事故物件を売却する方法

「自分の家は事故物件だけど無事売却できるかな?」

「自宅で亡くなった人がいると、どんな場合でも事故物件になるの?」

家の売却をしたいけれど、その家が事故物件である場合、売れるか売れないか不安になりますよね。

でも、安心してください。事故物件は通常の相場価格での売却は難しいものの、売却することはできます!

ただし事故物件を売却するにあたって、正しい知識を持って売却活動に臨むことがとても重要です。

事故があった物件の売却において、知っておくべきポイントは次の3つ。

事故物件売却の重要ポイント

  • あなたの家が事故物件に該当するか確認する
  • 事故物件を売却するには「告知義務」を守る必要がある
  • 事故物件の売却価格の相場を知る

1つでも抜けてしまうと実際の取引でトラブルが生じたり、売却時に損をするかもしれないので必ず確認しておきましょう。

事故物件といっても、家族との思い出が詰まった物件ですよね。

あなたの大切な家が無事に売却できるように、事故物件の売却にあたって知っておくべきことや、やるべきことを1つずつ解説していきます。

NarumiNarumi

今回は事故物件の売却に必要な知識や、よりよい取り引きにするための方法を解説します。事故物件の売却を進めるには、事前に「一般物件」の売却と異なる点を把握しておくことが大切です。あなたの物件はどのタイプの事故物件に該当するのか、どういった手続きが必要か、どういった方法で売却すればあなたのこれからの人生に有効的か、イメージしながら読み進めていただけるとうれしいです。

事故物件とされる瑕疵とは?4つの瑕疵分類

困ったサザエ

私の実家って事故物件になるんでしょうか?

花沢

なにか気になる点があるのですか?

困ったサザエ

病を患っていた父ですが、本人の希望で最期は自宅で看取ったのです。

花沢

なるほど、つまり亡くなった場所が家の中だったことを気にされているのですね?

困ったサザエ

はい……。当時は父の希望を叶えられてよかったと思っていたのですが、母が今度施設に入るので実家を売ろうと思ったものの、事故物件と言われてしまうのか心配で……。

このように、「人の死=事故物件」と思っている方も少なくないと思います。

そもそも事故物件とは通称のことで、本来は「瑕疵物件」と呼ぶのが正しいです。

「瑕疵物件」とは、外からは一見わからないキズや欠点、状態や性質が欠けている物件のことをいいます。

買主が物件の購入を考えている時に「その条件があるなら、この物件で気持ちよく新生活は送れないかも……」と想定される場合、それは瑕疵物件にあたります。

多くの人が想像する瑕疵物件は、いわゆる人の死が関連する物件というイメージがあると思いますが、瑕疵は大きく4つに分類されるので1つずつ確認していきましょう。

瑕疵物件の4つの分類

  • 心理的瑕疵物件

    事故や事件、孤独死などが発生した物件で、一般的に受け手(買主)の気持ちに抵抗が生じる恐れのあることを言います。具体的には物件内で、自殺・他殺・事故死・孤独死があった、過去に火災事故があった、など人の死に関連する事情がある場合です。

  • 環境的瑕疵物件

    物件の近くに暴力団施設がある、お隣がゴミ屋敷や、ものすごい騒音を出すお宅がある、風俗店が近いなどの場合をさします。

  • 法的瑕疵物件

    「◯年後に該当物件上に道路を通す計画があるので建物を取り壊す予定があります」などの都市計画法や、その他消防法や建築基準法に違反している場合も法的瑕疵にあたります。

  • 物理的瑕疵物件

    物件自体に雨漏りやシロアリ被害、水道などのライフラインに欠陥がああり、修繕が必要な場合を指します。ただし欠陥がある箇所を売却前に修繕できれば瑕疵物件とならないので、4つの瑕疵の中で唯一、瑕疵を消せる可能性があります。

以上の4つが瑕疵物件の分類です。

人が亡くなった場合だけでなく、環境や物理的瑕疵も事故物件に含まれます。

では次に、より具体的な瑕疵物件の事例を見てみましょう。事例をもとに、あなた所有する物件が事故物件に該当するか確かめてみてください。

わたしの家は事故物件になる?心理的瑕疵物件の基準

さきほど事故物件は瑕疵物件の通称で、瑕疵には4つの分類があると紹介しました。

ただ「事故物件」という言葉が使われる物件は、「心理的瑕疵」を表すことがほとんどです。

ですからここでは、心理的瑕疵物件とされる基準を紹介したいと思います。

あなたの所有する物件が事故物件にあたるかどうかは、基本的に「どんな事故だったか」と「事故がどの場所であったか」の2つで決まります。

これから「事故内容」と「事故があった場所」の条件を解説するので、あなたの家が事故物件にあたるかどうか確認してみてください。

心理的瑕疵物件となる事故内容

まずは心理的瑕疵物件となる事故内容について見てみましょう。

心理的瑕疵物件の事故内容は、大きく「自然死」「事故死」に分けられます。

瑕疵物件となる事故内容

  • 自然死

    基本的に病死、老衰死、突然死は事故物件にはならない、とされます。ただし自然死で亡くなったとしても、死後の発見が遅れた場合(死後数日経過してから発見されたなど)は室内のにおいやシミ等の影響もあり、孤独死として事故物件になってしまう可能性があります。

  • 事故死

    殺人、自殺、火災、宅内での転倒・転落などにより人が亡くなった場合、事故死として扱われます。

病死や衰弱死では基本的に事故物件とならないとしていますが、売却において誰かが亡くなった事実は、買い主に報告する必要があります。

また事故死の中でも殺人は、報道ニュースにも取り上げられ、事故度合いが最も高いため、買い手にとってはとくに気持ちの面で抵抗が出てくるでしょう。

そのため自殺や火災などとは別枠で分類されることが多いです。

心理的瑕疵物件となる事故の場所

戸建て物件の場合は家の中で起きた事故だけでなく、家(建物)の外、つまり敷地内の庭や納屋、倉庫などで事故が起きた場合も事故物件として扱われます。

「事故があった倉庫を取り壊せば事故物件にならないのでは?」と思う人もいるかもしれませんが、売却時に該当の倉庫が取り壊し済みであっても、なかったことにはなりません。

またマンションですと、自分の家以外の場所で事故が起こる場合もありますよね。

たとえばエレベーターやホール等共用部、隣部屋、別棟、敷地内駐車場、建設中の事故などが挙げられます。

売却しようとするマンション一室の「外」で起こった事件・事故が、事故物件とされるのかは非常に難しい部分です。

たとえばエレベーターで事件があった場合、そのマンションの全戸が事故物件になってしまうと、あまりにも厳しいですよね。

事故物件として扱われるかどうかは、事故の内容や売却を依頼した不動産会社の判断によって変わってくるでしょう。

ただし事故があったマンションを売る場合、覚えておかなければいけないことが1点あります。

それは事故物件になるかどうかに関係なく、事件があった事実は不動産会社や買主に告知する義務がある、ということです。

NarumiNarumi

買い主への告知については、事故物件を売却するにあたってとても大切なことですから、下記でくわしく解説します!

事故物件売却における重要な告知義務について

事故物件を売却する際、事件・事故があったことを仲介会社・買主へ必ず言わないといけない決まりがあります。

これを売主の告知義務といいます。

不動産取引の中で使われる告知義務は、売主の義務の1つです。

事故物件の売買契約をするとき、売主は買主に対し、事故内容を含む物件の状況を事細かく書面と口頭で説明し、買主の理解と合意を得る手続きがあります。

たとえば「3年前に庭の倉庫で物が崩れて、住人が死亡する事故があったけれど、すでに倉庫は取り壊した」という風に、取引する物件に関わることをすべて伝えなければいけません。

また不動産業者は取引する物件について、買主に対して知っている情報、瑕疵についてもすべて伝えなければいけないと宅建業法47条に定められています。

物件の瑕疵について隠していたことが後になってバレた際には賠償責任を問われるので、必ず正直に物件に関する情報を仲介業者、買主へ伝えましょう。

物件の事故内容を告知するタイミング

 
事故物件を売却する際の、告知のタイミングを図にしてみました。

売主が物件の事故内容を告知するタイミング

告知のタイミング

  1. 売主が不動産会社に対して、売却の相談をする際に告知
  2. 不動産会社が購入希望者に対して、物件を紹介するときに告知
  3. 売主が買主に対して、売買契約時に告知(確認する意味で)

売主が告知をするタイミングは、売主が不動産会社へ事故物件の売却査定を依頼する時や、仲介をお願いする時です。

つまり売主は不動産売却の相談をする際、最初に不動産会社に伝えなければいけません。

そして買主へは、仲介を依頼した不動産業者から状況に応じてなるべく早い段階で伝えられます。

売主が買主に直接告知するタイミングは売買契約時となりますが、買主は物件の紹介を受けた時点で事故の事実を知っているはずなので、お互い確認する意味での告知となります。

買い主へは不動産会社が物件紹介するときに告知する

不動産会社が買主に告知する時の会話例を見てみましょう。

不動産屋が買主に事故物件を紹介するときのやりとり

マスオ

このあたりでなるべく安くて広い物件を探しているのですが、ありますか?

花沢

3LDKで◯万円という物件があります。ただし理由があっての価格になっております。

困ったマスオ

理由って??とにかく安いなら見てみたいのですが……。

花沢

気持ちの面で気になる点がある物件です。そのあたりいかがでしょうか?

このように不動産会社が告知するタイミングを見計らったり、表現をオブラートに包む理由は、不動産会社のモラルの問題が絡むからです。

購入意欲が低い人にも「これ事故物件です!」と事件・事故の全貌を伝えるのは、あまりよいこととは言えませんよね。

事故物件の売却を考えている売主としては「最初に事故があったことを伝えたら買ってくれる人が見つからなさそう」と思われるかもしれません。

たしかに事故物件であると伝えたら、購入されない可能性は高くなります。

ですが物件を紹介する際に、この物件がどういう物件なのかを伝えないのは、買主に対して不誠実です。

もしあなたが物件を買う立場だったら、物件を気に入った後に「実は昔、事故がありまして……。」と瑕疵情報を伝えられるといい気持ちはしないですよね。

「事故があった物件は避けたい」と思っている買主にとって、事故物件を紹介されても時間のムダになってしまうので、不動産会社が物件紹介で買主に告知することは理解しておきましょう。

売主が正式に買主に告知するタイミングは売買契約時

売主が直接買主へ告知するタイミングは売買契約時です。では売買契約時に告知する様子を見てみましょう。

売主が買主に事故物件を告知するときのやりとり

サザエ

この物件は3年前に事故がありました。事故の内容は〇〇です。

アナゴ

はい、そのことは不動産会社から聞いています。こんな広い物件が安く買えるならいいなと思って決めたんです。

サザエ

それはよかったです。では、よろしくお願いします。

花沢

それではこの内容で契約を進めますね。

このように売主から買主への正式な告知は売買契約時に行いますが、買い主は物件を紹介された段階で事故物件であることを知っているはずなので、通常は大きなトラブルなく契約が進められるでしょう。

ただし残念ながら中には不誠実な不動産会社も存在し、契約時になってはじめて事故物件であることが買い主に伝わることもあります。

ですから事故物件の売却を依頼する不動産会社は、売主・買主双方の利益と気持ちに寄り添って対応してくれるところを選びたいですよね。

「どの不動産会社を選べばいいかわからない!」というときは、1回の申し込みで複数の不動産会社から査定が受けられる、一括査定の利用をオススメします。

査定をしてもらったら、電話やメール等で不動産会社とやり取りしていきますので、そのときに各不動産会社の対応の違いを比べてみるとよいでしょう。

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告知しなければどうなるの?告知義務違反でトラブルになる

売却したい物件について、事件や事故があったことはネガティブな内容なので「本当のことを伝えたら買ってもらえないのでは……?」と心配になるでしょう。

しかし告知義務を怠って事故物件の売却を進めると、売主の告知義務違反として後に大きなトラブルに発展する恐れがあります。

困った波平

事件を知っていたら買わなかった!契約を解除したい!

困ったマスオ

こんな物件で生活するなんて苦痛だ!訴えてやる!

上記のように、事件や事故があったことを後から知った買主は嫌な気持ちになったり、怒ったりするでしょう。

告知義務を怠ると、民法の契約不適合責任のルールより、買主は売主に「売買契約の解除」「代金減額請求」「損害賠償の支払い」などが請求できます。

家が売れないだけでなく、賠償請求までされてしまう恐れがあるので、事故物件の売却時には不動産会社・買主へ誠実に物件情報を伝えるようにしましょう。

告知義務はいつまで続くの?時効の目安は事故後7年

つづいて告知義務はいつまで必要なのか?いわゆる「時効」について解説します。

実は事故物件の告知義務の期間は、明確に定められていません。

一般的には、事故後7年程度は告知が必要と考えられています。

ただし過去には50年前の事件についても、事故物件として告知すべきだという判例もありました。

これは解釈の例に過ぎませんが、都会だと人の出入りが多く、隣近所の顔も知らないということもあって事故物件とされる期間が短くなる傾向です。

事件・事故が風化されていくイメージですね。

地方の物件での事件だと人の出入りも少なく、「どこのだれがどうだった」「昔あの家でね……」と長々と語られることも想定され、事故物件とされる期間が長くなる傾向にあります。

ですので事故物件の告知義務がいつまでかという問題は、その物件周辺の地域性や事件度合いにより異なります。

事故の事実を知っている以上、時効はないと考えておいたほうがよいでしょう。

事故物件の基準は国土交通省が策定中

こういった告知義務の時効や、何が事故物件として扱われるかなどを明確にするため、国のガイドラインを作成すべく、2020年2月より国土交通省で有識者検討会が始まりました。しかしまだ策定にはいたっていないのが現状です。

事故物件の相場は通常より10~50%減額になる

事故物件の特徴と、告知義務について解説してきました。

ここまで読んで、あなたの売りたい家が事故物件かどうか確認できたと思います。

もしあなたの売りたい家が事故物件だとしたら、次に気になるのはその売却価格ではないでしょうか。

残念ながら事故物件の売却価格は、通常の物件と比べるとぐっと値下がりしてしまうのが現実です。

事故物件の売却相場は事故・事件の度合いによって異なるので把握しておきましょう。

事故物件の売却相場(通常物件からの値下げ率)

  • 自然死・病死の場合は10%~20%減
  • 事故死(火災・自殺)の場合は20%~30%減
  • 殺人の場合は30%~50%減

ちなみに、事故や事件があった場所が敷地内かつ建物の外の場合は、ケース・バイ・ケースで売却価格が決まります。

たとえば戸建て物件ですと、敷地内の納屋・倉庫などで事件があった場合、その事件があった対象物を撤去して売り出しているなら、告知義務はあるものの売却価格が上記ほど減額されることはないでしょう。

一方マンションは、事故現場が売却物件に接する部分である場合、売却価格に多少影響が出ると考えられるものの、上記ほどの減額ではないでしょう。

事故現場が売却物件に接する部分の例として、エレベーター等共用部、ベランダ等の専有部分、玄関前の廊下などが挙げられます。

マンションの隣の部屋、マンション内の別棟での事件、マンション建設中の事故などは、売却物件に直接関連がなく通常の価格で売却できると予想されます。

事故物件をなるべく高く売る方法

事故物件の売却価格は、一般的な物件よりも減額されてしまいます。

ですが売却時に行う対策次第では、事故物件の売却価格の減額を抑えられたり、思っていたよりも高く売れる可能性があります。

そこであなたの家を売却するときに、どんな対策ができそうか確認してみましょう。

「家がなかなか売れない!」という場合は、「買取」という方法もありますので、あなたの状況にあった売却方法を見つけてください。

事故物件をなるべく高く売る方法

  • 事故物件の売却経験がある不動産会社に仲介を依頼する
  • 時間をあけて事件・事故の風化を待ってから売却する
  • 事件・事故があった物件を取り壊し更地化する
  • 土地活用してイメージの回復を待つ
  • リフォームして売却する(仲介で売る場合)
  • 特殊清掃を依頼する(仲介で売る場合)
  • 不動産業者に買取を依頼する

事故物件の売却経験がある不動産会社に仲介を依頼する

一般的に「家を売ろう」と思ったとき、売主が自力で買主を見つけるのは難しく、多くの人が思い浮かぶ方法は「不動産仲介会社に依頼する」だと思います。

仲介を依頼する不動産会社を決める時に必ずおこなっていただきたいのが、複数の不動産会社への査定依頼。

複数の不動産会社に査定依頼する理由は、不動産会社によって査定額や事故物件に対する対応が異なるからです。

とくに事故物件の売却に関しては、事故物件の売却実績がある不動産会社だと安心です。

今までの事故物件の売却経験から、事件・事故に関する内容を買い手へ伝える言葉選びやタイミングをどうすべきか実践から得ているため、希望に近い価格で家を売ってくれると期待できます。

事件・事故について不動産会社が買い手へ告知すべきことはもちろん100%伝えるべきですが、伝え方次第で買い手の購入意欲が高まることもあるでしょう。

また事故物件の売却経験があることで、独自の顧客リストを持っているかもしれません。

ただ注意してほしいのが、まだ国の事故物件に関するガイドラインがないので、不動産会社によって「事故物件の解釈」は違うのが現状です。

不動産会社に相談したときに、「病死なら事故物件にならないので告知せず売りましょう!」なんて言われたら、その不動産会社に売却依頼するのはやめておいたほうがよいでしょう。

誠実に対応する不動産会社かどうかを見極めるためにも、不動産会社に相談する際は事故内容をきちんと伝えて、どのように対応するのかよく見ておくと、不動産会社選びに失敗しませんよ。

査定依頼したときは、査定額が相場よりも大幅に安く提示されることもあるので、その際は理由を聞いて、納得がいくまで相談しましょう。

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時間をあけて事件・事故の風化を待ってから売却する

事故物件にあたる告知義務はおよそ7年と目安はあるものの、完全にゼロになるわけではありません。

ですが事件・事故後すぐ売却となると近所の人や世間の記憶に新しいので、売却価格へのダメージが強いことも予想されます。

そこですぐに売却するのではなく、すこし時間をかけて事件・事故の風化を待ち、マイナスのイメージが薄れる可能性にかけるのも1つの方法です。

ただし長期間売却することなくおいておくと、物件が劣化するだけでなく、固定資産税がかかってきますので、その点は注意しましょう。

事件・事故があった物件を取り壊し更地化する

事件のあった空間(建物)そのものを取り壊し、更地化することで、マイナスイメージを弱める効果が期待できます。

事件・事故のあった建物はなくなり、土地の価値として売却すれば、建物付きより買い手が見つかる可能性は高まるかもしれません。

ただし更地にするには建物の解体費用がかかるので、土地の価値があり売却できそうだと判断できる場合がよいでしょう。

しっかりと仲介を依頼する不動産会社と売却計画を立てて進める必要があります。

土地活用してイメージの回復を待つ

上記の更地化に加え、建物を取り壊して更地にした後、駐車場等にして事件の風化とイメージの回復を待つ方法です。

たとえば車の往来がある場所なら、コインパーキングにするなど需要のある形態に変えるのも方法の1つ。

ただしこちらも運営に手間がかけれるか、どこかに運営を委託できるかなど、きちんと計画を立てることが大切です。

リフォームして売却する(仲介で売る場合)

事件・事故があったけれども、該当する部屋や箇所はキレイにリフォームした、という事実でイメージを回復させる方法です。

家全体をリフォームせずとも、事件・事故があった部分のみリフォームするだけで印象がかなり変わるでしょう。

たとえばお風呂場で事故があったのであれば、ユニットバスまるごと交換し、事故現場を一新することで、少しでもマイナスイメージを払拭することが期待できます。

特殊清掃を依頼する(仲介で売る場合)

室内で事件・事故があり汚れや損傷がひどい場合や、孤独死で発見まで時間を要した場合はニオイやシミの問題があります。

残念ながらこういった場合のニオイやシミは一般的なリフォームやハウスクリーニングでは除去できないので、特殊清掃を依頼しましょう。

特殊清掃の料金は、それぞれの業者や物件の広さによって異なります。

参考までに、特殊清掃業者3社の清掃料金の平均を出してみました。

特殊清掃3社の平均価格

  • 単身用の1K程度の物件は、35,000円~100,000円前後
  • 2LDKなどファミリー物件は、130,000円~350,000円前後
  • 3LDKや戸建ては、180,000円~650,000円前後

上記の通り、特殊清掃はかなりの費用がかかります。

けれども事件・事故の状況をそのままにしておくと、さらに隣人や周辺への影響が危惧されます。

室内の状況によっては特殊清掃せざるを得ないでしょう。

不動産業者に買取を依頼する

家がどうしても売れない、または早く売りたい場合は、不動産会社への買取依頼という選択肢もあります!

「買取」とは、事故物件を不動産会社に直接買い取ってもらう売却方法です。

買取を選択するメリットとしては、すぐに物件を手放せるので、物件を保有し続けることの気苦労や維持費の心配、周囲の目を気にせずに早くスッキリできます。

デメリットとしては事故物件という理由で、価格を大幅に下げられてしまうことです。

事故物件ということで一般物件の売却価格より10~50%減額されるのに加えて、買取価格はさらに下がることが考えられます。

買取という選択は「手間や時間をかけられないけれど、とにかく早く売りたい!」という場合に有効的かもしれません。

【まとめ】事故物件の売却は1人で悩まず不動産会社に相談しよう!

事故物件を売却するには、色々と通るべき試練がありましたね。

ですが決して売れないわけではありません。

「安く買えるなら事故理由は気にしない」
「あまり過去にこだわらないから事故物件をあえて探したい」
「住まいよりも趣味にお金をかけたい」

上記のように、人の価値観は千差万別、中には事故物件にあえて住むという人もいます。

事故物件に対しての風当たりは、以前よりも多少和らいだのではないでしょうか。

事故物件の売却は一般物件よりも長期戦となってしまう傾向にありますが、どうか1人で悩まないでください。

「自分の優先順位は何か?」を複数の不動産会社の意見を聞きながら進めていくことが大切です。

事故物件の売却について、本記事で紹介したポイントをしっかりおさえて正しく納得の行く取引を行いましょう。

複数の不動産会社とコンタクトをとる方法として、一括査定も便利です。

無料で複数の不動産会社から査定が受けられるので手間もかからずオススメですよ。

執筆者:Narumi
Narumiの写真

以前に不動産会社で働いており、在職中に宅地建物取引士の資格を取得。「不動産売買」は人生の中で一番大きなお金を目にする機会だからこそ、法令と実務に基づいたより良い情報を伝えることを信念としている。