マンション売却にかかる費用

マンションを売却するには、マンションを購入したときと同じように、仲介手数料や諸費用、税金がかかります。

マンション売却で損をしないためには、売却にかかる諸費用や仲介手数料を知り、マンション売却による収支を知ることが大切です。

あなたがマンション売却後に新居の購入を考えているなら、なおさらです。

売却にかかる費用や手数料を考えずにマンションの売却を進めてしまうと、後から予想外の出費に気づいて新居購入資金がなくなり、希望どおりの新居に住み替えできなくなるかもしれません。

  • マンションを売却する際、どのような費用や手数料がどのくらいかかるのか
  • 最終的に手元にどれくらいのお金が残るのか、残らないのか

ここでは、マンション売却時の諸費用・仲介手数料、税金、戻ってくるお金について詳しく説明し、マンション売却による収支計算の方法をご紹介します。

マンション売却の諸費用や手数料はいつ必要?売却の流れと諸費用

まず初めに、どの段階でどのような費用が必要になるのか、売却の流れと必要な費用をご紹介します。

マスオ

マンション売却で必要になる手数料や諸費用は、契約や決済のときに必要になるんですね。

花沢

そうですね。
仲介手数料は、業者によっては決済のときに一括で支払わなければならないところもあるし、契約のときに半金、決済のときに残金を支払うとしているところもあります。

サザエ

なるほど。
どの段階でどんな費用がかかるのか頭に入れておくと、安心ですね。

花沢

それでは、諸費用について1つずつ詳しく説明していきますね。

マンション売却に必ず必要な手数料、費用

マンションを売却することで利益が出ても出なくても必ずかかる費用が、下の5つです。

  1. 印紙税
  2. 登録免許税
  3. 司法書士費用
  4. 仲介手数料
  5. 繰上返済手数料(住宅ローンを利用している場合)

1. 印紙税

印紙税とは、さまざまな経済的取引などに関連して作成される文書にかかる税金のことです。

マンションの売買契約のときに契約書に貼られる印紙代が印紙税に当たります。

印紙税は、契約書に記載される契約金額によって金額が変わってきます。

契約金額 税額(軽減税率適用)
500万円超え1000万以下のもの 5千円
1,000万超え5,000万以下のもの 1万円
5,000万超え1億円以下のもの 3万円
1億円超え5億円以下のもの 6万円

不動産の譲渡に関する契約書については軽減措置が取られています。
(平成26年4月1日から平成32年3月31日までの間に作成されるもの)

2. 登録免許税

登録免許税とは、以下の手続きにかかる税金のことです。

  • 抵当権抹消登記

    売却するマンションを購入するときに住宅ローンを利用している場合、土地・建物には抵当権が設定されています。
    この抵当権を外す手続きを抵当権抹消登記といいます。

    この手続きに登録免許税として土地・建物にそれぞれ1,000円ずつ、2,000円かかります。

  • 住所変更登記

    マンションを売却した後に新しい住居に住み替える場合、登記簿上の記録を変更するための住所変更登記が必要になります。
    この手続きに、登録免許税として1,000円かかります。

3. 司法書士費用

抵当権抹消登記や住所変更登記は、売買契約の際に司法書士に依頼することがほとんどです。

住所変更登記は自分でもできますが、抵当権抹消登記など金融機関とのやりとりや専門的な知識が必要な登記は司法書士に依頼します。

このとき司法書士に支払う手数料が、地域や依頼する司法書士によって違いますが、1万円から3万円ほどかかります。

4. 仲介手数料

仲介手数料とは、マンションが売れた場合に、マンションの売却を依頼していた不動産業者に支払う手数料のことです。

仲介手数料の上限は、売却価格の3.24%+6万4,800円(売買する物件価格が400万円以下の場合はこの計算式は別途計算式あり)と法律で決まっています。

仲介手数料は、マンションの売買が成立した場合にのみ支払われるので、マンションが売れなければ支払う必要はありません。

5. 繰上返済手数料(住宅ローンを利用している場合)

売却するマンションのローンが残っている場合、ローンの残債を一括で繰上返済しなければなりません。

その際にかかってくる手数料が繰上返済手数料です。

店頭での手続きだと5,000円から3万円程度、インターネットバンキングなどWebで手続きができる銀行では、繰上返済手数料がかからないところもあれば、5万円程度かかるところもあります。

繰上返済手数料は銀行によってさまざまですので、住宅ローンを借り入れた銀行に問い合わせてみましょう。

マンション売却で利益が出た場合に支払う税金

マンション売却で必ず必要になる費用のほかに、マンション売却で利益が出た場合に支払わなければならない税金があります。

それが、譲渡所得税です。

譲渡所得税は、マンションの売却価格からそのマンションを購入した代金や購入にかかった諸費用、また売却にかかった諸費用を引いて残った額(譲渡所得)にかかる税金です。

つまり、譲渡所得=売却価格-(取得費用+売却費用)ということになります。

なので、マンションが買ったときの価格よりも安く売れた場合は譲渡所得税はかかりません。

  • 取得費用

    売却したマンションの購入代金、購入にかかった諸費用(登録免許税、不動産取得税、印紙税、仲介手数料など)

  • 売却費用

    売却するためにかかった諸費用(仲介手数料、売主が負担した印紙税など)

さらに、もし売却額から取得費用や売却費用を引いても譲渡所得がプラスになって利益が出たとしても、3,000万円特別控除という特例により、譲渡所得が3,000万円を超えなければ税金はかかりません。

他にも、買い替え特例軽減税率の特例などの控除の特例があります。

こういった特例を受けるにはさまざまな条件がありますが、一般の人は、マンション売却で利益が出てもこういった特例が適用される場合が多く、譲渡所得税が課されることはほとんどないと思っておいてよいでしょう。

マンション売却の収支計算 手取り額はいくら?

次に、マンションを売却した場合に手元にいくら残るのか、具体的に収支計算をしてみましょう。

マンション売却後、手元に残る金額は以下の計算式で算出することができます。

3,500万円で購入したマンションを2,700万で売却する場合(ローン残債2,300万円あり)、手元にいくら残るのか計算してみました。

3,500万円で購入したマンションを2,700万円で売却する場合

ローン残債 2,300万円
仲介手数料 88万2,000円
(2,700万×3.15%+6万3,000円)
印紙税 1万円
(1千万を超え5千万以下の印紙税 ※軽減税率適用)
司法書士費用 3万円
(住み替えの場合。地域や司法書士によって異なる)
登録免許税 3,000円
(住み替えの場合)
繰上返済手数料 1万800円
(銀行によって異なる)
譲渡所得税 0円 
(購入金額より売却金額のほうが低いためかからない)
支出計(ローン残債+諸費用) 2,393万5,800円

(売却額)2,700万円-(諸費用+ローン残債)2,393万5,800円=306万4,200円

この場合、手元に残る金額は約300万円ほどだということになります。

新居購入のための費用は300万円でまかなえる?

3,500万円で購入したマンションを2,700万円で売却した場合(ローン残債2,300万円あり)手元に残る金額は約300万円だということがわかりました。(前章)

では、この300万円で住み替えのための新居購入の諸費用をまかなうことができるのでしょうか?

新居購入にかかる諸費用は、どのような物件を購入するかによって違いますので一概には言えませんが、一般的に新築、中古の戸建てで、最初にかかる諸費用は販売価格の6~8%、新築マンションで販売価格の3~5%と言われています。

したがって、3,700万円の戸建てを購入する場合の諸費用の目安は、おおよそ

3,700万円×8%=296万円

となり、約300万円といえますので、300万円で諸費用のみはまかなうことができそうですね。

しかし、諸費用のほかに、引越し費用や、家具やカーテン、照明など、新居で必要なものを揃える費用も考えておかなければなりませんので、300万円+αで自己資金も少し用意しておくと安心です。

自分のマンションはいくらで売れるのか?相場価格を知ろう

マンション売却によって手元にいくら残るのか計算するには、自分のマンションの売却価格を設定しなければなりません。

売却価格といっても、気をつけなければならないのが、希望売却額ではなく相場価格だということです。

誰でも少しでも高く売りたいのが本音ですが、高すぎて売れないような金額で計算しても意味がありません。

現実的な相場価格を調べてみて、結果、自分が売りたい価格とかけ離れているのであれば、売却はあきらめなければならないということです。

自分のマンションがいくらくらいで売れるのか、同じマンションの違う部屋や近隣のマンションの売りに出ている部屋などから相場を調べてみましょう。

花沢

自分のマンションの相場価格を知ることのメリットは、他にもあるんですよ。

サザエ

どんなことですか?

花沢

不動産業者に査定を依頼したときに、その不動産業者を判断する材料になるということです。

相場価格を知っていれば、高めだな、とか、安めだなとか、不動産業者が出してくる査定額を判断することができます。
そして、査定額に疑問があれば、不動産業者にその査定額の根拠を質問できるでしょう。

マスオ

なるほど。
不動産業者の査定額を鵜呑みにするのを防ぐことができるんですね。

花沢

そうです。
査定額の根拠をきちんと説明できるかどうかでよい不動産業者を見極めることができるのです。

サザエ

何の知識もないまま不動産業者に依頼するのではなく自分で少し知識を得ておいたほうがよいということですね。

花沢

そういうことです。
自分である程度、相場や諸費用などのことを理解してから、不動産業者に査定を依頼するようにしましょう。

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住み替えたい新居はいくらくらい?新居の相場を調べる

もし、あなたが、マンション売却後に新居に住み替えを考えているのなら、希望エリアの希望の間取りの物件がいくらくらいなのかという相場を調べてみましょう。

希望の新居の相場価格がわかれば、新居購入のための資金として手元にいくら残ればよいのかがわかります。

そうすると、最低でもいくらでマンションを売らなければならないという目安にもなりますし、今の自己資金でマンション売却を進めていいのかという判断もできます。

マンション売却で戻ってくるお金

マンションを売却することで、戻ってくるお金もあります。

戻ってくるお金は以下の4つです。

  1. マンションの管理費・修繕積立金

    マンションの管理費・修繕積立金など、一月分前払いしているものは、引き渡し日以降の分を日割り計算で買主に請求することができます。

  2. 固定資産税・都市計画税

    固定資産税は毎年1月1日に土地や家屋などを所有している人に課される税金です。
    1年分を一括で支払っている場合や、数ヶ月分を先払いしている場合、引き渡し日以降の分を買主に請求することができます。

  3. 住宅ローン保証料の返戻金

    住宅ローンを使ってマンションを購入した場合、 保証会社に住宅ローン保証料を支払っています。
    住宅ローンを借り入れたときに保証料を一括で支払っている場合は、繰上返済することで残りの保証期間に応じた保証料が戻ってきます。
    返還される金額の計算方法は保証会社によって違うので、問い合わせてみましょう。

  4. 火災保険料の返戻金

    マンションを住宅ローンで購入した人は火災保険への加入が義務付けられているため、ほとんどの人が加入しています。
    住宅ローンを組んだときに10年分などを一括で払う人が多いようです。

    マンションを売却する際、火災保険を解約すると、残りの保険期間に応じた解約返戻金が戻ってきます。
    解約時の返戻率は保険会社によって異なるため、いくら戻ってくるのかは、保険会社に問い合わせてみましょう。

    火災保険は、マンションを売却しても自分で保険会社に連絡しなければ解約にならないため、忘れずに連絡することです。

繰上返済による住宅ローン保証料の返戻金・火災保険料の解約返戻金はあてにしない

住宅ローン保証料や火災保険は、支払った金額が大きいので、経過年数によっては返戻金も高額だと期待してしまいがちです。

しかし、その額は思っているよりもすごく少ないのが現実です。

住宅ローン保証料の戻し保証料の計算は、保証会社によって異なる複雑な計算式で算出され、さらにそこから手数料も引かれます。

例えば埼玉りそな銀行で「2,500万円、期間35年」の住宅ローン保証で、全額繰上返済した場合の戻し保証料は次のようになります。

※出典)埼玉りそな銀行

また、火災保険料の返戻金は以下の計算式で求められます。

解約返戻金=一括払いした保険料×返戻率
(返戻率は保険会社ごとに異なる)

実際に戻ってくる額は、それぞれ保証会社や保険会社に問い合わせてみなければわかりません。

戻ってくる費用を最初から住み替えのための新居購入資金として計算に入れると、実際に戻ってきた額が少なかった場合に困ることになります。

住宅ローン保証料や火災保険料の返戻金は、あまりあてにせず、新居購入の足しになればいいかなくらいに思っておいたほうがよいでしょう。

まとめ

マンション売却にかかる諸費用、税金、戻ってくるお金、収支計算の方法をご紹介しました。

あなたのマンション売却の収支は、いかがでしたか?

マンション売却後に、新たに新居を購入して住み替えるのか、賃貸に移るのかは、人それぞれ。

売却後にどうするのか資金の見通しを立てるためにも、マンション売却にかかる費用を知り、手元にいくら残るか計算してみることが大切ですね。

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