マンションが売れない場合はどうするの？マンションが売れない10の理由と8つの対策！

「マンションを売りに出してから1年経つけど売れない……」

「マンションが売れない理由はなんなの？」

「マンションがこのまま売れない場合はどうなるの？」

マンションの売却活動をはじめるも、マンションがなかなか売れないと困っている方が多いかと思います。

買い替えや住み替え、転勤、離婚、住宅ローンの返済など急ぎの理由があるなら、なおさらマンションが売れないと困るでしょう。

一般的にマンション売却には半年ほどかかるといわれています。

その一方で、1年以上経過してもマンションを売却できない売主もおり、マンションが売れない原因を抱えたまま売却活動を続けています。

このままではあなたも、売れないマンションを抱えたまま売却活動を続けることになるでしょう。

そこで今回は、売れないマンションを売れるマンションにする方法について紹介します！

まずはあなたのマンションが売れない理由について知ってください。

そして売れないマンションを売るための対策を考えましょう！

この記事を最後まで読んで、あなたの売却活動に活かしてください。

半年経っても売れないマンションは売れ残る可能性が高い！

マンションを売りはじめてから売却が完了するまで、一般的に半年ほどかかると言われています。

実際に不動産情報サイトのライフルホームズが行ったインターネット調査で、6ヶ月から1年以内の間に売却した人が33.9％ともっとも多いことがわかっています。

参照）ライフルホームズ（マンション売却経験者1,002人のアンケート大公開 ー データから見えた傾向は？）

なのでマンションが売れ残るかどうかの判断基準は、売りはじめてから半年を目安にするといいでしょう。

ではマンションを売りはじめてから半年を目安としたとき、マンションの売れ行きはどのように変化していくのでしょうか？

マンション売却から3ヶ月、半年、1年の3段階にわけて紹介します。

3ヶ月経過して売れないマンションの売却率70％

マンションの売却活動をはじめてから3ヶ月ほどでしたら、マンションが売れないと焦る必要はまだないでしょう。

マンションがよく売れる1月や2月ならすぐに売れることもありますが、繁忙期を過ぎてしまうと3ヶ月でマンションを売るのは難しいです。

ただし3ヶ月間の間に一度も内覧がないのであれば、少し危険かもしれません。

一度、「内覧には至らなかったけれど、マンションに興味を持った買主はいたか？」を不動産会社に問い合わせてみてください。

マンションの内覧に至らなかった理由を聞くことで、これからの売却活動に活かすための改善点が見つかるかもしれません。

また今売却を依頼している不動産会社との媒介契約期間が切れたタイミングで、別の不動産会社に売却依頼をしてみるのもいいでしょう。

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半年経過して売れないマンションの売却率49％

マンション売却から半年経過しても売れないなら、少し焦ったほうがいいかもしれません。

なぜなら半年経過しても売れないマンションは、買主が警戒しはじめるからです。

買主は売れないマンションに対して、「マンションに何か問題があるのではないか」と疑問をもつようになります。

なんの欠陥もないマンションでも買主が遠ざかっていく可能性もあるので、マンション売却が半年たった段階でターニングポイントだと思い、よりいっそう売却に力を入れてください。

1年経過した売れないマンションの売却率15％

1年以上経過してもマンションが売れないのであれば、このまま同じやり方で売却を続けても、マンションが売れる可能性は極めて低いです。

1年が経過する間に、あなたのマンション周辺で売れている物件があれば、売れた物件とあなたのマンションを比較してみてください。

あなたのマンションが売れなかった原因がわかるはずです。

またこのあとにも紹介する、マンションが売れない10理由をもとに、マンションが売れない原因を探してください。

あなた自身の力では改善が難しいこともあるかもしれませんが、マンションが売れる可能性を少しでも高める方法を見つけましょう。

何の手も打たないまま売却活動を続けて、マンションの売れない期間が長引いてしまうとリスクも伴います。

次はマンションが売れないときに心配される2つのリスクについて紹介します。

マンションが売れないとどうなる？売れないときの2つのリスク

理由があって売却活動をしているわけですから、マンションが売れないだけでも十分困りものです。

ですがマンションの売れない期間がさらに長引くことで、以下の2つのリスクをともないます。

マンション売却を焦っていないとしても、以上の2点には注意しましょう。

マンションが売れない間も維持費を支払い続ける

売れない時期が続くと、管理費や修繕積立金、固定資産税などマンションの維持費がかかってきます。

またマンションを売却している間、仮住まいや買い替え先の新居に住まいを移すのであれば、売却中のマンションと引越し先の居住費用が二重にかかってしまうでしょう。

しかも内覧に訪れる買主のために、売却中のマンションの水道や電気、ガスは使用できる状態にしておいたほうがいいので、水道光熱費も二重になります。

ただでさえマンション売却には費用がかかるので、少しでも費用を抑えるならできるだけ早く売った方がいいでしょう。

マンションが売れないと組合員から外れられない

マンションの所有者であるうちは、マンションに住んでいなかったとしても、組合員から抜けることはできません。

そのためマンション内の役員に選ばれれば、定期的に開かれる総会に出席するなど組合員としての仕事を避けるのは難しくなります。

仕事をしながらマンション売却もしなければならない中で、組合員としての役割をこなすのは大変です。

今はまだ組合員としての仕事がほとんどない方でも、このまま売れない時期が続く間に、仕事が回ってくる可能性もあります。

あなたの時間に余裕がなくなる前に、一刻も早くマンションの売却できる手立てを考えた方がいいかもしれません。

マンションが売れない10の理由

このままマンションの売れない時期が続けば、売却率はどんどん下がっていきます。

また売却期間が長引くことでともなうリスクに足を引っ張られ、売却がより困難になることも考えられます。

これ以上「マンションが売れない！」と悩まないためにも、売れない理由をしっかり見つめ直しましょう！

マンションが売れない理由はいくつかありますが、ここでは10個に絞って紹介します。

1. 1LDKや4LDKなど間取りの需要が低い

中古マンションを購入する買主にもっとも人気のある間取りは、3LDKです。

国土交通省の調べによると、中古マンションを購入する買主の世帯人数は平均およそ3人。

つまり3人で暮らすのにちょうどいい2LDKや3LDKの間取りを求めて、中古マンションを購入するわけです。

反対に言えば2LDKや3LDK以外は、需要が低くマンションの売れない可能性が高まります。

たとえば3人で住むのに1LDKでは手狭ですし、4LDKだと広すぎて掃除など部屋の手入れが大変です。

もちろんマンションを購入する人の中には、1LDKや4LDKを求めている方もいますが、数が少ないため売りづらいでしょう。

実際に1LDKや4LDKの間取りで売りに出されているマンションの坪単価が、3LDKに比べて低いことから、需要の低さがうかがえます。

3LDKの間取りを基準値（0％）としたときの坪価格の増減率

※東京の場合の増減率

1LDKや4LDKのマンションが売れないとは言い切れませんが、売りづらいと考えていいでしょう。

2. マンションが1階や2階などの低階層になっている

1階と2階で建てられている低階層マンションは、なかなか売れないでしょう。

また高階層のマンションであっても、1階や2階のフロアは売れないことがあります。

中古マンションを購入する買主の多くは、マンション建物に対して中階付近の部屋を選ぶからです。

たとえば12階建てのマンションなら6階前後の部屋を、30階建てのマンションなら15階前後の部屋を買主は求めます。

階数の高い部屋のほうが景色もいいですし、マンション周辺建物の影に被りづらく、ベランダの洗濯物も乾きやすいので、人気が高いのかもしれません。

事実マンションの階層の高い方がマンションの価格は高く、需要が高いことがわかります。

1～6階を基準値（0％）としたときの階数別価格増減率

※東京千代田区の場合の増減率

需要が低いと言われる低階層のマンション物件ですが、いい面もあります。

1階や2階の部屋のほうがマンションの出入りがしやすいですし、1階であれば下の階に物音が響く心配をしなくてもいいので、小さい子連れの世帯にはオススメといえるでしょう。

低階層のマンションを売りたいのであれば、低階層ならではのメリットを買主に伝えられるようにすることが、マンション売却のポイントとなるかもしれません。

3. 築40年や築50年経過していてマンションが古い

あなたが今のマンションを購入したときに、築年数を気にしませんでしたか？

それと同じように、あなたのマンションを購入する買主も築年数を気にしています。

買主はこのように不安を抱えているので、築40年や築50年の中古マンションを売るのは難しいかもしれません。

ですが築年数が経過したマンションでも、売れる可能性はあります！

まずは今のマンションがどれだけ老朽化しているのか、目視で確認してみましょう。

目に見える箇所はキレイでも、床下や天井は老朽化が進んでいるかもしれません。

4. マンションが郊外に建っているなど立地が悪い

マンションを選ぶうえでもっとも重視されるのは、立地といっても過言ではないです。

どれだけ間取りがよく、買主が求める理想のマンションでも、駅や会社など日常生活に欠かせない施設から離れた郊外に建つマンションは売れないでしょう。

国土交通省の調べでは、通勤時間が45分を超える場所に建てられているマンションを選ぶ買主は少ないようです。

あなたの売りたいマンションが、通勤するのにも駅へ向かうのにも車が必要なほど離れた郊外に建てられているのであれば、このまま売れない可能性もあるでしょう。

5. マンションに定期借地権が付いている

マンション購入時に説明を受けたかもしれませんが、定期借地権がついているマンションは、一般的に建物が建てられてから50年後に退去しなければなりません。

地主から期限付き（50年以上）で土地を借りてマンションが建てられているため、期限が経てばマンションを取り壊し、土地を地主に返さなければならないからです。

つまり定期借地権付きのマンションは、はじめから住める期間がおよそ50年と決まっていることになります。

しかも定期借地権付きマンションを買主に売却するとなると、買主の居住期間はさらに短くなります。

残りの居住可能な期間が10年となると、マンションはほとんど売れないと思ったほうがいいかもしれません。

また定期借地権が付いているマンションは抵当権をつけられないため、住宅ローンを組むのが難しく、ローンを利用してマンション購入を検討する買主には売れないでしょう。

6. 同じマンション内で2件以上の物件が売りに出されている

同じマンション内で物件を売りに出している世帯がいる場合、マンションの売れない可能性が上がります。

マンションが売れなくなる理由は以下の3つです。

ほとんど同じ間取りや条件の物件を売りに出すと、買主が一番に注目するのは価格です。

早くマンションを売却するには、相手より先に値下げするしかなくなります。

また少しでも物件をよりよく見せるために、室内のハウスクリーニングやリフォーム、ホームステージングなどすると、予想以上に売却費用がかかることもあるでしょう。

ですが値下げやお金をかけて部屋をキレイにしたとしても、買主が遠ざかる可能性もあります。

「同じマンション内で複数の物件が売りに出されてるなら、このマンションに何かあるのではないか？」と思われてしまうからです。

マンション内で複数の物件が売りに出されても、売れないとは言いきれませんが、早くマンション売却を終わらせるのであれば、他の物件と売却時期をずらして売却した方がいいでしょう。

7. マンションの物件情報に掲載している写真が少ない

マンション購入を検討する買主の多くは、Webサイトに掲載されている物件情報と写真を必ず確認しています。

とくに写真は、あなたのマンションをイメージさせる重要な役割をしています。

Webサイトに掲載されている写真を今一度確認してみてください。

• 部屋の間取りと外観だけの写真になっていませんか？
• 各部屋や浴室などの写真は掲載していますか？
• 室内の写真が暗くなっていませんか？
• 買主が生活をイメージしやすい写真ですか？

マンションの条件がよくても、写真がなければ買主へ情報が十分に伝わらず、内覧の数が減り、最終的に売れないマンションとなってしまいます。

8. マンションの売買価格が相場に比べて高すぎる

マンションが売れない原因の1つに、売買価格の設定を見誤っていることがあげられます。

あなたはマンションに適正価格を付けていると思っているかもしれませんが、買主は適正だと思っていないこともあるでしょう。

もしくは他の物件の方が手頃な価格設定をしており、あなたの物件が目に止まっていないのかもしれません。

あなたのマンション価格に対して、今一度次のことをチェックしてください。

• 不動産会社の査定額と売買価格がかけはなれていないか？
• マンション周辺に出されている物件に対して売買価格が高すぎないか？
• 他の物件よりマンションの価格が高い場合は高い理由をきちんと説明できるか？
• マンションの適正価格より売却による利益ばかり考えていないか？

少しでも高く売りたい気持ちはわかりますが、マンションが売れないのでは意味がありません。

今一度価格の見直しを行いましょう。

9. 内覧で買主に与えるマンションの印象が悪い

すぐに買い手が見つかりそうな売れるマンションでも、部屋の内覧へ訪れたとき買主に与える印象が悪ければ、途端に売れないマンションになります。

次の内覧を迎える前に、次のことをチェックしてみてください。

• マンションの室内が暗い印象ではないですか？
• 室内に変な臭いが漂っていませんか？
• 水回りはキレイにしていますか？
• お湯は使える状態ですか？
• 買主に悪い印象を与えるような態度をとっていませんか？
• 買主にマンションの良さを伝えられていますか？

買主は売主でも気づかないような些細なことが気になっているかもしれません。

10. マンションの売却依頼をする不動産会社選びに失敗している

あなたのマンションの売れない原因は、何もあなたのマンションすべてに原因があるわけではないでしょう。

もしかすると、あなたが売却を依頼した不動産会社が十分な売却活動を行っていなかったがために、マンションの売れない状況が続いているのかもしれません。

• 不動産会社を選ぶときに、複数の不動産会社に査定を依頼しましたか？
• 複数の不動産会社の中から今の不動産会社を選んだ理由は何ですか？

もし複数の不動産会社に査定を依頼することなく、今の不動産会社を選んだ理由も明確でないならば、他にきちんと売却活動をしてくれる不動産会社があるかもしれません。

今からでも間に合うので、一度複数の不動産会社に査定を依頼してみましょう。

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マンションが売れないときの8つの対策

あなたのマンションが売れない理由はわかりましたか？

売れない理由の中には、あなたの力ではどうすることもできないこともあるでしょう。

ですが少しでもあなたのマンションが売れるようにするために、8つの対策について紹介します。

1. 物件情報に掲載されている写真を見直す

なかなか売れないマンションを売るなら、まずマンションの室内の写真を今一度見直してください。

物件の写真を見直すだけで、内覧者の数が増えます。

ですがむやみやたらに写真を撮っても、マンションのイメージが伝わらない写真では意味がありません。

写真を撮るときは、次のことを意識してください。

マンションに居住しながら売却活動をしている方は、室内の写真を撮るのは難しいかもしれません。

今居住中の方は、買い替え先の新居か仮住まいに引っ越す、または日割りで家具の預かりをしてくれる業者に依頼して、部屋に何もない状態を作って写真を撮るといいでしょう。

「そこまでしなければならないのか…。」と思うかもしれませんが、売れないマンションを早く売るなら、キレイに写真を撮るといった一つひとつの行動が売却のカギとなってきます。

2. 買主が内覧に訪れたら気持ちのいい対応を心がける

あなたは何度も内覧の対応をして疲れているかもしれませんが、内覧に訪れる買主はあなたのマンションに多くの期待をしています。

なので買主にとって条件のいいマンションでも、あなたのちょっとした対応や言葉次第で売れないこともあります。

次の買主が内覧に訪れる前に、次にのことに気をつけてみてください。

売却期間中は空き家のほうがいいですが、居住中のマンションを売却するなら、できるだけ物を減らして部屋がスッキリしてみえるようにすると、買主に好印象を与えます。

そして自分で掃除できるところは隅々まで掃除するようにしてください。

とくに水回りは汚れだけでなく、臭いの元にもなるのでしっかり掃除しましょう。

3. マンションを空き家にしても水道・ガス・電気は止めない

売却活動をしている間、すでに買い替え先の新居や仮住まいへ引越しをしている方もいるかと思います。

その方が内覧に訪れる買主に部屋のイメージが伝わりやすいですし、売主も急な内覧に慌てて掃除をする必要もないので楽かもしれません。

ですが売却中のマンションを空き家にしても、水道やガス、電気はいつでも使えるようにしておいてください。

買主がライフラインの使用状態を確認できないですし、電気がつかない暗い部屋だと買主に与える印象が悪くなる可能性もあります。

また台所や浴室などの水回りが乾燥すると、排水溝からイヤな臭いが漂うので、定期的に水を流して排水口が乾くのを防ぎましょう。

4. 築年数の古いマンションはリノベーションを検討してみる

築年数の古いマンションは建物が古いだけでなく、室内の仕様も時代を感じるようなものであると、買主の購買意欲は下がってしまいます。

マンションが売れない原因が「室内の古臭さ」であれば、一度リノベーションを検討してみるのもいいでしょう。

壁や床だけでなくキッチンや浴室、トイレなどすべてリノベーションすると、部屋が見違えたようにキレイになり、買主へいい印象を与えるはずです。

ただしマンションのリノベーションをすると、多額の費用がかかるので注意してください。

規模にもよりますが、マンションのリノベーションにはおおよそ300～500万円ほどかかります。

マンションをいくらで売り、いくら手元に残したいのかを確認してからリノベーションをしてみましょう。

またリノベーションをするときに、売主の嗜好が加わってしまうと、買主の好みにあわずマンションが売れないこともあるので、シンプルな内装になるように心がけてください。

5. ホームインスペクションでマンションの状態を診断する

買主にとってマンションの購入は、人生を左右する大きな決断なので、物件選びは慎重になります。

マンションに隠れた欠陥や、不備がないかなどマンション購入後に後悔しないよう慎重に吟味することでしょう。

もしあなたのマンションに何の不備がなかったとしても、マンションが安全である保証がないために、マンションが売れない可能性もあります。

なので買主を安心させるためにも、マンションの状態を診断するホームインスペクションを行ってください。

ホームインスペクションは、住宅診断士や一級建築士などの専門家が、マンションの劣化状態、修繕すべき箇所などを的確に診断してくれます。

診断結果でマンションに問題ないことがわかれば、買主も安心してマンション購入を検討してくれるかもしれません。

6. 老朽化している箇所を修繕する

目に見える箇所で老朽化が判断できる箇所はもちろんのこと、ホームインスペクションなどのマンション診断で判明した老朽化した箇所は、事前に修繕してください。

「買主がマンションを購入したあとに自分で修繕するだろう」と考えている方もいるかもしれませんが、修繕箇所がありながら売却活動を続けても売れないでしょう。

修繕が必要な箇所は買主の目にとまりますし、目に見えないところに修繕箇所があったとしても、売主は買主にそれを報告する義務があります。

修繕箇所がありながら黙って買主にマンションを売却すると、瑕疵担保責任を問われて買主から損害賠償を請求される恐れもあります。

修繕費用がかかってしまうかもしれませんが、マンションを一刻も早く売りたいのであれば、あなたができる範囲で少しずつ修繕していってください。

7. 売買価格が相場に見合っているかどうか見直す

あまりに相場からかけ離れた価格を設定するとマンションは売れないでしょう。

マンションの売却活動をはじめた当初も相場を調べたかもしれませんが、今一度相場を調べてみてください。

マンションの相場価格は、レインズやHOME4Uなどの不動産会社情報サイトで調べるとすぐにわかるかと思います。

そしてあなたのマンション周辺で売りに出されている物件の売買価格と、不動産会社から提示された査定額をもう一度見直しましょう。

ただし価格を一度下げてしまうと価格を戻せなくなるので、下げる金額は不動産会社に相談してから決めるようにしてください。

あくまで目安にはなりますが、マンションを売りはじめてから経過ごとの値下げ幅は次のようになります。

図にあるように、不動産会社に売却を依頼して3ヶ月間で売れなければ、一般的に不動産会社を変更して売却活動を再開します。

不動産会社を変更すればマンションの査定額は変わりますし、売り出し価格も変更されると思うので、4ヶ月目以降の売買価格は不動産会社と相談してみてください。

8. マンションの売却依頼をする不動産会社の見直し

すぐに買い手が見つかりそうなマンションでも、不動産会社選びに失敗するとマンションはなかなか売れないでしょう。

マンションの売却活動を怠る不動産会社はないと思いますが、マンションの売却が得意でない不動産会社はあります。

また不動産会社はよくても、売却を担当している方がマンション売却に不慣れである可能性もあるでしょう。

なのであなたが依頼した不動産会社や担当者がマンションをしっかり売ってくれるかどうか、不動産会社に査定を依頼した段階で見極めてください。

いい不動産会社を選ぶ時のポイントは6つあります。

これら6つを意識して再度、複数の不動産会社に査定を依頼し、その中から不動産会社を選んでみてください。

HOME4Uで複数の不動産会社へ一括査定

どうしてもマンションが売れない場合は3つの最終手段を試そう！

「できることはした！でもマンションが売れない！」

「これ以上売れないマンションにお金をかけて売却できない！」

「早く売りたいけど売れないから身動きがとれない！」

マンションが売れない理由を知り、売れるマンションに変えるための方法を試してみても、まだマンションの売れる気配がないという方もいるかと思います。

なかなか売れないマンションを抱えて困っている方は、次の3つのどれかを試してみましょう。

売れないマンションは不動産会社に買取依頼する

売却活動を続けてもマンションが売れないときは、不動産会社など買取業者にマンション買取を依頼しましょう。

マンション売却といえば、一般的に買主に対してマンションを売りますが、買取は不動産会社に直接売却します。

買主に売れないような築年数の古いマンションや、事故物件でも買い取ってもらえるので、買取は確実にマンションを売却したい方にオススメです。

ただしマンションの買取額は、市場価格の60％～70％ほどと価格が低いので注意してください。

もちろん買取査定額は不動産会社によって異なるので、少しでも高くマンションを買い取ってくれる不動産会社を探しましょう。

買取をした方がいいかどうか迷ったときは、次を参考にしてみてください。

またいきなり不動産会社に買取依頼するのをためらっている方は、買取保証付きでマンション売却を続けるのもいいかもしれません。

買取保証は、不動産会社が定めた期間内にマンションが売れなかったときに買取を行うサービスなので、買主に売却できるチャンスがあります。

まずは買取保証サービスのある不動産会社を探して、買取の相談をしてみるといいでしょう。

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マンション売却を放棄して売却時期を見直す

マンションが売れないまま売却活動をムリに続けても、マンションが売れることはほとんどありません。

なので一度マンション売却を中断して、日本の不動産価格が高騰するまでマンション売却のタイミングを先延ばしにした方がいいでしょう。

ただしマンション売却を再開させるときは、次のことに気をつけてください。

一度売りに出している物件ですから、また売却に時間がかかるかもしれません。

少しでも短期間でマンションを売却できるよう、記事内で紹介したことを参考にして売却を再スタートしましょう。

マンション売却は諦めて賃貸物件にする

マンション売却をやめて、賃貸にする方法もあります。

賃借人さえ決まれば家賃収入も得られるので、ムリにマンションを売却するよりいいかもしれません。

ただし賃貸にすると大変な面もあります。

賃借人が見込めるかどうか不動産会社と相談した上で決めましょう。

【まとめ】マンションが売れないときこそ不動産会社選びに注意しよう！

ここまで売れないマンションを売るための方法として、いくつか紹介してきましたが、マンションが売れるかどうかは、売却を依頼する不動産会社ですべてが決まります。

記事の中でも紹介しましたが、マンションを売るためにあなたがどれだけ努力をしても、不動産会社が十分な売却活動をしなければマンションは売れないままです。

なので今売却依頼している不動産会社でマンションが売れないなら、すぐに見直しをしましょう。

HOMEが4Uで不動産会社を探す

売れないマンションがすぐに売れるようになるわけではありませんが、不動産会社と協力しながらマンションの売却活動を続けましょう！