産会社であれば、売却活動中の仕事も丁寧な可能性が高いです。

そして可能であれば、マンション周辺の地理に詳しい担当者と出会えるのが理想的です。

マンション周辺の地理に詳しければ、物件情報だけでなく、周辺地域の魅力から買主にアプローチできるため、マンションの価値が買主に伝わりやすくなります。

3. マンション売却に必要な書類を用意する

マンション売却の流れ3「必要書類を用意」

マンション売却に必要な書類には、「不動産会社と媒介契約を交わす前に必要な書類」と、「マンションの売買契約を交わすときに必要な書類」の2つがあります。

すべての書類を準備する必要はありませんが、不動産会社と媒介契約を交わす前に必要な書類だけでも用意しておくといいでしょう。

不動産会社と媒介契約を交わす前に必要な書類

身分証明書 売主本人であることを買主に示すために必要。
登記簿謄本
(登記事項証明書)
マンションの登記事項の詳細が登記簿に記載されていることを証明するもの。
法務局に申請して取得する。
売買契約書
(購入時のもの)
今のマンションを購入した際に、売主との間で交わした契約書。
契約日や売買代金などの記載がある。
重要事項証明書
(購入時のもの)
今のマンションを購入する際の売買契約に関する重要事項について記載された説明書。
物件の内容や取引条件などの記載がある。
登記済権利書
(登記識別情報)
登記名義人がマンションの所有者であることを証明するもの。
固定資産税納税通知書
固定資産税評価証明書
売却するマンションにかかる固定資産税を、買主に提示するのに必要なもの
マンションの図面や設備仕様書 不動産会社がマンションの査定を行う時に必要。
マンションの管理規約 マンションの売却活動を行う前に、不動産会社がマンション情報を知るために必要。
耐震診断報告書
アスベスト使用調査報告書
必ずしも必要なものではないが、地震への耐久性など示すものがあると、広告内容に記載できる。

上の書類の中でとくに重要なのが、登記済権利書(登記識別情報)です。

登記済権利書は、マンションの所有者を証明する書類のことで、マンションの売却や住宅ローンの借り替えを行うときに必要となります。

登記済権利書は一度紛失すると、再発行はできません。

なのでまずのこの書類が手元に保管されているかを確認しましょう。

もし登記済権利書を紛失しても、司法書士または弁護士に依頼して「本人確認情報」を作成してもらえば、マンションを売却できます。

ですがマンション売却には時間がかかるので、余計な過程を増やさないためにも、登記済権利書はなくさないようにしましょう。

マンションの売買契約を交わすときに必要な書類

住民票 売主の現住所と登記上の住所を確認するために必要。
3ヶ月以内に発行したものを用意すること。
実印
実印証明書
契約印を押す時に必要。
このとき使用する印鑑が本人のものであることを証明するために、印鑑証明書が必要。
マンションのパンフレット マンションを購入したときに入手したパンフレットなどあれば、買主にわたす。

マンションの売買契約を交わすときには、上にあげたものと、「不動産会社と媒介契約を交わすときに必要な書類」もあわせて必要です。

不動産会社や買主から必要書類の提示をお願いされたときに、いつでも提示できるように、あらかじめ準備しておきましょう。

4. 信頼できる不動産会社と媒介契約を交わす

マンション売却の流れステップ4「不動産会社と媒介契約」
マンション査定で、信頼できる不動産会社と出会えましたか?

「信頼できる不動産会社を見極めるための4つのポイント」をクリアしている不動産会社なら、媒介契約を交わしましょう!

媒介契約とは、「マンション売却の仲介をあなたの会社へ依頼します」という売主と不動産会社との間で交わす契約のことです。

媒介契約を交わした不動産会社が仲介した買主と売買契約を結んだら、その不動産会社へ仲介手数料を支払います。

じつはこの媒介契約には種類があり、どの媒介契約で契約するかが重要となってきます。

・一般媒介契約
売主が契約した不動産会社以外にも、複数の不動産会社に売却依頼ができる。
売主本人が買主を探してきて直接契約することも可能。
・専任媒介契約
売主が契約した不動産会社のみ、売却活動を依頼ができる。
売主本人が買主を探してきて直接契約することも可能。
2週間に1回の売却活動報告義務あり。
・専属専任媒介契約
売主が契約した不動産会社のみ、売却活動を依頼ができる。
(※専任媒介契約と同じ)
売主本人が買主を探してきて直接契約することも禁止。
1週間に1回の売却活動報告義務あり。

これら3つの媒介契約の中で、売主に一番都合がいいのは一般媒介契約です。

一般媒介は、複数の不動産会社へ仲介の依頼ができるため、買手が早くみつかるメリットがあります。

反対に専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合はマンションの囲い込みが起こるため、買手が見つかるまでに時間がかかることもあるでしょう。

囲い込みとは、媒介契約を交わした不動産会社が、売主と買主の両方から仲介手数料を得るために、他の不動産会社に売主の物件を公開しないことです。

不動産会社は売主と媒介契約を交わすと、不動産情報ネットワークに売却物件を掲載します。

すると媒介契約を交わした不動産会社だけでなく、他の不動産会社にも物件情報が伝わるため、より買主が見つかりやすくなるのです。

ですが売主と媒介契約を交わした不動産会社からすれば、他の不動産会社から買主を紹介されると、買主からの仲介手数料が得られないため、他の不動産会社からの買主紹介を嫌がります。

そのため売主側の不動産会社は、買主が見つかっていなくても「商談中」と言って、他の不動産会社から買主の紹介を受けないようにしているのです。

つまり専任媒介や専属専任媒介で契約すると、契約を交わした不動産会社でしか買主を見つけられなくなります。

早く買主を見つけてマンションを売却したいのなら、一般媒介契約で契約するようにしましょう。

もちろん不動産会社側は、一般媒介契約での契約は嫌がります。

一般媒介契約だと、他の不動産会社にも仲介の依頼ができるわけですから、売主が取られてしまうリスクを考えるのです。

なので不動産会社は、「一般媒介契約よりも専任媒介契約の方を優先して売却活動することが多い」などと言って、専任媒介契約を交わすように売主を誘導します。

ですが買主さえ見つければ不動産会社へ仲介手数料が入るわけですから、一般媒介契約だからといって、売却活動を怠ることはありません。

5. 不動産会社と一緒にマンションの売却活動を行う

マンション売却の流れステップ5「売却活動」
不動産会社と一般媒介契約を交わしたなら、売却活動へ移りましょう!

「売却活動は不動産会社の仕事だし、買主が見つかったときに連絡してもらえればいいや」と気を抜いていると、マンションはなかなか売れません。

マンションを早く売却するためにも、売主としてできる以下の4つのことをやってみましょう。

  • 可能であれば引っ越しをして部屋を空ける
  • リフォームやハウスクリーニングを行う
  • 内覧には売主も参加する
  • 物件情報のチラシをポスティングする

可能であれば引っ越しをして部屋を空ける

モデルルームのような内装でない限り、引っ越して部屋を空けておいた方がいいです。

内覧に訪れる買主は、部屋の雰囲気だけでなく、各部屋やクローゼットの広さや扉の軋み、お風呂の仕様など細かいところまで見ます。

そのため部屋に物が溢れている状態だと、買主が確認しづらいだけでなく、普段は誰にも見せないクローゼットや子供部屋など、プライベートなものまで披露してしまいかねません。

買い替えの新居があるなら先に引っ越してしまい、買い替え先がまだ決まっていないなら仮住まいとして賃貸マンションに移ることも検討してみてください。

リフォームやハウスクリーニングを行う

引っ越しをするなら、リフォームやハウスクリーニングもあわせて行いましょう。

部屋をキレイに手入れしておくと、内覧に来た買主に与える印象がまるで違います。

ですが高い費用でリフォームしてからマンションを売却すると損をするので、注意してください。

壁紙、床(ワックス)、その他修繕が必要な箇所のみを低価格でキレイにしておきましょう。

くらしのマーケットなら、マンション周辺でリフォームやハウスクリーニングを依頼できる格安業者の比較できます。

内覧には売主も参加する

内覧には必ず、売主も立ち合ってください。

内覧に訪れた買主に、物件の良さを直接アピールできるチャンスでもあります。

マンションに住んでいた売主にしかわからない、マンション周辺にある美味しいラーメン屋、通勤時に信号が少ない通り、安売りスーパーなどを伝えるときっと喜ばれるでしょう。

また内覧は、売主が買主がどんな人物であるかを確認する時間でもあります。

「本当に買ってくれるのか?」「売買契約を交わした後で契約解除を言い出すような人か?」など、買主が信頼できる人かどうか必ず確認しておいてください。

物件情報のチラシをポスティングする

チラシのポスティングは不動産会社も行ってくれますが、売主も積極的に行えば買主が少しでも早くみつかるきっかけとなります。

不動産会社がポスティングする範囲とは被らないように、できる範囲でポスティングしてみてください。

とはいっても、むやみやたらにポスティングをしても効率がよくないので、ポスティングをするのは分譲マンションに絞りこみましょう。

また売却するマンションを好みそうなところの予測をして、ポスティングするのもいいです。

たとえば、マンションが立っている地域が静かなところであれば、通りの騒音が気になる地域に建っているマンションにポスティングをすると効果的があるかもしれません。

6. 信頼できる買主を見つけたらマンションの売買契約を交わす

マンション売却の流れステップ6「売買契約」

売買契約は売主や買主の他に、司法書士と仲介した不動産会社が同席します。

売買契約に必要なものと流れは主に次のとおりです。

マンションの売買契約に必要なもの

  • 実印
  • 実印証明書
  • 住民票(現住所と登記上の住所が異なる場合)
  • マンションのパンフレット
  • 仲介手数料の半金
マンション売買契約時の流れ

  1. 重要事項説明書の内容確認と買主による著名
  2. 司法書士による登記簿謄本の内容確認
  3. 売買契約書の内容確認を行い、売主と買主の双方が著名
  4. 買主から購入代金の手付金を受け取る
  5. マンション受け渡しまでのスケジュール調整

司法書士はマンションの所有者名義が、売主から買主へ移行する手続きを行うために同席します。

所有者変更(登記変更)は個人でもできるため、司法書士は必ずしも必要でありませんが、マンションの所有者名義を売主から買主へ確実に移行するなら必要でしょう。

不動産会社は売買契約の立ち合いと、買主に対して重要事項説明書の内容確認を行い、買主に著名をしてもらう役目があります。

重要事項説明書の著名が終わったら、売主と買主の間で売買契約書の内容確認と著名が行われます。

このとき注意してほしいのが、重要事項説明書の内容確認時には売主も同席することです。

買主へ重要事項説明書の内容確認を行う際は、必ずしも売主が同席しなければならない決まりはないため、ほとんどの場合は重要事項説明書の説明を行ったあとに、買主と売主を合流します。

ですが売主も一緒に重要事項説明書の内容を確認しないと、売主と買主の間で認識のズレが生じることもあるのです。

すると買主側が、売買契約後に契約解除を申し出る可能性もあるので、重要事項説明書説明書の内容確認にはあなたも同席した方がいいでしょう。

もちろん売買契約書の方も、買主とのズレを防ぐために、必ず売買契約書でチェックするべき項目の確認を行ってください。

7. マンションの決済を行い買主にマンションを引き渡す

マンション売却の流れステップ7「決済・引き渡し」

買主と売買契約を交わしたあと、スケジュール調整をしてマンションの引渡し日を決めましょう。

マンションの引渡し日に必要なものと、流れは次のとおりです。

マンションの引き渡しに必要なもの

  • 通帳(代金の支払が振り込みの場合)
  • 印鑑
  • 実印証明書
  • 仲介手数料半金
マンション引き渡しの流れ

  1. 所有権移転登記の内容を確認し、売主と買主が署名
  2. 手付金を除くマンション売却代金の残額を決済
  3. マンション売却の仲介を行った不動産会社へ仲介手数料の支払い
  4. マンションの鍵を買主に渡す

マンションの代金をすぐに決済する前に、マンションの所有者名が売主から買主に変更されていることを確認します。

所有者移転登記の内容確認ができたら、売主と買主双方の著名を行って、マンションの売却代金を決済しましょう。

必ず決済が確実に行われたことを確認してください。

マンションの売却代金は巨額なため、現金ではなく銀行振込で支払います。

振り込みは行われていても、売主の銀行口座に着金されていなければ、代金が支払わていないのと同じです。

振り込みと着金の確認が取れたら、買主にマンションの鍵を渡し、仲介を依頼した不動産会社に仲介手数料を支払いましょう。

8. マンション売却後は忘れずに確定申告を行う

マンション売却の流れステップ8「確定申告」

マンションの引き渡しを終えると一息つきたくなるかもしれませんが、まだ確定申告が残っています。

確定申告とは?
その年の1月1日から12月31日までに得た所得を計算して、計算された所得に対してかかる所得税額を確定するための手続きのこと。

マンションの売却額が、購入時価格を上回って利益を得た場合(譲渡所得)は、確定申告を行って所得税(譲渡所得税)を納めなければなりません。

もしマンションの売却額が、購入時価格より下回り損失がでた場合でも、損失した分の所得税を節税できる可能性があるので、確定申告は行ってください。

確定申告をスムーズに行えるように、必要書類を事前に準備しておきましょう。

譲渡所得があったときの必要書類

  • 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用]
  • 戸籍附票
  • 登記事項証明書
  • マンション売却時の売買契約書
  • 新居購入時の売買契約書(マンション売却後に新居を購入した場合)
  • 耐震基準適合証明書(購入した新居が築25年以上の中古住宅だった場合)

譲渡損失があった時の必要書類

住宅ローンが残っているマンションを売却して譲渡損失したとき

  • 特定居住用財産の譲渡損失の金額の明細書(確定申告書付表)
  • 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書
  • 登記事項証明書
  • 戸籍附票の写し
  • 「譲渡資産に係る住宅借入金等の残高証明書」(売買契約日以前のもの)

マンション売却後に買い換えをして譲渡損失したとき

  • 居住用財産の譲渡損失の金額の明細書(確定申告書付表)
  • 居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書
  • 登記事項証明書
  • 戸籍附票の写し
  • マンション売却時の売買契約書
  • 新居購入時の売買契約書(マンション売却後に新居を購入した場合)

これらの書類が準備できれば、確定申告で困ることはないでしょう。

確定申告と聞くと難しく感じるかもしれませんが、内容をしっかり理解できていれば案外簡単にできるので、確定申告についてあらかじめ理解しておきましょう。

マンション売却の確定申告について詳しくはこちら

確定申告が終われば、マンション売却の一連の流れはこれで終わりです。

マンション売却の流れで気をつけてほしい5つの注意点

前章で紹介したマンション売却の流れに沿って売却すれば、失敗することなくマンションを売却できます。

ですが「もっとこうしておけばよかった!」を防ぐために、マンション売却の流れの中で気をつけてほしい6つの注意点について紹介しましょう。

  1. 不動産会社の査定は5社以上受ける
  2. マンションの売却価格は適正価格で設定する
  3. マンションの売却価格を簡単に値下げしない
  4. 売却するマンション内で物件を売りに出していないか確認する
  5. スケジュールに余裕を持ってマンション売却をはじめる
  6. マンションの売買契約を交わす前に買主とコミュニケーションを取る

1. 不動産会社の査定は5社以上受ける

マンション売却を成功させる鍵は、不動産会社選びです。

いい加減な売却活動を行う不動産会社にマンション売却を依頼しても、なかなか売れないだけでなく、希望価格で売却することも難しいでしょう。

高い売却価格で早くマンションを売るなら、必ず5社以上にマンションを査定してもらい、信頼できる不動産会社を探しましょう。

前章でも紹介しましたが、以下の4つに当てはまる不動産会社を選ぶようにしてください。

  • 相場価格にあった査定額を提示する不動産会社
  • 提示された査定額の根拠が言える不動産会社
  • マンションの訪問査定を念入りに行う不動産会社
  • マンション周辺の地理に詳しい不動産会社

マンションの査定を行うなら、日本最大級の不動産一括査定サイトHOME4Uがオススメです。

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2. マンションの売却価格は適正価格で設定する

マンションの売却価格は、相場価格に比べて高すぎるとまったく売れません。

反対に売却価格が低すぎても、早く売れるかもしれませんがあなたが損してしまいます。

売却にかかる費用とあなたがマンションを売却して手元に残しておきたい金額を考えながら、相場価格と照らし合わせてみましょう。

また売却価格は、マンションの売却活動中に買主から値下げ交渉をされたときのことも考えて、設定するのがコツです。

仲介を依頼する不動産会社と媒介契約を交わすときに、「値下げ交渉が可能な〇〇万円の範囲で、マンションを売却してほしい」とあらかじめ伝えておきましょう。

もし、あらかじめ設定した値下げ対応額を下回れば、不動産会社に仲介手数料の値引きを交渉できるかもしれません。

3. マンションの売却価格を簡単に値下げしない

マンションを早く売りたいがために、買主側から値下げ交渉もされていないのに、マンションの売却価格を下げてしまう売主もいます。

また不動産会社が、「あと少し値下げすると買主が見つかりやすくなるかと…」と言ってくるため、それならと値下げをしてしまうこともあるようです。

ですがマンションの売却価格は簡単に下げないほうがいいでしょう。

一度下げてしまえば再び価格を戻して売りに出しても売れないですし、買手もさらに値下げすることを期待して名乗りをあげない可能性があります。

まずはより多くの買手を見つけるために、複数の不動産会社にマンション売却を依頼して、それぞれの不動産会社と密に連絡をとって売却活動報告をしてもらってください。

マンションの売却価格を下げるのは、あくまでも最終手段にしましょう!

4.売却するマンション内で物件を売りに出していないか確認する

もし同じマンション内で、すでに売りに出されている家があれば、マンションをすぐに売りに出さずに様子を見ましょう。

同じマンション内で複数物件が売りに出されると、当然買主は部屋を比較します。

他の部屋よりも「階層」や「日当たり」などの条件が良いのであれば、マンションを売却しても構いませんが、条件が悪ければ買主の目にとまりづらくなるでしょう。

また部屋の条件が他とかわらない場合は、比較できるものが価格のみとなるので、同じマンション内で価格競争をすることとなり、価格をどんどん下げなければなりません。

しかも価格競争に負けて売れ残ったとしても、再び価格を上げることもできず、マンションを希望価格で売却するのは難しくなります。

少しでもマンションを高い値段で売却するなら、必ず同じマンション内で物件が出ていないか、不動産会社へ問い合わせるようにしてください。

5. スケジュールに余裕を持ってマンション売却をはじめる

マンション売却には、最低でも6ヶ月はかかると思っておきましょう。

マンションを売りに出す時期が、人の異動が多い2月や3月であれば、比較的早く売却できるかもしれませんが、時期がズレれば売却に時間がかかります。

またマンションの立地によっても、売れ行きは変わってくるでしょう。

マンション売却にかかる期間を甘く見積もると焦って売却しまい、「不動産会社選びに失敗」「クレームの多い買主に売却してしまった」「高く売却できなかった」など後悔することもあります。

なのでマンションを手放す決断をする前に、時間に余裕のある売却スケジュールを立てるようにしてください。

6. マンションの売買契約を交わす前に買主とコミュニケーションを取る

買主の中には売買契約後に、手付金未払いや売却代金未払いなどの債務不履行による契約解除をする人もいます。

わざと債務不履行を行う買主はいませんが、売却代金を支払うための住宅ローンが組めず、やむを得ず契約解除となることがあるようです。

契約解除となれば、売却活動を再スタートしなければならないだけでなく、不動産会社に仲介手数料を支払わなければなりません。

不動産会社へ支払う仲介手数料というのは、売買契約が成立した時点で全額支払いが決定します。

なので売買契約後に契約解除となっても、不動産会社として役割は果たしたことになるので、仲介手数料は支払わなければならないようです。(ただし減額されるケースが多い)

マンション売却に余計な時間とお金をかけないようにするためにも、売却する前に買主の資金計画について事前に調査した方が失敗は少ないでしょう。

【Q&A】マンション売却でよくある質問

Q. 住宅ローン残債があるマンションでも売却できるの?

住宅ローン残債があっても、マンション売却はできます。

「ローン残債があるとマンションの抵当権を外せないから売却できない!」と思う方もいるかもしれませんが、マンションの売却代金でローンを一括繰上返済すれば問題ありません。

もしマンションの売却価格がローン残債に満たなかった場合でも、買い替えローンを契約すれば、購入したマンションに抵当権を移せるのでマンションを売却できます。

住宅ローンの残債がある状態でマンションを売却するとき、抵当権を外す手続きは次の手順で行います。

  1. マンションの売却について、住宅ローンを契約した銀行へ報告する
  2. マンションの売却代金を決済する日が決まったら、抵当権を外すために必要な書類(委任状)を銀行で用意してもらう
  3. 売却代金を買主から受け取り、住宅ローンを完済
  4. 銀行から委任状を受け取る
  5. 法務局へ行き、抵当権抹消手続きを行う(1週間ほどかかる)
  6. 買主にマンションを引き渡す

マンション売却後に抵当権を滞りなく外せるように、委任状を準備しておきましょう。

Q. マンション売却と新居購入はどっちが先?

どちらが先でもかまいません。

ただし住宅ローンの残債があるのであれば、先にマンションを売却し、売却して得たお金で住宅ローンを完済してからマンションを購入したほうがいいでしょう。

新居を購入するための資金を住宅ローンで補う場合、新居購入を先に行うとなると、ローン残債に上乗せしてお金を借りなければなりません。

マンションの売却代金でローンを一括返済するとしても、借入時の借入額が、融資可能額を超えればお金を借りられないため、新居購入が難しくなります。

住宅ローンを契約しなくても、新居を購入する資金が十分にある場合にのみ、先に新居を購入してもいいでしょう。

Q. マンションを売却する前にリフォームしたほうがいいの?

マンションのリフォームは、必ずしも必要ではありませんが、可能であれば行った方がいいでしょう。

ですがあくまで、内覧に来た買主への印象をよくする程度でかまいません。

部屋のデザインまで替えてしまうような大規模なリフォームを行うと、費用がかかるだけでなく買主の嗜好にまであわなくなる可能性があります。

修繕が必要な箇所の手入れや壁紙の張り替えなど、必要最低限のリフォームのみ行ってください。

またハウスクリーニングも行った方がいいでしょう。

換気扇や排水溝、床のワックスがけなど、自分ではなかなか手が回らないお手入れを、格安業者に依頼してください。

Q. マンションを売却した年の固定資産税は誰が払うの?

固定資産税は、毎年1月1日時点でマンションを所有している人に支払い義務があるため、マンションを売却した年の固定資産税を支払うのは売主です。

ですがマンションの引き渡し日以降の料金を、買主に請求できます。

固定資産税の対象期間は4月1日~翌年3月31日までなので、もしマンションを8月31日に引き渡した場合、8月31日から翌年3月31日までの固定資産税分を買主に請求できるでしょう。

ただし売買契約を交わす前に、買主と固定資産税請求の有無についてしっかり話し合っておいてください。

Q. マンション売却で損失が出たときの所得税はどうなるの?

マンションの売却代金が、マンション購入時にかかった金額よりも低かった場合(譲渡損失)は、譲渡所得税はありません。

むしろ譲渡損失をすると、年間の所得税額が控除される可能性があるのです。

国税庁では、譲渡損失をした売主に適用できる特例を2つ制定しています。

・住宅ローンが残っているマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
令和元年12月31日までに住宅ローン残債のあるマンションを売却し、売却代金が住宅ローンの残高を下回ったときに適用できる特例。
・マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
令和元年12月31日までに行ったマンション売却で譲渡損失をして、新居の買い換えを行ったときに適用できる特例。

上の2つのどちらかに当てはまるとき、譲渡損失額分を給与所得などの年間所得から控除して、所得税が計算されるため、納税額が大幅に減るでしょう。(損益通算)

もし譲渡損失した金額が多く、年間所得から控除しきれなかった場合は、翌年も損益通算できます。(繰越控除)

ですが譲渡損失をしたときの特例は、確定申告で特例の申請を行わなければ、適用されませんので注意してください。

Q. 売却するマンションの火災保険はいつ解約するの?

マンションの火災保険は、買主にマンションを引き渡した後に解約するようにしましょう。

マンションの売却期間中に火災保険を解約すると、火災保険で補償される事故があっても、全額売主側の自己負担となります。

売却期間中に部屋を空き家にしたとしても、火災保険の解約はしないでください。

またマンションを引き渡した時点で、火災保険の効力はなくなってしまうため、早めに解約してしまいましょう。

Q. マンション売却後のエアコンは置いていくべきなの?

今設置されているエアコンが、マンションのオーナーのものであればエアコンは置いていかなければなりませんが、そうでないならどちらでもかまいません。

ただしエアコンを置いていくかどうかは、必ず買主に伝えるようにしましょう。

買主の中には、エアコンはマンションと一緒にセットとなっていると思っている方もいます。

そのため買主に何も伝えずエアコンを取り外して退去すると、「だまされた!」と言って売買契約を解除されることもあるかもしれません。

買主側と認識のズレを防ぐためにも、マンションの設備や不良箇所を書き記した付帯設備表にエアコンの有無に関しても、記載しておくといいでしょう。

Q. 夫と妻の共有名義でもマンションは売却できるの?

夫と妻、双方の同意があればマンションを売却できます。

ただし共有名義のマンション売却後に行う確定申告は、夫と妻の両方が申告しなければならないので注意しましょう。

もしどちらか一方の同意が得られない場合は、以下2つの方法で売却できます。

  1. 自分の持分に値する面積分のみ売却する
  2. 相手の持分割合を購入して、マンションの所有者を1人に統一する

ですが上の2つの方法でマンションを売却するのは難しいかもしれません。

1つ目の方法ではマンションの買い手が見つからないですし、2つ目の方法は相手の同意が必要です。

マンション売却で意見がわかれた場合は、まずはお互いが納得する形でマンション売却を進められるように、話し合いをしましょう。

【まとめ】マンション売却の流れで重要なのは不動産会社選び!

ここまでマンション売却の流れについて紹介しましたが、イメージはできましたか?

マンション売却の流れの中で、もっとも重要なのは不動産会社選びです。

よくない不動産会社を選ぶと、どれだけあなたが頑張ってもマンション売却を成功することはできません。

記事の中でも紹介しましたが、いい不動産会社を選ぶのであれば、できれば5社以上、最低でも3社以上に査定依頼をしてください。

そしてその中から、あなたにあった不動産会社を選ぶようにしましょう。

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あなたのマンション売却が成功しますように。

不動産を売却するにあたって必ずチェックしたい一括査定サービス

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