マンション売却にかかる費用

マンションを売却するには、マンションを購入したときと同じように、仲介手数料や諸費用、税金がかかります。

マンション売却で損をしないためには、売却にかかる諸費用や仲介手数料を知り、マンション売却による収支を知ることが大切です。

あなたがマンション売却後に新居の購入を考えているなら、なおさらです。

売却にかかる費用や手数料を考えずにマンションを売ってしまうと、予想外の出費に気づいて希望どおりの住み替えができなくなるかもしれません。

そこで今回は、次の2つをテーマにマンション売却にかかる費用について紹介します。

  • マンションを売却するのにかかる費用や手数料がはいくらか
  • 最終的に手元にどれくらいのお金が残るのか

マンション売却時の諸費用・仲介手数料、税金、戻ってくるお金についてしっかり理解したうえで、マンション売却を進めましょう。

マンション売却の流れからわかる売却にかかる費用

まずはじめに、どの段階でどのような費用が必要になるのか、売却の流れと必要な費用を紹介します。

マンション売却の流れと必要な費用
マスオ

マンション売却で必要になる手数料や諸費用は、契約や決済のときに必要になるんですね。

花沢

そうですね。
仲介手数料は、業者によっては決済のときに一括で支払わなければならないところもあるし、契約のときに半金、決済のときに残金を支払うとしているところもあります。

サザエ

なるほど。
どの段階でどんな費用がかかるのか頭に入れておくと、安心ですね。

花沢

それでは、諸費用について1つずつ詳しく説明していきますね。

マンションを売却することで必ずかかる費用が、下の5つです。

マンション売却に必ず必要な手数料や費用

  1. 仲介手数料
  2. 印税紙
  3. 登録免許税
  4. 司法書士費用
  5. 繰上返済手数料(住宅ローンを利用している場合)
  6. 譲渡所得税(売却益が出た場合)

1. 仲介手数料

マンション売却にかかる費用の中で、もっとも高いのが仲介手数料

仲介手数料とは、マンションが売れた場合に、マンションの売却を依頼していた不動産業者に支払う手数料のことです。

この仲介手数料の上限は、法律できちんと定められています。

売却価格 仲介手数料
~200万円以下 売却価格の5%+消費税
200万円~400万円 売却価格の4%+2万円+消費税
400万円以上 売却価格の3%+6万円+消費税

仲介手数料は、マンションの売買が成立した場合にのみ支払われるので、マンションが売れなければ支払う必要はありません。

マンション売却にかかる仲介手数料について詳しくはこちら

2. 印紙税

印紙税とは、さまざまな経済的取引などに関連して作成される文書にかかる税金のことです。

マンションの売買契約のときに契約書に貼られる印紙代が印紙税に当たります。

また印紙税は、契約書に記載される契約金額によって金額が変わってきます。

契約金額 税額(軽減税率適用)
500万円~1000万以下 5千円
1,000万円~5,000万以下 1万円
5,000万円~1億円以下 3万円
1億円~5億円以下 6万円
5億円~10億円以下 16万円
10億円~50億円以下 32万円
50億円以上 48万円

※不動産の譲渡に関する契約書については軽減措置が取られており、表にある価格は軽減後の税金。(平成30年4月1日から令和2年3月31日までの間に作成されるもの)

マンション売却に必要となる売買契約書は、売主保管用と買主保管用の2通作られるため、印紙税は2通分必要となります。

ですが売主側であるなたが支払うのは、売主保管用のものだけなので1通分の印紙税のみ用意すれば問題ありません。

3. 登録免許税

登録免許税とは、土地や建物の所有者を記録する手続きを行うときにかかる税金のことです。

マンションを売却するにあたって必要になる登録免許税は次の2つ。

  • 抵当権抹消登記

    売却するマンションを購入するときに住宅ローンを利用している場合、土地・建物には抵当権が設定されています。
    この抵当権を外す手続きを抵当権抹消登記といいます。

    この手続きに登録免許税として土地・建物にそれぞれ1,000円ずつ、2,000円かかります。

  • 住所変更登記

    マンションを売却した後に新しい住居に住み替える場合、登記簿上の記録を変更するための住所変更登記が必要になります。
    この手続きに、登録免許税として1,000円かかります。

抵当権抹消登記や住所変更登記は、ほとんどの場合、司法書士にお願いをして手続きしてもらいます。

そのため抵当権抹消登記や住所変更登記を行うと、登録免許税だけでなく司法書士への依頼料もかかってくるでしょう。

司法書士費用に関しては次に紹介します。

3. 司法書士費用

抵当権抹消登記や住所変更登記は、売買契約の際に司法書士に依頼することがほとんどです。

住所変更登記は自分でもできますが、抵当権抹消登記など金融機関とのやりとりや専門的な知識が必要な登記は司法書士に依頼します。

このとき司法書士に支払う手数料が、地域や依頼する司法書士によって違いますが、1万円~3万円ほどかかります。

抵当権抹消登記

司法書士費用の平均
北海道 15,532円
東北 13,863円
関東 15,613円
中部 16,638円
近畿 18,795円
中国 15,289円
四国 14,409円
九州 13,821円

住所変更登記

司法書士費用の平均
北海道 12,271円
東北 10,836円
関東 12,123円
中部 12,933円
近畿 13,196円
中国 11,816円
四国 11,232円
九州 11,233円

参照)不動産登記関係報酬アンケート結果(HOME4U:平成30年1月実施)

司法書士は、マンション売却を仲介する不動産業者から紹介されることが多いです。

ですが抵当権抹消登記や住所変更登記は、どの司法書士にお願いしても手続きにあまり差はありません。

なので司法書士費用を少しでも抑えたい方は、自身で司法書士を探してもいいでしょう。

5. 繰上返済手数料(住宅ローンを利用している場合)

売却するマンションの住宅ローンが残っている場合、ローンの残債を一括で繰上返済しなければなりません。

住宅ローン残債のあるマンション売却について詳しくはこちら

その際にかかってくる手数料が繰上返済手数料です。

店頭窓口での手続きだと5,000円から3万円程度、インターネットバンキングなどWebで手続きができる銀行では、繰上返済手数料がかからないところもあれば、5万円程度かかるところもあります。

繰上返済手数料は銀行によってさまざまですので、住宅ローンを借り入れた銀行に問い合わせてみましょう。

6.譲渡所得税(売却益がある場合)

譲渡所得税とは、マンション売却で利益が出た場合に支払わなければならない税金のことです。

譲渡所得税は、マンションの売却価格からそのマンションを購入した代金や購入にかかった諸費用、また売却にかかった諸費用を引いて残った額(譲渡所得)にかかります。

つまり、譲渡所得=売却価格-(取得費用+売却費用)ということになります。

  • 取得費用

    売却したマンションの購入代金、購入にかかった諸費用(登録免許税、不動産取得税、印紙税、仲介手数料など)

  • 売却費用

    売却するためにかかった諸費用(仲介手数料、売主が負担した印紙税など)

なので、マンションが買ったときの価格よりも安く売れた場合は譲渡所得税はかかりません。

もしマンション売却で利益が得られたとしても、3,000万円特別控除という特例により、譲渡所得が3,000万円を超えなければ税金はかかりません。

他にも、買い替え特例軽減税率の特例などの控除の特例があります。

こういった特例を受けるにはさまざまな条件がありますが、一般の人は、マンション売却で利益が出てもこういった特例が適用される場合が多く、譲渡所得税が課されることはほとんどないと思っておいてよいでしょう。

マンション売却で手元に残るお金の計算例

では実際に、マンションを売却するといくら費用がかかり、いくらが手元に残るのでしょうか?

マンション売却後、手元に残る金額は以下の計算式で算出することができます。

マンション売却で手元に残る手取り額の計算

具体的な例をあげて、計算してみましょう。

例)3,500万円で購入したマンションを2,700万で売却する場合(ローン残債2,300万円あり)

ローン残債 2,300万円
仲介手数料 95万7,000円
(2,700万×3%+6万+消費税10%)
印紙税 1万円
(1千万を超え5千万以下の印紙税 ※軽減税率適用)
司法書士費用 3万円
(住み替えの場合。地域や司法書士によって異なる)
登録免許税 3,000円
(住み替えの場合)
繰上返済手数料 1万800円
(銀行によって異なる)
譲渡所得税 0円 
(購入金額より売却金額のほうが低いためかからない)
支出計(ローン残債+諸費用) 2,401万800円

(売却額)2,700万円-(諸費用+ローン残債)2,401万800円=298万9,200円

この場合、手元に残る金額は約300万円ほど。

もちろん家の売却価格やローンの返済状況によって、手元に残る金額は大きく変わってきます。

上の表や計算式を参考に、一度売却にかかる費用と、希望売却価格から手元に残るお金を計算してみてください。

マンション売却に関わるその他費用

マンション売却には、主に「仲介手数料」「印紙税」「登録免許税」「司法書士費用」「繰り上げ返済手数料」「譲渡所得税」などの費用が必要です。

ですがそれら以外にも、マンションを売却するにあたって考えられる費用がいくつかあります。

  • マンション売却中の引越し費用
  • マンション売却中の電気光熱費
  • リフォーム・ハウスクリーニングにかかる費用
  • マンションを売却したときに返ってくる費用

あなたの今の状況によって、これらの費用が関わってくるかもしれないので、マンション売却にかかる費用の中に入れておくといいでしょう。

マンション売却中の引越し費用

マンション売却中、買い手がみつかるまで売却中のマンションに住む人もいますが、ほとんどの人がマンションを空けるために引越しを行います。

その場合はあらかじめ、マンション売却費用に引越し費用も入れておくようにしましょう。

1回の引越しにかかる費用は、3人家族が県内に引っ越す場合でおよそ10万円です。

ですが人によっては、住み替え先へすぐに引越しができない人もいるでしょう。

住み替え先が決まっているかどうかで引越しの回数が決まる

住み替え先へ引っ越すまで、仮住まいへ引っ越さなければならない人は、引越し費用が2倍必要なので必ず準備しておいてください。

マンション売却中の電気光熱費

マンション売却中は、電気やガス、水道が使えるようにしておくといいでしょう。

買い手がマンションの内覧をする際に、電気やガスが通っていると購入後のイメージがしやすくなるからです。

また売却中のマンションの電気やガス、水道を止めてしまうと、思わぬところで買い手が遠のいてしまうことがあります。

  • 電気がつかないことで部屋の印象を暗く感じさせる
  • 電気やガスが問題なく使えるか不安にさせる
  • 水道が使えないことで乾いた排水溝が臭い部屋のイメージを悪くさせる

早くマンションを売却するためにも、売却中のマンションの電気光熱費は支払い続けるようにしましょう。

リフォームやハウスクリーニングにかかる費用

マンション売却の際に、リフォームやハウスクリーニングを考えている方もいるかと思います。

ですが修繕が必要な箇所がない限り、無理に高額なリフォームやハウスクリーニングをする必要はありません。

かといって、まったく手入れがされていないマンションだと、なかなか買い手が見つからず、売れ残ってしまうこともあります。

なので買主が内覧に訪れたときにいい印象をもってもらえるよう、部屋全体の掃除と壁紙・床をキレイにしておきましょう。

ハウスクリーニング 40,000円~80,000円
壁紙の張替え 1平米800円~1,000円
床のワックスがけ 10平米7,000円~40,000円前後

リフォームやハウスクリーニングは最低限の費用で行ってください。

リフォームなどで部屋をキレイにしておけば高値で売れると考えている売主が多いですが、実際のところは売却価格に影響しません。

またリフォームにこだわり過ぎると買主層を限定してしまい、買い手がなかなか見つからず売却に時間がかかることもあります。

リフォームやハウスクリーニングは、あくまでマンションを早く売却するための手段だと思ってください。

マンションを売却したときに返ってくる費用

わずかではありますが、マンションを売却すると戻ってくるお金もあります。

  1. マンションの管理費・修繕積立金
  2. 固定資産税・都市計画税
  3. 住宅ローン保証料の返戻金
  4. 火災保険料の返戻金

以上の4つについてもう少し詳しく紹介します。

マンションの管理費・修繕積立金

マンションに住んでいる間に前払いしていた、マンション管理費や修繕積立金、その他駐車料金などが手元に戻ってくるでしょう。

多くのマンションの場合、1ヶ月分ごとに管理費などを前払いしている思うので、引き渡し日以降の分を、日割り計算で買主側に請求することができます。

細かいお金をやりとりするのが面倒な場合は、無理に買主側に請求する必要はないですが、少しでも手元に残るお金を増やしたい方は、計算に入れておきましょう。

固定資産税・都市計画税

固定資産税は毎年1月1日に土地や家屋などを所有している人に課される税金です。

1年分を一括で支払っている場合や、数ヶ月分を先払いしている場合、引き渡し日以降の分を買主に請求することができます。

住宅ローン保証料の返戻金

住宅ローンを使ってマンションを購入した場合、 保証会社に住宅ローン保証料を支払っています。

住宅ローンを借り入れたときに保証料を一括で支払っている場合は、繰上返済することで残りの保証期間に応じた保証料が戻ってきます。

ですが思っているよりも戻ってくる額は少ないでしょう。

保証料として支払った金額が大きいため、経過年数によって返戻金が高額になると期待しがちですが、じつは保証期間に伴い返戻される保証料はどんどん下がります。

例えば埼玉りそな銀行で「2,500万円、期間35年」の住宅ローン保証で、全額繰上返済した場合の戻し保証料は次のようになります。

埼玉りそな銀行の全額繰り上げ返済時の戻し保証料

※出典)埼玉りそな銀行

住宅ローン保証料の戻し保証料の計算は、保証会社によって異なる複雑な計算式で算出され、さらにそこから手数料も引かれます。

マンション購入時期から売却までの日が浅いなら、返ってくる額も大きいですが、すでに長期間保証期間を受けている方はあまり期待できないかもしれません。

火災保険料の返戻金

マンションを住宅ローンで購入した人は火災保険への加入が義務付けられているため、ほとんどの人が加入しています。

住宅ローンを組んだときに10年分などを一括で払う人が多いようです。

マンションを売却する際、火災保険を解約すると、残りの保険期間に応じた解約返戻金が戻ってきます。

火災保険料の返戻金は以下の計算式で求められます。

解約返戻金=一括払いした保険料×返戻率
(返戻率は保険会社ごとに異なる)

解約時の返戻率は保険会社によって異なるため、いくら戻ってくるのかは、保険会社に問い合わせてみましょう。

火災保険は、マンションを売却しても自分で保険会社に連絡しなければ解約にならないため、忘れずに連絡してください。

マンション売却の費用を抑えて手取り額を増やす方法

マンション売却には何かと費用がかかってきます。

またマンションの売却費用だけでなく、住み替えのことも考えるとさらにお金が必要になるでしょう。

なので少しでもマンション売却にかかる費用を抑えて、手元に残る手取り額を増やさなければなりません。

マンション売却にかかる費用を抑える4つのコツを紹介します。

  1. 仲介手数料の値引き交渉をする
  2. マンション売却を不動産業者に任せすぎない
  3. 買ったばかりの新築マンションなら早めに売却する
  4. マンション売却時に適用される特例を使用する

1. 仲介手数料の値引き交渉をする

すでに紹介したように、仲介手数料の上限は法律によって定められています。

なので仲介手数料の上限を超えない限りは、不動産業者との交渉で手数料を安く抑えることができます。

ですが仲介手数料は、不動産業者の大きな利益になるものなので簡単に値引きをしてもらえるものでもありません。

仲介手数料の値引き交渉をうまく進めるには、買主が依頼している不動産業者とあなた(売主)が依頼している不動産業者が同じである必要があります。

売主と買主両方を仲介する不動産業者は仲介手数料の値引き交渉がしやすい

売主と同じように、買主側も不動産業者に支払う仲介手数料がかかります。

そのため不動産業者は、売主と買主の両方から仲介手数料を得ることができるのです。

両方から仲介手数料を得られるわけですから、値引き交渉もしやすいでしょう。

ですが必ずしも売主が依頼している不動産会社と、買主が依頼している不動産会社が同じわけではありません。

売主と買主の不動産会社が違うと仲介手数料の値引き交渉は難しい

売主が依頼している不動産会社Aに対して、別の不動産会社Bが買主の紹介をすることがあります。

その場合、買主の仲介役は不動産業者Bとなるため、不動産業者Aは売主側からの仲介手数料しか得られないのです。

仲介手数料が半分になってしまう分、不動産業者が得られる利益が少なくなってしまうので、値引き交渉は難しくなるでしょう。

仲介手数料の値引き交渉を行うのであれば、あなたと同じ不動産業者に依頼している買主にのみマンション売却を検討した方がいいかもしれません。

2. マンション売却を不動産業者に任せすぎない

マンション売却にかかる費用を抑えるなら、不動産業者に何もかも任せてはいけません。

マンション売却を考えている人の多くは、「マンション売却って難しいから不動産業者に全部任せよう」と考えます。

ですが不動産業者にすべて任せると、本来なら安く済むはずのものが、気づけば多額の費用がかかっていた!ということもあるのです。

マンション売却にかかる費用を抑えるためにも、次のことは必ず自分で行いましょう。

  • 引越し業者探し
  • 司法書士探し
  • リフォームやハウスクリーニングの業者探し

この他にも、自分でできそうと思うものがあれば自分で行いましょう。

ですがこれらをすべて売主側で行おうとすると、不動産業者は利益が減るので嫌がります。

不動産業者はマンション売買に関わるすべての業者とつながっているため、自社経由で業者に依頼するとお金が入るのです。

少しでも利益を上げるために、不動産業者はあらゆる業者を手配しようとしますが、売却費用を抑えるなら、自分でできることは自分で手配することをオススメします。

3. 買ったばかりの新築マンションなら早めに売却する

「理想的な新築マンションだったけど、職場から遠いからストレス」

「新築マンションを予約してまで購入したけど、離婚した」

このような理由で、竣工から間もない新築マンションを売りたいと考えている人もいるかと思います。

もし新築マンションを売るのであれば、早めに売却をしましょう。

今マンションの相場価格が徐々に高くなっているため、購入時価格またはそれ以上の価格で売れる可能性があります。

マンションの価格推移

参照) 株式会社不動産経済研究所

上のグラフにあるように、新築マンションの価格が全国的に徐々に上がっています。

なので2016年頃に購入した新築マンションを今売れば、高値で売れる可能性があるのです。

ですがこの状態がずっと続くわけではありません。

新築マンションを売却する前に、必ず今の相場価格の調べてください。

4. マンション売却時に適用される特例を使用する

マンションを売却する際に適用される特例は主に2つあります。

・3,000万円控除
マンションを売却して得られた譲渡所得にかかる税金が、最高3,000万円まで控除される特例
・軽減税率の特例
所有期間が10年以上のマンションを売った時にかかる長期譲渡所得に対してかかる税率を下げる特例

※これら特例には適用要件があります。
参照)マイホームを売ったときの特例-国税庁-

3,000万円控除の特例はそのままの意味で、マンションを売却したときに得られた利益に対して3,000万円まで税金が控除されます。

軽減税率の特例は、「譲渡所得税」と「住民税」に対する税率が下がります。

所得税 譲渡所得金額6,000万円以下
譲渡所得金額×10%
譲渡所得金額6,000万円以上
(譲渡所得金額-6,000万円)×15%+600万円
復興特別所得税 所得税×2.1%
住民税 譲渡所得金額×4%(6,000万円を超えれば5%)

表にある計算式だけではわかりづらいと思うので、具体例をあげて計算してみましょう。

12年住んだマンションを売却して得られた譲渡所得金額が4,000万円

4,000万円-3,000万円特別控除=1,000万円
所得税=1,000万円×10%=100万円
復興所得税=100万円×2.1%=2万1,000円
住民税=1,000万円×4%=40万円

譲渡所得税合計142万1,000円
(特例を受けなかった場合812万6,000円)

特例を受けるのと受けないのとでは、税額に670万円もの差がでます。

マンションを売却した翌年2~3月の間に行われる確定申告で申請すれば、特例が適用されるので、譲渡所得が見込める方は必ず申請しましょう。

【まとめ】マンション売却にかかる費用を計算してから売却価格を決めよう

マンション売却にかかる費用について紹介してきましたが、イメージはできたでしょうか?

ここまで紹介した内容をもとに、マンション売却にかかる費用を一度計算してみてください。

マンション売却にかかる費用がわかれば、マンションをどのくらいの価格で売ればいいのかも見えてくるでしょう。

ですが希望売却価格と相場価格があまりにかけ離れていると、マンションの買い手が見つからずに、売れ残ってしまいます。

マンション売却にかかる費用と相場価格を照らし合わせて、あなたの希望売却価格を決めましょう。

希望売却価格が決まったら、いくつかの不動産会社で査定を受けてみてください。

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