売れない中古マンションでも買取なら売却できる！買取のメリット・デメリットと注意点

あなたのマンション売却は順調ですか？

いざマンションを売ろうとしても、古いマンションや事故物件など、需要が低いマンションのせいで、売却活動がうまくいっていない方もいるでしょう。

マンションがなかなか売れないあなたにオススメなのは、マンションの買取。

「マンションの買取って何？『仲介』で売るのと何が違うの？」

「売れ残ったマンションでも買い取ってもらえるの？」

「マンションを買取してくれる不動産会社はどうやって探せばいいの？」

このように「マンション買取」に聞き馴染みがない方は、買取に対する不安や疑問が多いかと思います。

ズバリいうと、マンションの「買取」とは、不動産会社に対してマンションを直接売却することです。

買主探しを不動産会社に依頼する「仲介」に比べて、すぐにマンションを売却でき、さらにどんな曰く付きマンションでも買取ってもらえます。

なのでマンション売却にお手上げのあなたでも、すぐにマンションを売却できるでしょう。

ただしマンションの買取にはメリットもあれば、デメリットもあります。

今回はマンション買取のメリットとデメリット、買取してもらうときの注意点をまとめて紹介します。

最後まで読んで、あなたの大事なマンションを売却しましょう！

売れない中古マンションを売却するなら「買取」

マンションの販売方式には「仲介」と「買取」の2つがあります。

「仲介」方式は、不動産会社に買主を探してもらってマンションを売却する方法で、もっとも一般的な売却方法です。

一方「買取」方式は、不動産会社に買主を探してもらうのではなく、不動産会社を相手にマンションの売買取引を行います。

「買取」方式は買主を探す手間が省けるため、マンションを早く売却して手元にお金を残したい方にはピッタリの売却方法と言えるでしょう。

しかも「仲介」に必要な手数料もかからないので、マンション売却にかかる費用を格段に抑えられます。

ではなぜマンションの買取が一般的ではないのでしょうか？

じつはマンション買取には、大きなデメリットがあるのです。

次はマンション買取のメリットとデメリットについて紹介します。

「買取」で中古マンションを売却するメリット

まずはマンション買取のメリットから紹介していきます。

マンションを買取するメリットは、デメリットに比べて多いです。

なのでマンションの買取をすぐに決断する方もいるでしょう。

ですがすぐにマンション買取の決断をするのではなく、今から紹介するメリットの詳細をしっかり読んでから買取を決断してください。

即時買取なら最短1週間でマンションを売却できる

通常マンション売却には6ヶ月から1年ほどかかり、最短でも3ヶ月ほどかかります。

ですがだからといって、売却活動から1年経てばマンションが売れるという保証はありません。

マンション売却のメドが立たないまま、ずるずるとマンションを売却しても時間ばかりが過ぎていくでしょう。

「早くマンションを手放したい！」「早く手元にお金が必要だ！」という方は、不動産会社の即時買取がオススメです。

即時買取なら買取査定を行ったあと、査定額に満足できれば、すぐに売買契約を交わせます。

不動産会社に買取査定を依頼してから最短1週間、長くても2ヶ月ほどで、マンションの売買取引が完了するでしょう。

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買取手数料がかからないからマンションの売却費用を抑えられる

マンション売却にかかる費用の中で、とくにお金がかかるのが仲介手数料です。

仲介手数料とは、買主と売主を仲介した不動産会社に対して支払う報酬のこと。

なのでマンション売却をするために、不動産会社を仲介して買主を探してしまうと、必ず仲介手数料が発生します。

一方買取は、不動産会社に直接マンションを売却する仕組みです。

そのため仲介手数料をかけずにマンションを売却できます。

マンションの売買価格が3000万円だとすると、通常114万円かかる手数料が0円になるわけですから、売主としてはかなり得をするでしょう。

なかなか売れないマンションを早く売って、少しでも多くのお金を手元に残したい方は、仲介手数料が無料の不動産会社にマンションを買取ってもらうことをオススメします。

ただし買取を行う不動産会社によっては、仲介手数料がかかることもあります。

買取手数料がかからない不動産会社の仕組みについては後に紹介しますので、参考にしてみてください。

マンションの掃除やリフォームをしなくても買取できる

居住目的で中古マンションの購入を検討している一般的な買主は、マンションの室内がキレイに保たれているかを念入りに確認します。

そのため仲介方式でマンションを売却するには、掃除やリフォームをして、室内をキレイにしておかなければなりません。

ハウスクリーニングをするだけでも10万円はしますから、リフォームとなるとさらにコストがかかります。

お金がかかるようなことはせず、自分で掃除をして部屋をキレイにすることもできますが、時間がかかりますし面倒でしょう。

ですが不動産会社に買取を依頼すれば、マンションをキレイに掃除する必要はありません。

しかもいらなくなった家具まで処分してくれる不動産会社もあります。

「マンションの掃除が面倒」「壁や床に染みついた汚れのせいで売却できるか不安」という方は、不動産会社に買取を依頼してみましょう。

マンションの内覧に立ち会うことなく買取してもらえる

仲介方式でマンションを売却する場合、売主は買主の内覧に立ち会わなければなりません。

買主が見つかるまで何度でも内覧に立ち会わなければならないので、内覧を面倒だと思う売主も多いです。

しかも売却するマンションに居住しながら内覧を行うなら、私生活を覗き見されている気分になり、なおさらストレスが溜まるでしょう。

それに比べて買取は不動産会社がマンションの査定に訪れるくらいで、内覧はなく、不特定多数の人がマンション内に足を踏み入れることはありません。

また内覧がないので、マンションを売却していることをマンション内の住民に知られることもないでしょう。

なるべくマンションへに出入りする人を減らして、家族にかける負担を減らしたいと考えるなら、買取を検討したほうがいいかもしれません。

修繕箇所のある古いマンションでも買取できる

築年数の経った古いマンションに住んでいると、売却前に修繕しなければならない箇所が出てきます。

室内はキレイに保たれていても、壁の中や床下などを見てみると劣化が進んでおり、修繕が必要になることもあるのです。

築年数50年以上の古いマンションなら、リノベーションで大改造しなければならないこともあるでしょう。

「売却できる保証もないのに、中古マンションを大改造して余計な費用をかけたくない」という方にはマンション買取がオススメです。

しかも買取なら、契約不適合責任を負う必要もありません。

契約不適合責任とは、マンションの売却後に不良箇所が発見されたときに、売主が負う責任のことです。

マンションの買取をしてもらうと、買取を行った不動産会社が不良箇所を修繕するため、契約不適合責任が免責されます。

買手が見つからないような古いマンションの売却を検討している方、マンションのなおす箇所が多くて手がつけられない方は、一刻も早く買取でマンションを売却してしまいましょう。

「買取」で中古マンションを売却するデメリット

ここまで中古マンションの買取のメリットばかり紹介しましたが、残念ながらデメリットもあります。

メリットの数に比べると、デメリットは1つと少ないですが、マンションを売却するうえで買取価格はとても重要なので、必ず確認しておきましょう。

中古マンションの買取価格は相場より40％低い

じつはマンションの買取価格は、市場相場に比べてかなり低い価格で取引されてしまいます。

なぜなら不動産会社は、買い取ったマンションを、多額の費用をかけてリフォームやリノベーションを行い、不動産会社が保有する物件として再び販売しなければならないからです。

買取価格は、一般的な市場価格相場の60～70％ほどだと思っておきましょう。

たとえば市場相場が3000万円のマンションを買い取って貰う場合、1800～2100万円ほどで買い取られるということです。

一度あなたが売却したいマンション価格の相場を、調べてみましょう。

HOME4UやSUUMOのような不動産情報サイトで、条件に似た物件を売りに出されているマンションを見ればおおよその市場相場がわかります。

「買取」で売却した方がいい中古マンションの特徴

ここまでマンションを買い取ってもらうメリットとデメリットについて紹介してきました。

ですが自分のマンションは仲介方式で売却するべきなのか、買取方式で売却するべきなのか迷っている方もいるかと思います。

もし迷った方は、次の特徴に当てはまったときに買取を検討してみてください。

売却活動から1年経っても売れないマンション

マンションの立地や間取りが悪いなどの理由で、なかなかマンションが売れないなら買取を検討したほうがいいかもしれません。

すぐに売れないマンションの特徴としては、以下のものが挙げられます。

• 駅や商業施設からの距離が遠く立地が悪い
• 需要が低い間取りと専有面積の広さ
• 低階層のマンションで方角が西向き
• 築年数が古く耐震基準を満たしていない

これらの特徴に加えて、マンション売却をはじめて1年以上経過しているのであれば、売却活動を進めていても売れる可能性は低いでしょう。

不動産会社の買取なら、1年以上経過した売れないマンションでも買い取ってくれます。

仲介方式に比べて売買取引価格は低いですが、ムリに売却活動を続けるよりも早く確実にマンションを手放せるでしょう。

築年数の古いマンション

築年数が古くても立地や間取りの需要が高く、内装もキレイにリノベーションされていれば、わりと買主は見つけやすいです。

ですが新築マンションや築年数の浅い中古マンションに比べると、買手を見つけるのにも時間がかかりますし、高い売買価格で取引するのは難しいでしょう。

たとえば築3年のマンションを基準値としたとき、築年数が古くなるごとにマンションの価値はおおよそ次のように下がっていきます。

つまり築3年時の価値が5000万円のマンションは、40年後には1950万円にまで価格が下がってしまうということです。

そのため築年数が古いマンションを売却しようとしても、マンション価値が低い上に、売れなければ価格をどんどん下げなければならないので、手元に残るお金はより少なくなります。

買主に売却することだけを考えて売買価格を妥協するより、不動産会社へ買取を依頼して、お金を少しでも手元に残しましょう。

どれだけ築年数の古いマンションでも、買取を行う不動産会社は必ずあります。

はじめは仲介方式でマンションの売却活動を行い、価格を下げていった結果、買取査定額よりも価格が下回ったとき、不動産会社に買取を依頼するといいかもしれません。

瑕疵付き物件といわれるマンション

どこか損傷しているマンション、過去に放火事件や事故があったマンション、これら曰く付きマンションを売却するのは難しいです。

また買い手が見つかったとしても、売主は契約不適合責任を負う義務があるので、最悪の場合損害賠償を請求されることもあるでしょう。

もし瑕疵のある物件だとしても、売主で修繕できるものであれば問題ありません。

ですが過去にマンション内で事件や事故があったなど、売主ではどうすることもできない瑕疵物件を売却した場合、売買後にあなたでは責任が負いきれなくなることもあります。

なので瑕疵付きのマンションは、不動産会社に買取を依頼してください。

買取を行う多くの不動産会社では、売主の契約不適合責任を免責にします。

もちろん明らかな瑕疵がある場合、高価買取は難しいですが確実にマンションを売却できるでしょう。

中古マンションを買取してもらうまでの流れ

不動産会社へ買取依頼をする決心がついたら、次におおよそのマンション買取の流れを知っておきましょう。

買取の流れは、仲介方式によるマンション売却の流れとほぼ同じです。

上の図にあるように仲介方式と比べると、買取方式は「不動産会社との媒介契約」と「売却活動」の工程が省かれるのですぐにマンションが売れます。

早くマンションを売却して手元にお金を残したい方は、今すぐ買取してもらえる不動産会社を探しましょう。

ですがマンションの買取にはいくつかの注意点があります。

次は中古マンションを買取してもらう時の注意点について紹介します。

中古マンションを買取してもらう時の注意点

中古マンションの買取はメリットが多く、早くマンションを売却したい方にオススメです。

ですがマンション買取してもらう前に注意してほしい点が5つあります。

マンションの買取を行う前に、必ず読んでおいてください。

1. 一括査定サイトで売却査定と買取査定を依頼する

不動産会社へ査定を依頼する方法として、一括査定サイトを利用することがあるかと思います。

ですが一括査定サイトで有名なHOME4Uやイエウールなどは、主に仲介方式による売却査定を行っています。

そのため買取をしてほしくて査定を行っても、売却査定を行ったときの査定額しか提示されません。

なので査定依頼の申し込みフォームにある備考欄に、「買取額の査定もお願いします。」を記入するようにしましょう。

買取を行っている不動産会社なら売却査定と買取査定の両方を確認できますし、買取をしていない不動産会社なら売却査定のみの提示がされます。

2. 複数の不動産会社にマンションの買取査定を依頼する

今すぐマンションを売却したい方は、不動産会社を早く見つけたいと思うかもしれませんが、買取を行う不動産会社は必ず複数社見てから選ぶようにしてください。

なぜなら不動産会社によって、買取査定額が違うからです。

中古マンションの買取に力を入れいている不動産会社などは買取額が高いですし、中古不動産の買取は行っても買取に力を入れていない不動産会社なら買取額は下がります。

中古マンションの高価買取に力を入れいている不動産会社を探すなら、複数の不動産会社に査定を依頼してみましょう。

HOME4Uで買取を行う不動産会社を探す

ですがさきほども紹介したように買取の場合は、市場価格の60％～70％の価格で買取されるので、仲介方式で買主に売却するときの査定額よりも低くなります。

仲介方式で売却するときの査定額と、買取方式で売却するときの査定額を混同しないようにしてください。

3. 買取手数料がかからない不動産会社に買取を依頼する

買取のメリットを紹介したときにも説明しましたが、不動産会社がマンションを直接買い取ってくれる場合は、仲介手数料がかかりません。

ですが不動産会社の買取方式によっては、仲介手数料がかかることがあります。

図にあるように、買取を依頼した不動産会社が、買取業者を仲介している場合は、不動産会社へ仲介手数料を支払わなければなりません。

不動産会社へ買取を依頼する前に、他の買取業者をはさんでいないか、または買取手数料がかかるかどうかを確認するようにしましょう。

4. 買取が成立する前に契約条件を必ず確認する

一般的な仲介方式でマンションの売買取引をする際は、不動産会社が仲介人となって契約を交わします。

なので不動産会社はあくまでも中立的な立場で仲介を行います。

ですが買取の場合は不動産会社と直接取引するため、不動産会社と売買契約を交わさなければなりません。

売買契約に必要な書類はすべて、契約する不動産会社が作成するものなので、不動産に関する知識が弱い売主からすれば、不動産会社が不正をしても気づけない可能性があります。

不動産会社が不正をはたらく可能性は低いと思いますが、もし不正があった場合でも気づけるように、重要事項説明書と売買契約書に記載されている内容はしっかり確認してください。

重要事項説明書で確認すること

重要事項説明書とは、売買契約に関する重要な内容を買主に向けて説明された書類のことです。

なので重要事項説明書は不動産会社（買主）が保有するものであり、売主が求めない限り重要事項説明書に目を通すことはありません。

ですが重要事項説明書は売主にとっても重要な内容が記載されているものなので、必ず売主と不動産会社の両方が記載内容を把握するようにしてください。

売買契約書で確認すること

売買契約書の記載内容で確認することは、重要事項説明書の確認事項とあまり変わりありません。

売買契約書と重要事項説明書に記載されている内容が、一致しているかを確認しておいてください。

不動産会社が作成するものなので、重要事項説明書と売買契約書に不正はないと思いますが、もし当初の契約内容とは違う内容が確認されたときは、契約後であっても違約金無しに契約解除できます。

5. 買取保証のある不動産会社でマンションの取引をする

まだ一度もマンションの売却活動を行ったことない方が、いきなり不動産会社に買取を依頼するのはオススメしません。

これまでにも紹介したように、買取は早くマンションを売却できますが、仲介方式に比べて売買価格が低いのが特徴です。

なのでまずは、マンションが少しでも高く売れるように仲介方式で売却活動を行いましょう！

ですが確実にマンションを売却できる保証もなく、売却活動を行うことに不安を感じている方もいるかと思います。

マンションを確実に売却したい方は、買取保証のある不動産会社で売却活動をはじめてください。

買取保証とは、仲介方式でマンションの売却活動を行い、定められた期間内にマンションを売却できなかったとき、仲介を依頼した不動産会社にマンションを買い取ってもらう保証サービスのことです。

買取保証付きで売却活動をはじめれば、もし買主が見つからなくても不動産会社にマンションを売却できます。

しかも買取保証は、一般的に3ヶ月を経過して売却できなかった場合の保証なので、3ヶ月以内に確実に売却できます。

まだマンションの売却活動をはじめていない方は、買取保証のある不動産会社でマンション売却をスタートさせましょう。

【まとめ】中古マンションの買取を行っている不動産会社を選ぼう！

中古マンションの買取を行っている不動産会社は多いです。

有名所で言えば、「住友不動産販売」「東急リバブル」「三井のリハウス」などがあります。

もちろんあなたが売りたいと思っているマンションの周辺地域にも、買取に力を入れている不動産会社はあるでしょう。

まずは一括査定サイトで、あなたにあった不動産会社を探してみてください。

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HOME4Uなら、あなたのマンション売却を手助けしてくれる複数の不動産会社へ、一斉に査定依頼を出せます。

査定結果が出たら、その中から買取または買取保証付きでマンション売却できる不動産会社を探してみましょう！