住宅ローン残債のあるマンションでも売却できる条件

「住宅ローンが残っていても、マンションは売却できるの?」
「住みかえたい!でも、ローンの残債があるし・・・」
「住宅ローンの支払いがきつい。マンションを売却して支払いを楽にしたい・・・」

マンションを購入するとき、ほとんどの人が住宅ローンを利用します。

しかし、さまざまな事情から、返済途中でマンションの売却を考える人も多いのではないでしょうか。

住宅ローンが残っていても、マンションを売却することは可能です。

ただし、残っているローンを一括で完済し、マンションに設定された抵当権を外す必要があります。

なので、自己資金がたくさんある、マンションがローン残債よりも高く売れて、売却代金でローンを完済できるという人は、問題なく売却できるでしょう。

しかし、以下のような場合は、慎重に検討しなければなりません。

  • マンションが残債より低い価格でしか売れない
  • 自己資金がない
  • ローンの支払いがきついから売りたい

このような場合、「売りたいから」と安易に考えて売却してしまうと、多額の借金を抱えて取り返しのつかないことになるかもしれません。

ローン残債のあるマンションを売却する際には、事前に売却による具体的な収支計算をし、「売却が無謀な計画ではないか」検証することが大切です。

また、すでに住宅ローンを滞納している、またはもうすぐ滞納しそうだという人には、任意売却という選択肢もあります。

この記事では、住宅ローンが残っているマンションを売却するための手順、マンション売却による具体的な収支計算をご紹介します。

そもそも住宅ローン残債のあるマンションは売却できるのか?

住宅ローン残債のあるマンションは、ローンを組んだときにマンションに設定された抵当権を外せば、売却することができます。

では、抵当権を外すにはどうすればよいのでしょうか?

抵当権を外すには、残っている住宅ローンを完済する必要があります。

住宅ローンを組む時、銀行はそのマイホームを担保としてお金を貸しますよね。

もしも借り主からの返済が滞った場合、そのマイホームを強制的に競売にかけ、貸したお金を回収します。

この権利が抵当権です。

つまり、住宅ローンを借りると、ローンを完済するまであなたのマンションには抵当権が設定されていることになります。

抵当権がついたままマンションを売ることはできないので、売却するには住宅ローンを完済し抵当権を抹消しなければならないのです。

サザエ

住宅ローンを完済するということは・・・買い主と契約するまでに、前もって残りの住宅ローンを全額返済しなくてはいけないということですか!?

花沢

いいえ、事前に住宅ローンを完済できなくても、マンションを売却したお金で完済すればOKです。
この場合、抵当権抹消登記と、マンションの買い主への所有権移転登記が同時に行われます。

ローン残債のあるマンションを売ってもよい場合・売ってはいけない場合

マンションの売却価格がローン残債より高いなら売ってもよい

マンションの売却価格がローン残債を上回っている、または、ほとんど同額という場合は、マンションの売却代金をローン残債の支払いにあてることができるので、売っても問題ないでしょう。

ただし、忘れてはいけないのがマンション売却時にかかる諸費用です。

諸費用分まで支払えるほどの価格で売れればよいですが、残債と売却価格がほぼ同額という場合は、諸費用分の自己資金が必要になります。

マンションの売却価格がローン残債より低いなら売却を考え直したほうがよい

マンションの売却価格がローン残債よりも低い場合、足りない分は自己資金で支払わなければなりません。

さらに、売却のための諸費用もかかるので、残債と諸費用にあてられるだけの自己資金が必要になります。

十分な自己資金がある場合は売っても問題ないでしょうが、ない場合は慎重に検討する必要があります。

ローン残債のあるマンションを売ってもよいか確かめる方法

では、ローン残債のあるマンションを売ってもいいか確かめる手順を、実際に売却の収支計算をしながら見ていきましょう。

1. ローン残債とマンションの相場価格または査定価格を把握する

まず、ローンの残債がいくらあるのかを正確に把握しましょう。

合わせて、自分のマンションがいくらで売れそうなのかを調べます。

チラシやインターネットで同じような条件のマンションがいくらで売りに出ているか相場額を参考にするのもよいですが、より正確な価格を知るには、不動産業者に査定依頼するとよいでしょう。

査定には複数の不動産業者に同時に依頼できる一括査定サイトHOME4Uがおすすめです。

2. ローン残債のあるマンションを売却した時の収支計算をする

次に、ローン残債のあるマンション売却の収支を以下の計算式で計算してみてください。

(マンションの売却査定額+自己資金)-(ローン残債+売却の諸費用)=

この計算による答えがプラスになるのなら売って問題ないと思われますが、マイナスになるのなら、マンション売却は赤字ということです。

赤字になる人は、売却が無謀な計画である可能性が高いので、もう一度考え直す必要があるでしょう。

  • 答えが0か+の人→売って問題なし
  • 答えがマイナスの人→要検討
  • 次の章では、売却の諸費用など具体的な収支計算の例を挙げて、売却してOKな場合と考え直したほうがよい場合を検証していきます。

    マンションを売ってもよい場合の計算例

    マンションの売却価格がローン残債より高い場合の売却の収支を以下のような例で具体的に計算してみます。

    例)
    マンション査定価格 3,000万円
    ローン残債 2,800万円
    自己資金 0円

    ここで、忘れてはいけないのがマンション売却時にかかる諸費用です。

    マンション売却に必要な諸費用には以下のものがあります。

    • 印紙税
    • 登録免許税
    • 司法書士費用
    • 仲介手数料
    • 繰り上げ返済手数料

    これらの費用がどれくらいかかるのか、実際に計算してみました。

    次の表は、査定額 3,000万円のマンション売却に必要な諸費用を出したものです。

    印紙税 1万円
    抵当権抹消登記費用 3千円
    住所変更登記費用 千円
    司法書士費用 2万円
    仲介手数料 103万6,800円
    繰り上げ返済手数料 3万円
    (5千円~5万円※銀行による)
    110万800円

    ※詳細は「マンション売却にかかる費用・手数料の計算方法」を参考にしてください。

    上記のように、3,000万円でマンションを売却した場合、約110万円の諸費用がかかります。

    したがって、この場合の売却による収支計算は以下のようになります。

    マンション売却の収支計算

    90万円のプラスが出たので、売却には問題はなさそうです。

    ただ、もし新しく新居を購入するなら、新居購入にかかる費用を用意しなければなりません。

    新居購入費用が売却による収入90万円で足りなければ、自己資金が必要になります。

    マンションを売ってはいけない場合の計算例

    マンションの売却代金でローン残債が完済できない場合の、具体的な収支を以下のような例で計算してみます。

    マンションの売却代金でローン完済できない場合の図

    上の例の場合、ローンの残債は3,000万円ですが、マンションの査定額は2,500万円のため、不足分500万円を自己資金で用意しなければなりません。

    これに加えて、以下のような売却の諸費用がかかります。

    次の表は、査定額 2,500万円のマンション売却に必要な諸費用をまとめたものです。

    印紙税 1万円
    抵当権抹消登記費用 3千円
    住所変更登記費用 千円
    司法書士費用 2万円
    仲介手数料 87万4,800円
    繰り上げ返済手数料 3万円(5千円~5万円(銀行による))
    93万8,800円

    ※詳細は「マンション売却にかかる費用・手数料の計算方法!戻ってくるお金、手取り額は?」を参考にしてください。

    ローン残債とマンションの売却の諸費用を足すと、次のような結果になりました。

    ローン残債 500万円 + マンション売却の諸費用 93万8,800円 = 593万8,800円

    つまりこの場合、ローン残債と諸費用合わせて約600万円を自己資金で用意する必要があります。

    自己資金が600万円に満たない場合、マンション売却の収支はマイナスになるということなので、売却をもう一度よく検討するべきでしょう。

    マンションを売却して新居に買い換えるなら、住みかえローンが便利

    上記の計算のようにマンションの売却代金でローン残債が返せないとなったときに便利なのが「住み替えローン」です。

    住みかえローンとは、新居購入に当たり新しく組む住宅ローンに、前のマンションの残債も一緒に組み込んでしまうというものです。

    住みかえローンは、残債を返す自己資金がなくても売却でき、新たにローンを組んで買い替えができるので、買い替えを考えている人にはとても便利です。

    しかし、新居のローンに前の住宅ローン残債が上乗せされるため、借り入れる額が高額になる傾向があります。

    そのため、年収制限など審査がとても厳しく、誰でも借りられるわけではありません。

    また、売却する家と新たに購入する家の決済日を同じ日にしなければならないなど、売買のスケジュールの調整が大変になります。

    住みかえローンは、自己資金はないが収入が増えた、または今後収入が増える見通しがあるという人は問題ないでしょうが、今後何十年と支払っていける保証があるのか、慎重に検討する必要があるでしょう。

    住宅ローンの支払いがきつい!マンション売却して支払いを楽にしたい人がやるべきこと

    「住宅ローンの支払いがきついから、マンションを売却して支払いを楽にしたい・・・」

    このような場合、マンション売却の収支計算がプラスになるなら、マンションを売却して家賃の安い賃貸に移れば、支払いが楽になるでしょう。

    では、売却の収支計算がマイナスになり売却が難しいという人はどうすればいいのでしょうか?

    まず、こういう場合に絶対にしてはいけないのが、住宅ローンを支払うために消費者金融やカードローンから借りるということです。

    カードローンは、住宅ローンより金利がかなり高いため、借金がどんどん増えて、最後には住宅ローンもカードローンも支払えなくなり、破綻してしまうということになりかねません。

    住宅ローンの支払いがきつくて売却を検討してしている人は、できるだけ早く以下のような対応をすることをおすすめします。

    • 住宅ローンを滞納している
      →任意売却を検討する
    • まだ住宅ローンを滞納していない
      →借入先の金融機関に相談する

    どちらの場合も、悩んで無駄な時間を過ごす前に、すぐに行動を起こすことが大切です。

    住宅ローンを滞納している人は任意売却を検討する

    住宅ローンをすでに数ヶ月滞納しており、マンションを売却しても残債を返すめどが立たない場合は、任意売却を検討しましょう。

    任意売却とは、住宅ローンを滞納している人が金融機関の合意を得て自分の意思でマイホームを売却し、売却しても残ったローンは無理のない範囲で分割で返していけるという売却方法です。

    任意売却することで競売を防ぐ

    住宅ローンを滞納している人はなぜ任意売却を検討するべきかというと、任意売却することで、マンションが競売にかけられるのを防ぐことができるからです。

    一般的に、住宅ローンを滞納すると、債務者は分割で返済する権利を失い、銀行から住宅ローンの全額を一括で返済するよう求められます。

    しかし、月々のローンも滞納しているくらいなので、ほとんどの人は一括返済できません。

    すると銀行などの債権者は、裁判所に競売を申し立て、担保となっているマイホームを強制的に売却してお金を回収しようとするのです。

    競売にかけられると、市場価格よりも安く売られることが多いため、債権者はマンションの売却代金で残債を全額回収できず、債務者には多額の借金が残ります。

    金融機関はこの不足分も早急に回収しようとするため、支払えなければ給料を差し押さえられるなど、債務者は厳しく取り立てられることに。

    しかし、マンションが競売にかけられる前に任意売却すれば、ほぼ市場価格と同額で売却できるため競売よりも残債が少ない可能性が高く、残債も無理のない範囲で返していくことができるのです。

    また、競売のように強制執行ではないため、引っ越しの時期も相談できるうえ、債権者との交渉しだいで残債を減額してもらえたり、引っ越し代を売却代金の中から捻出できる可能性もあります。

    このようなメリットから、住宅ローンを滞納し今後も支払える見通しがないのなら、競売を防ぐために任意売却を検討することをおすすめします。

    住宅ローンを滞納したらブラックリストに載る

    競売を避けるために任意売却をおすすめしましたが、忘れてはいけないのは、社会的信用を失うという意味では競売でも任意売却でも同じだということです。

    任意売却であろうが競売であろうが、住宅ローンを3ヶ月以上滞納した時点であなたの名前はブラックリストに載り、その後7年程度は新たなローンを組むことができなくなります。

    任意売却の注意点

    • 銀行などの債務者から任意売却の合意を得なければならない。
    • 競売による開札日前日までに任意売却を完了しなければならない。
    • 任意売却専門の不動産業者に入ってもらうこと

    任意売却の場合、競売より自由という点で自分で決めなければならないことが多いです。

    依頼する不動産業者を慎重に選ばないと、残債の減額や引越し費用など、うまく交渉してくれないことがあるので注意しましょう。

    まだ住宅ローンを滞納していない人は借入先の金融機関に相談を

    「住宅ローンの支払いがきついけど、まだ滞納はしていない」という人は、まず住宅ローンを借りている金融機関に相談しましょう。

    金融機関によっては、月々の支払い額を少なくして返済期間を延ばすなど、住宅ローン返済のリスケジューリングを行ってくれます。

    それでも支払いが厳しく、近々滞納してしまう可能性が高い場合は、任意売却を考えたほうがよいでしょう。

    任意売却は早ければ早いほどよい結果が出ると言われています。

    ローンを滞納しそうなら、できるだけ早く任意売却専門業者に相談してみましょう。

    どうしても売りたい人は、売りたい理由をもう一度考えてみること

    自己資金がなく、売却代金で残債を返せそうにない・・・でも、どうしても売りたい!という人は、「なぜ売りたいのか」理由をもう一度考えてみてください。

    • もっといい家に住みたい

      新しい家に住みたい、もっと広い家に住みたいという人は、あなたの希望をかなえられるだけの資金をためてから、検討するべきです。

    • 今のマンションに不満がある

      近所とのトラブルで悩んでいる、日当たりが悪いなど、今のマンションに対する不満から売却を考えている人は、賃貸に引っ越すという手もあります。
      しかし、マンションのローンを支払いながら賃貸の家賃を払って住むことになります。
      そこまでして引っ越すか、今の状況を我慢しながら売却の資金をためるのか、どちらがよいのかもう一度よく考えてみてください。

    • 経済的なこと

      支払いはきついが何とかなっているのなら、家計の見直しや収入アップの方法がないか考えてみましょう。
      それでも支払いがきつい場合は、借入先の金融機関で返済方法のリスケジューリングをしてもらうか、任意売却を検討しましょう。

    ローン残債のあるマンション売却を成功させるには、「売りたい」という感情に流されずに、売却による収支計算をして、無謀な計画ではないかをきちんと検討することが大切です。

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