マンション売却で利益が出ても税金かからない?知らないと損をする3,000万円の特別控除

マンションを売却して利益が出た場合、確定申告をすることで特別控除の特例を受けることができます。

特別控除の適用を受けると、税金がかからなかったり、税率が軽減されるというメリットがあるので、特例を知らないと損をすることになります!

この記事では、マンション売却で利益が出た場合に受けられる3つの特別控除について詳しく解説しています。

譲渡所得の計算方法!譲渡所得が3,000万円以下なら税金はかからない

まず、マンション売却で利益が出たかどうか知るために譲渡所得の計算をします。

譲渡所得とは、マンション売却で得た利益のことです。

譲渡所得は、マンションの売却額から、そのマンションの取得費(購入代金や購入時の諸費用)とそのマンションの譲渡費(売却時にかかった諸費用)を引いて計算します。

譲渡所得の計算式

より詳しい計算方法と取得費、譲渡費についての詳細は譲渡所得の計算を参照して下さい。

このとき、譲渡所得が3,000万円を超えなければ、3,000万円の特別控除の特例により税金はかかりません。(ただし、条件を満たしている場合のみ)

譲渡所得が3,000万円を超えていないという人は、「3,000万円の特別控除の適用条件」をチェックしてみてください。

譲渡所得が3,000万円を超えたという人は、この記事を順番に読み進めていただくと、どの特例を受けるのがいいのか、最終的に判断していただけると思います。

マンションを売却して利益が出た場合の特例

マンションを売却して利益が出た場合に受けられる特例には以下の3つがあります。

  • 3,000万円の特別控除
  • 10年超所有のマイホーム売却の軽減税率の特例
  • 特定のマイホームを売却した場合の買い換えの特例

これらの特例はそれぞれ適用条件が定められていますが、売却したマイホームが居住用マイホームであることが共通の条件になっています。

3つの特例に共通する適用条件

居住用財産とは

これらの特例の対象となる居住用財産は、次のいずれかに該当する家屋や敷地をいいます。

イ. 現に自分が居住している家屋
ロ. 過去に自分が居住していた家屋(具体的には平成24年1月2日以降に居住しなくなったものに限る)
ハ. イかロの家屋とその敷地(土地や借地権)
ニ. イの家屋が災害により滅失した場合の敷地(具体的には、平成24年1月2日以降の災害により滅失した家屋の敷地に限る)

これらの他にも、転勤などのため単身で他に起居している場合に、生計を一にする親族が居住している家屋とその敷地などで一定の条件を満たすものも特例の対象となる場合があります。

特例の適用が受けられない場合

次のような場合には、特例は受けられません。

イ. 特例の適用を受けるためのみの目的で入居したと認められる家屋や仮住まいである家屋を売却した場合
ロ. 配偶者、直系血族(父、母、子、孫など)その他生計を一にする親族などや同族会社などに売却した場合
ハ. 原則として、売却した年の前年及び前々年に居住用財産を売却した場合の特例の適用を受けている場合 等

つまり、特例を受ける目的で居住用マイホームを売却してはならず、他人にマイホームを売却することが共通の条件になっています。

それでは、3つの特例の違いを説明していきましょう。

違いを表で表すと、以下のようになります。

特例ごとにさらに適用条件がありますが、まずはあなたが受けられそうな特例をチェックしてみてください。

売却の種類 売却したマイホームの所有期間 住宅ローン控除、他の特別控除との併用の可否
3,000万円の特別控除 売却 制限なし 軽減税率の特例と併用可
軽減税率の特例 売却 10年超 3,000万円の特別控除と併用可
買い換え特例 買い換え 10年超

3,000万円の特別控除

マイホームを売ったとき、売ったマイホームの所有期間の長さに関係なく、譲渡所得から3,000万円まで控除されます。

つまり、譲渡所得が3,000万円を超えなければ税金はかかりません。

ただし、共通の条件と以下の条件を満たす必要があります。

3,000万円特別控除の適用条件

  • 以前に住んでいた家や敷地の場合、住まなくなった日から3年目を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
  • 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
  • 住んでいた家または住まなくなった家を取り壊した場合は、次の2つの要件全てに当てはまることが必要。
    1. その敷地の譲渡契約が、家を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
    2. 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

※参照)国税庁

10年超所有のマイホーム売却の軽減税率の特例

軽減税率の特例は、譲渡所得に課税される税率が、通常よりも優遇される特例です。

共通条件と下記の適用条件を満たしていれば、特例を受けることができます。

10年超所有のマイホーム売却の軽減税率の特例 適用条件

  • 日本国内にある自分が住んでいる家を売るか、家とともにその敷地を売ること。

    なお、以前に住んでいた家や敷地の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。

    また、これらの家屋が災害により滅失した場合には、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。

    (注)住んでいた家、または住まなくなった家を取り壊した場合に、次の3つの要件全てに当てはまることが必要。

    1. その敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超えるものであること。
    2. その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
    3. 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
  • 売った年の1月1日において売った家や敷地の所有期間がともに10年を超えていること。

※参照)国税庁

3,000万円特別控除との併用が可能

3,000万円の特別控除と、この軽減税率の特例は併用できます。

つまり、マイホームの売却で3,000万円の特別控除の適用を受けて3,000万円を差し引いてもなお利益があるとき、さらにこの軽減税率の特例を受けることで課税率が軽減されるということです。

例:売却益が4,000万円の場合

3,000万円特別控除の計算式

※1
課税長期譲渡所得…売却したマイホームの所有期間が5年超のときの課税される譲渡所得のこと
課税短期譲渡所得…売却したマイホームの所有期間が5年以下のときの課税される譲渡所得のこと

軽減税率の特例を受けた場合の税額の計算方法

売却したマイホームを5年を超えて所有している場合、本来、その譲渡所得には20%(所得税15%、住民税5%)の税率で譲渡所得税が課税されます(平成49年までは、これに加えて復興特別所得税2.1%がかかる)。

しかし、軽減税率の特例を受けた場合の税率は、以下のように軽減されます。

軽減税率は、譲渡所得が6,000万円以下の場合と6,000万円を超える場合で違うので注意が必要です。

・譲渡所得が6,000万円以下のとき
譲渡所得が6,000万円以下のときの軽減税率特例

・譲渡所得が6,000万円を超えるとき
譲渡所得が6,000万円を超えるときの軽減税率特例

例:譲渡所得が4,000万円のとき、3000万円の特別控除、軽減税率の特例の適用を受けた場合、実際に支払う税金はいくら?
(1)→(2)の順で計算

譲渡所得から3,000万円を引く

譲渡所得に軽減税率をかけて税額を計算する

特定の居住用財産を売却した場合の買い換えの特例

買い換え特例は、10年を超えて所有したマイホームを売って住み替え用のマイホームを買い換える場合、その譲渡所得に対する課税を、住み替え用に購入したマイホームを売却するときまで繰り延べすることができるという特例です。

ここで気をつけなければならないのが、課税が繰り延べられるだけであって、税金がかからないわけではないという点です。

繰り延べられた税金は、新しく買い換えたマイホームを将来売却するときに、まとめて支払わなければなりません。

では、この特例のメリットは何なのでしょうか?

マイホームを売却して買い換える場合、売却による収入があったとしてもそのお金は新しいマイホームの買い換えに充てられることがほとんどです。

つまり、売却による収入があっても買い換えの費用に充てるため、お金は手元には残りません。

お金が手元に残らないにも関わらず税金を支払うとなると、負担が大きいですよね。

そこで、今払うべき税金を将来まで繰り延べして、買い換え時の負担を軽くし、買い換えをしやすくしているのです。

買い換え特例は、共通条件と以下の条件を満たしていれば受けることができます。

特定の居住用財産を売却した場合の買い換えの特例 適用条件

  • 以前に住んでいた家や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること。
    (注)住んでいた家または住まなくなった家を取り壊した場合は、次の3つの要件に当てはまることが必要。

    1. その敷地は、家が取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超えるものであること。
    2. その敷地の譲渡契約が、家を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
    3. 家を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
  • 売ったマイホームと買い換えたマイホームは日本国内にあるもので、売ったマイホームについて、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
  • 売却代金が1億円以下であること。
  • 売った人の居住期間が10年以上で、かつ、売った年の1月1日において売った家屋やその敷地の所有期間がともに10年を超えるものであること。
  • 買い換える建物の床面積が50平方メートル以上のものであり、買い換える土地の面積が500平方メートル以下のものであること。
  • マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームを買い換えること。
    また、買い換えたマイホームには、一定期限までに住むこと。

    買い換えたマイホームを住まいとして使用を開始する期限は、そのマイホームを取得した時期により次のようになります。

    • イ:売った年かその前年に取得したときは、売った年の翌年12月31日まで
    • ロ:売った年の翌年に取得したときは、取得した年の12月31日まで
  • 買い換えるマイホームが、耐火建築物の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること。

    ただし、耐火建築物以外の中古住宅及び耐火建築物である中古住宅のうち一定の耐震基準を満たすものについては、建築年数の制限はありません。

※参照)国税庁

買い換え特例の適用を受けた場合、マンションの売却額よりも高いマイホームに買い換えた場合マンションの売却額よりも安いマイホームに買い換えた場合とで、税金の支払い方が違います。

マンションの売却額よりも高いマイホームに買い換えた場合

マンションの売却額よりも高いマイホームに買い替えた場合、マンションを売却した年には譲渡所得がなかったものとみなされ、その分の課税が買い換えたマイホームを将来売却するときまで繰り延べられます。

そのため、売却した年に税金を払う必要はありません。

例:2,000万で購入したマイホームを6,000万で売却し、8,000万のマイホームに買い換えた場合
(わかりやすくするため取得費や譲渡費などの諸費用は計算に入れない)

マンションの売却額よりも高いマイホームに買い替えた場合の買い替え特例

  1. 本来は売却益4,000万が課税対象になるが、買い換え特例を受けると、売却した年には課税されず、買い換えたマイホームを将来売却するときまで、譲渡所得4,000万に対する課税が繰り延べられる。
  2. 買い換えたマイホームを将来9,000万で売却した場合、本来は譲渡額9,000万から購入額8,000万を引いた差額である1,000万の譲渡所得に対して課税される。しかし、特例により課税が繰り延べられていた4,000万と今回の1,000万を合計した5,000万が譲渡所得となり、5,000万に対して課税される。

マンションの売却額よりも安いマイホームに買い換えた場合

マンションの売却額が買い換えるマイホームの購入額よりも高いときは、その差額が収入金額とみなされます。

その収入金額をもとに譲渡所得の計算を行い、その部分には売却した年に課税されます。

マンションの売却額のうち新しいマイホームの購入に充当する部分に関しては、将来その新しいマイホームを売却するときまで課税が繰り延べられます。

つまり、売却額のうち買い換えるマイホームの購入資金に充てる部分にかかる税金は、そのマイホームを売るときまで繰り延べられるということです。

マンションの売却額よりも安いマイホームに買い替えた場合の買い替え特例

例:売ったマンションの売却額が8,000万、買い換えたマイホームの金額が5,000万、売却したマンションの取得費が1,000万、売却にかかった費用が400万の場合、売却した年にかかる税金はいくらか?

(1)買い換えによる収入の計算
買い換えによる収入の計算

(2)必要経費(取得費、譲渡費用)の計算
必要経費(取得費、譲渡費用)の計算

(3)譲渡所得の計算
譲渡所得の計算
売却時点では、2,475万円の譲渡所得に対して課税される。

(4)税額の計算

買い換え特例が適用されるマイホームの条件は所有期間が10年以上であるため、課税長期譲渡所得金額となり、税額は以下の計算式で求められます。

所得税 2,475万 × 15% = 371万2500円
住民税 2,475万 × 5% = 123万7500円
復興特別所得税 2,475万 × 2.1% = 51万9750円

(5)買い換えたマイホームを将来売却した場合、その譲渡所得に、旧マイホームを売ったときに繰り延べられていた5,000万の譲渡所得がプラスされ、その合計に課税されます。

まとめ

マンション売却で利益が出た場合に受けられる特別控除の特例をご紹介しました。

あなたはどの特例を受けられるのか、どの特例を受けたほうがよいのか、おわかりいただけましたか?

譲渡所得が3,000万円を超えている人は、特例の適用条件をチェックし、個々のライフプランと合わせて、どの特例を受けるのがよいのかをよく考える必要がありますね。

特に、マイホームを売却して新しいマイホームを買い換えたという人は、「3,000万円特別控除+軽減税率の特例」「買い換え特例」のどちらが得なのか、よく検討して選択をしましょう。

また、これら3つの特例は住宅ローン控除との併用はできないという点も考慮する必要があります。

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