「中古マンションを売却したいけれど、初めてのことで何から始めていいかわからない」という方は多いのではないでしょうか。

マンションの売却の流れやかかる期間がわからないために、不安でなかなか行動に移せない方もいらっしゃるかもしれません。

たしかに、マンション売却は大きなお金が動くことなので、どうしても不安が先に立ってしまいますよね。

マンション売却が初めてで不安だという人は、まず、マンション売却の流れ6ステップを知ることから始めましょう!

マンション売却は以下の6ステップで進めていきます。

マンション売却6ステップ

売却の流れを具体的にイメージできれば、マンション売却をスムーズに進めていくことができます。

それでは、マンション売却の流れやかかる期間をわかりやすく説明していきます!

マンション売却にかかる期間

マンション売却にかかる期間

中古マンション売却にかかる期間は、不動産会社による査定から媒介契約を結ぶまでで約1ヶ月、売却活動に3~4ヶ月、売買契約・決済・引き渡し完了までで約1ヶ月はかかります。

どれくらいの期間で買い手が見つかるかによりますが、早くても半年はかかると思っておいたほうがよいでしょう。

もし売却を完了したい時期が決まっているのなら、余裕を持って早めに売却活動を始めることが大切です。

マンション売却の流れ

中古マンション売却の流れ6ステップを1つ1つ詳しくみていきましょう。

0. マンションを売る理由を明確にする

あなたはなぜマンションを売ろうと思っていますか?

マンションを売却する理由は、住み替え、転勤、離婚、相続など、人によってさまざまです。

しかし、もしあなたが、ただ何となく売ろうと思っているとしたら、結果的にマンション売却に失敗してしまうことになるかもしれません。

なぜなら、売りたい理由もあやふやなままで売却活動を始めてしまうと、最初の不動産屋選びで失敗してしまう可能性があるからです。

ほとんどの人は、マンション売却をスムーズに進めていくために、不動産会社というプロの力を借りることになるでしょう。

不動産会社は、あなたの希望を理解し、適切なアドバイスをし、導いてくれる、信頼できるプロのパートナーでなければなりません。

そのパートナーが悪質な業者であれば、当然あなたのマンション売却も失敗に終わってしまうことになります。

例えば、あなたの売りたい理由が「転勤が決まったから」だったとします。

転勤なら、「いつまでに転勤先に引っ越しを完了しなければならないからそれまでに売りたい」という目標が設定され、その目標に沿った売却計画を立てる必要があります。

この場合、リミットまでにできるだけ早く売ることが一番の目標なので、売出し価格を低めに設定して、できるだけ早く売れるような計画を立てるというのが賢いやり方でしょう。

このとき、よい不動産会社はできるだけあなたの利益を守るような提案をしてくれるでしょうが、悪い不動産会社は自社の利益を優先した提案をしてくるかもしれません。

あなたがまず目標を明確にしてから不動産会社とやりとりをすれば、どの不動産会社があなたの希望に対し適切なアドバイスや提案をしているよい不動産なのかを見抜けるはずです。

きちんとしたアドバイスをくれるよい不動産業者を見極めるためにも、まず自分がマンションを売りたい理由や希望をはっきりさせておくことが大切なのです。

1. 不動産会社にマンションの査定をしてもらう

マンションを売りたい理由を明確にしたら、自分のマンションがいくらで売れるのか、不動産会社に査定してもらいましょう。

査定は、一社だけでなく数社に依頼して、比較することが大切です。

そして、査定依頼した全ての不動産会社とやり取りをした上で、査定額や接客態度から、最も信頼できると感じた不動産会社を選びましょう。

複数の不動産会社に依頼するのにおすすめなのが、一括査定サイトです。

なかでも、売りたい中古マンションの住所など簡単な情報を入力するだけで、最大6社に一括で査定依頼ができる HOME4U をおすすめします。

HOME4U では、全国規模から地域密着型の不動産まで全国から厳選した優良企業ばかり900社の中から選ぶことができます。

「どんな不動産会社に依頼すればいいのかわからない」という人にも安心ですね。

6社のうち、3社は全国規模の大手、3社は地域の不動産屋さんを選ぶなど、異なる業態の不動産会社を選ぶとよいでしょう。

また、今のマンションを購入したときに仲介してもらった不動産会社にも依頼してみることもおすすめです。

NTTデータグループの不動産査定サイト【HOME4U】

2. 不動産会社と媒介契約を結ぶ

信頼できる不動産会社が見つかれば、その不動産会社と媒介契約を結びます。

媒介契約とは、不動産業者と売主の間で結ぶ「マンションの売却をあなたの会社に依頼します」という契約のことです。

媒介契約書に書かれている主な内容は下記のようなものです。

  • 依頼主がどの不動産会社に売却活動を依頼するのか
  • 売却を依頼する物件
  • 売却依頼を受けた不動産会社はどのような売却活動をするのか
  • 売却が行われた際に不動産会社に支払う手数料の額と支払い時期

媒介契約書に不動産会社の都合のいいような内容が入っていても、依頼者に不利な内容は無効とされています。

媒介契約の種類

中古マンション売却における媒介契約には以下の3種類があります。

  • 一般媒介契約

    依頼者(売主)が契約を締結した不動産会社以外の不動産会社にも重ねて売却を依頼することができる。
    依頼者本人が買主を探してきて直接契約することもできる。

  • 専任媒介契約

    依頼者が契約した以外の不動産会社と重ねて契約し売却活動を依頼することは禁止。
    1社限定で依頼すること。
    依頼者本人が買い主を探してきて直接契約することもできる。

  • 専属専任媒介契約

    依頼者が契約した以外の不動産と重ねて契約し売却活動することは禁止。(専任媒介契約と同じ)
    1社限定で依頼すること。
    依頼者本人が買い主を探してきて直接契約することも禁止。

3つの媒介契約の特徴を簡単にまとめると、下表のようになります。

一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
数社に媒介を依頼 × ×
依頼者が買主を探す ×
売却活動内容の報告義務 なし 2週間に1回以上 1週間に1回以上
契約の有効期間 特にないが3ヶ月が望ましい 最長3ヶ月 最長3ヶ月

一般媒介契約が最も依頼者と不動産会社の契約の縛りがゆるく、専属専任媒介契約が最も縛りがきつい契約と言えます。

マンション売却するなら一般媒介契約がおすすめ

一般媒介契約をおすすめする理由は2つあります。

1つめは、複数社に売却活動の依頼ができるという点です。

専任媒介契約をすると、依頼した不動産屋にしか売却活動を依頼できませんが、一般媒介契約なら2社3社と依頼できるため、買い手が見つかる可能性が高くなります。

2つ目の理由は専任媒介契約による「囲い込み」を防ぐという点です。

囲い込みとは、不動産屋が売り手と買い手の両方から手数料をもらうために、わざと他社に物件を紹介しないことを言います。

囲い込みをされてしまうと、不動産屋自身が買い手を見つけるまで物件は売れませんし、長期間売れないことにより売却価格を大幅に下げられてしまう可能性もあるのです。

この囲い込みができるのは、売主が他社に売却活動を依頼できない専任媒介契約の場合だけです。

専任媒介契約をした場合、不動産屋同士が物件情報を共有するシステム「レインズ」に物件を登録し、他社がいつでも物件情報を閲覧できるようにしておかなければなりません。

ですから専任媒介契約をした業者は一旦物件をレインズに登録しますが、囲い込みたい物件を「商談中」としておいて、他社が買い手に物件を紹介できないようにしてしまうのです。

一方、一般媒介契約の場合は囲い込みをされる可能性はほとんどありません。

一般媒介契約の場合、複数の業者が同時に売却活動を行えることから、専任媒介契約に比べて売り手と買い手の両方の手数料をもらうのはそもそも難しいと考えられます。

そこで不動産屋は、他社に買い手を見つけてもらってでも、売却活動をしている他の業者より早く物件を売り、売主からもらえる手数料を確保しようとします。

そのため一般媒介契約をした物件は、積極的に他社へ情報開示するようになるのです。

以上のことから、一般媒介契約の方が囲い込みをされる心配もなく、より早く買い手が見つかる可能性があると言えます。

レインズとは
サザエ

レインズって何ですか?

花沢

レインズとは、不動産業者だけがアクセスできる国土交通大臣指定の情報交換システムです。

例えばA社がお客と専任媒介契約を結んで中古マンションの売却を依頼されれば、一定期間内にその物件をレインズに登録することが宅建業法で義務づけられています。

売却物件がレインズに登録されれば、レインズの会員となっている全ての宅建業者(不動産会社)が物件情報を共有できるので、広い範囲でマンションの買主を探すことができます。

レインズの仕組み

レインズの仕組み

媒介契約を結ぶ際の注意点

中古マンションを売却する際、不動産業者との媒介契約では一般媒介契約をおすすめしました。

しかし、専任媒介契約では2週間に1回以上の報告義務があるのに対し、一般媒介契約では、基本的には売却活動の報告義務がありません。

報告義務がないのをいいことに、レインズに登録したきりほったらかしで全く売却活動をしないなど、中にはやる気の感じられない業者もいるかもしれません。

そういうことを防ぐ意味でも、2週間に1回程度、物件の売却活動がどうなっているか、こちらから業者に電話で確認するようにしましょう。

あなたが売却活動の進捗状況を常にチェックすることにより、ほったらかしにするわけにはいかず担当者も真面目に売却活動をするはずです。

また、売り主の本気度やきちんと管理しているという感じが伝われば、売り主からも何の連絡もない、ほったらかしにしている物件より、はるかに担当者の印象に残ります。

そうすると、優先的にお客に紹介してもらいやすくなるでしょう。

媒介契約を結んだからといって、不動産業者に任せきりにしてはいけないのです。

こういうことから、不動産業者を選ぶ際には、あなたの要望を言いやすい、またその要望をきちんと理解してくれるなど、あなたがコミュニケーションが取りやすく信頼できると感じた業者を選ぶことが大切です。

また、最初は信頼できると思って契約したけれど、いざ任せてみるとイマイチだったという場合もあるでしょう。

そういう場合は、契約期間が終われば更新せずに、新しい業者に依頼しましょう。

媒介契約の契約期間は、最長でも3ヶ月と宅建業法で定められています。

しかし、1ヶ月など短すぎる契約では結果を出すのが難しいため、まず2ヶ月の契約で様子を見るというのがよいでしょう。

3. マンションの売却活動

あなたが媒介契約を結んだ不動産会社は、マンションをレインズに登録し、自社のチラシに物件を掲載したり、インターネットサイトに物件を掲載する、現地に立て看板を設置する、オープンハウスを開くなどして、売却活動をします。

このとき、売却活動を全て不動産会社任せにしてしまわず、売主のほうでも、売れるよう努力を怠らないようにしましょう。

売主として一番大切なことは、売却したいマンションの部屋をきれいに掃除しておくことです。

チラシやインターネットで広告を出すと、購入希望者が内覧に来ます。

汚い散らかった部屋を見るのときれいに掃除された部屋を見るのでは、どちらのほうが買いたいと思うかは明らかですよね。

購入希望者は、あなたの部屋を新築マンションのモデルルームを見に来るようなつもりで見学に来ます。

つまり、部屋を見て、ここに住んだときの生活をイメージしているのです。

汚い散らかった部屋では、良いイメージが湧きませんよね。

掃除次第で売れるかどうかが決まると言っても言い過ぎではありません。

マンションの売却活動に入ったら、いつでも見せられるように常に部屋をきれいに保つよう努力しましょう。

4. マンションの売買契約

マンションの購入希望者が現れたら、契約の前に、不動産会社を通して購入希望者からまず購入申込書を受け取ることになります。

購入申込書とは、物件を気に入った買主さんが、売主に対して「買いたい」という意思を表す書面のことです。

(1)購入申込書を受け取り、交渉する

購入申込書には、以下のようなことが書かれています。

  • 購入したい不動産の住所やマンション名、面積
  • 購入希望者の住所、氏名
  • 買主の希望購入価格
  • 住宅ローンを利用するかどうかとその金額
  • 契約時の手付金の額
  • 契約の希望日
  • 引き渡しの希望日
  • その他条件
マスオ

これは契約書とは違うんですか?

花沢

違います。
これは、買主側がマンションをいくらで買いたいか、いつまでに契約、引き渡しをしてほしいかなど買主側の希望のみが書かれている書類なんです。

この書類をもとに、売買価格をいくらにするかなどさまざまな条件を交渉していくんですよ。

サザエ

なるほど。
契約がスムーズに進むように、前もって交渉しておくんですね。

花沢

そうです。
購入申込書をもとに売買に関する条件が両者の間で決定したら、いよいよ契約ですよ。

(2)契約書をかわし、買主は手付金を支払う

売買契約には、売主、買主、それぞれの仲介不動産業者、司法書士が同席します。

売買契約書には、一般的に以下のようなことが書かれています。

  • 売買代金
  • 売買物件の表示
  • 手付金の額と手付解除について
  • 残代金の支払期日
  • 住宅ローンに関わること
  • 契約違反により解除
  • 瑕疵担保責任
  • 従物及び付帯設備

契約書の様式は、それぞれの不動産会社によって異なるため、どちらの様式を使うか、どのような内容にするかは両者の話し合いで決められます。

契約書の内容は、事前によく読んで、しっかりチェックしておくことが大切です。

契約当日は、さまざまな手続きに時間がかかるため、内容を確認してきちんと理解するのは厳しいでしょう。

内容をよく確認せずに契約書に印鑑を押してしまい、後からトラブルになったということがないようにしましょう。

また、契約時には、買主が売主に手付金を支払います。

手付金は現金で支払われることが多く、その額は一般的に売買代金の10%くらいと言われています。

5. 決済・引き渡し

マスオ

決済って何をするんですか?

花沢

決済では、買主が手付金を引いた残りの売買代金を売主に支払います。

残代金のほかに以下のお金の授受が行われます。

  • 固定資産税(買主から売主へ。日割りした固定資産税が払われる)
  • 仲介手数料(買主、売主がそれぞれの不動産会社に支払う)
  • マンションの管理費・修繕積立金(買主から売主へ。日割りした金額)
  • 登記費用(買主、売主が司法書士へ払う)

これらのお金の授受と領収証の受け渡し、司法書士による登記書類の確認が終わったら、いよいよ買主へ鍵を渡して、中古マンションの売買は終わりです。

6. 確定申告

中古マンションの売却は、引き渡しが終わったら終了ではありません。

最後に残っている大事な仕事が、確定申告です。

サザエ

どうして確定申告をする必要があるんですか?

花沢

マンション売却で利益が出ても損失が出ても、確定申告すれば何らかの税優遇が受けられる可能性が高いんです。

サザエ

そうなんですね。
でも、これは仲介の不動産会社がやってくれるのではないんですか?

花沢

いいえ、誰もやってくれません!
自分で確定申告しなければ、税制優遇は受けられないんです。
だから、忘れずにしてくださいね!

マンション売却で利益が出た場合(譲渡所得)の控除

  • 3000万円特別控除

    マイホームを売ったとき、所有していた期間の長さに関係なく、譲渡所得から3000万円まで控除される。
    譲渡所得が3000万円を超えなければ、税金はかからない。

    譲渡所得=売却価格-(取得費用+売却費用)

  • 買い替え特例

    居住用のマンションを平成29年12月31日までに売ってマイホームを買い替えたときは、売却して出た利益に対する課税を将来新しく買ったマイホームを売るときまで繰り延べすることができる。

  • 軽減税率の特例

    10年を超えて所有したマイホームを売却するときに適用される特例。

マンション売却で損失が出た場合(譲渡損失)の控除

マイホームを売却、買い替えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例の条件にあてはまれば、譲渡損失をその年の給与所得や事業所得から控除することができる(損益通算)。

その年の所得から控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以降3年内に繰り越して控除することができる(繰越控除)。

まとめ

マンション売却の流れ、いかがでしたか?

なんとなくイメージしていただけたでしょうか。

初めてのマンション売却も、最初に売却の流れやかかる期間を理解しておけば、各段階で慌てることなくスムーズに進めていけます。

後から、「知らなかった!」「しまった!」ということのないように、初めにマンション売却の流れを頭に入れておくことが大切ですね。

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