マンション売却で支払う税金

マンション売却にかかる税金には、2種類あります。

売却して利益が出た場合にかかる税金と、売却による利益に関係なく、売却の手続きにかかる税金です。

しかし、自宅マンションの売却にはさまざまな特別控除の制度があり、売却益が出ても確定申告をすれば実際には税金を支払わなくてもよいことがほとんどです。

また、売却で損が出た場合でも、損した分を所得税・住民税から控除することができる特例があります。

この記事では、マンション売却にかかる税金、マンション売却による利益(譲渡所得)の計算方法、特別控除の種類と内容についてわかりやすく説明します。

マンション売却で利益が出る、出ないに関係なくかかる税金

マンション売却で利益が出ても出なくても、売却の手続きにかかる税金は印紙税登録免許税の2つです。

1. 印紙税

印紙税は、マンションの売買契約のときに契約書に貼られる印紙代のことです。

印紙税は、契約書に記載される契約金額によって金額が異なります。

印紙税額
契約金額 税額
(軽減税率適用 平成32年3月31日まで)
500万円超え1000万以下のもの 5千円
1,000万超え5,000万以下のもの 1万円
5,000万超え1億円以下のもの 3万円
1億円超え5億円以下のもの 6万円

※参照)国税庁

2. 登録免許税

登録免許税とは、売買契約時の以下の手続きにかかる税金のことです。

  • 抵当権抹消登記

    売却するマンションの購入時に住宅ローンを利用している場合、マンション(土地・建物)に抵当権が設定されています。

    売却するに当たって住宅ローンを完済する際に、マンションに設定された抵当権を外す手続きが必要です。

    この手続きを抵当権抹消登記といい、登録免許税として土地・建物にそれぞれ1,000円ずつ、合計2,000円かかります。

  • 住所変更登記

    マンションを売却した後に新しい住居に引っ越す場合、登記簿上の住所記録を変更するための登記で、登録免許税として1,000円かかります。

マンション売却による税額を知るには譲渡所得の計算が必要

花沢

マンション売却で税金がかかるかどうかを知るために、まずは譲渡所得の計算をしてみましょう。

マスオ

譲渡所得って何ですか?

花沢

譲渡所得というのは、マンション売却で得た利益のことです。
譲渡所得にかかる税金のことを譲渡所得税といいます。

譲渡所得は、以下の計算式で求めることができます。

譲渡所得

つまり、マンションの売却額から以下のものを引いた残りの金額が譲渡所得です。

  • 取得費・・・マンションの購入代金、購入にかかった諸費用
  • 譲渡費・・・マンションを売却するのにかかった諸費用
  • 特別控除額(3,000万円)

これらのものを引いてもなお譲渡所得がプラスになれば、所得税住民税がかかります(さらに平成49年までは復興特別所得税として基準所得税額の2.1%がかかります)。

売却したマンションの所有期間が5年以下の場合は課税される譲渡所得を課税短期譲渡所得金額、所有期間が5年超の場合は課税長期譲渡所得金額と言います。

課税短期譲渡所得金額と課税長期譲渡所得金額の違いは、税率

つまり、マンションの所有期間が5年以下か5年超かによって支払う税金の額が違うということです(所有期間5年とは、売った年の1月1日で5年を超えるかどうか)。

マンションの所有期間 譲渡所得の名称 税率
5年以下 課税短期譲渡所得金額 39%(所得税30%、住民税9%)
5年超 課税長期譲渡所得金額 20%(所得税15%、住民税5%)

※参照)国税庁

例として、譲渡所得が300万円の場合の税額の違いを見てみましょう。

所有期間が5年以下だった場合の税額
300万円×39%=117万円
所有期間が5年超だった場合の税額
300万円×20%=60万円
(復興特別所得税は計算に入れていません)

このように、譲渡所得が同じ300万円でも、57万円も税額の差が出るのです。

1. 取得費に含まれるもの

取得費とは、マンションを購入したときにかかった費用のことで、以下のものが含まれます。

取得費

取得費のうち、マンションの購入代金については、マンションの購入代金から減価償却相当額を引いた金額になります。

登録免許税、不動産取得税、印紙税、仲介手数料はマンション購入時にかかった費用に含まれる項目です。

そして設備費と改良費も取得日に含まれます。

取得費の計算式

取得費の計算

減価償却相当額とは

土地は時間がたっても劣化などによって価値が下がることはありませんが(地価の変動はある)、建物は時間の経過によりその価値が減少していきます。

したがって、土地と違って建物の場合は、その購入代金をそのまま取得費として計上することはできません。

つまり、購入してから年月がたち建物が古くなっているから、その分を減価償却相当額として購入代金から引くということです。

そのため、マンションの取得費を計算する場合は、マンションの購入額からその建物を取得した年からの経過年数に応じた減価償却に相当する額を引かなければならないのです。

マンション売却における減価償却費の計算

2. 譲渡費に含まれるもの

譲渡費とはマンションを売却する際にかかった諸費用のことで、以下のものが含まれます。

マンションを売却するのにかかった諸費用

  • 仲介手数料
  • 司法書士費用
  • 登録免許税
  • 印紙税

居住用マンション売却で受けられる特別控除

マスオ

特別控除って何ですか?

花沢

特別控除とは、本来支払わなくてはいけない税金が控除される制度のことです。

居住用マンションの売却で受けられる特別控除の特例には、利益が出た場合に受けられるものと損が出た場合に受けられるものがあります。

サザエ

そうなんですね!
特別控除の特例は誰でも受けられるんですか?

花沢

特例を受けるための条件を満たしていれば、受けられますよ。

ここで紹介する特例に共通している条件は、売却した物件が居住用のマイホーム(居住用財産)でなければならないということです。

マスオ

なるほど。
事業用や投資用ではなく、自分が住むための物件じゃないといけないんですね。

花沢

そうなんです。
そして特例を受けるには、確定申告を忘れないようにしてくださいね。

居住用財産とは

これらの特例の対象となる居住用財産は、次のいずれかに該当する家屋や敷地をいいます。

イ. 現に自分が居住している家屋

ロ. 過去に自分が居住していた家屋(具体的には平成24年1月2日以降に居住しなくなったものに限る)

ハ. イかロの家屋とその敷地(土地や借地権)

ニ. イの家屋が災害により滅失した場合の敷地(具体的には、平成24年1月2日以降の災害により滅失した家屋の敷地に限る)

これらの他にも、転勤などのため単身で他に起居している場合に、生計を一にする親族が居住している家屋とその敷地などで一定の条件を満たすものも特例の対象となる場合があります。

特例の適用が受けられない場合

次のような場合には、特例は受けられません。

イ. 特例の適用を受けるためのみの目的で入居したと認められる家屋や仮住まいである家屋を売却した場合

ロ. 配偶者、直系血族(父、母、子、孫など)その他生計を一にする親族などや同族会社などに売却した場合

ハ. 原則として、売却した年の前年及び前々年に居住用財産を売却した場合の特例の適用を受けている場合 等

さらに、それぞれの特例によって適用条件が定められています。

まずは、下のチャート式の質問に答えて、自分がどの特例を受けられるのか、調べてみましょう。

適用条件チャート

どの特例が受けられそうかわかりましたか?

次の章では、マンション売却で利益が出た場合に受けられる特例と損が出た場合に受けられる特例に分けて、詳しく説明していきます。

マンション売却で利益が出た場合に受けられる特別控除

マンション売却で利益が出た(譲渡所得がプラスになった)場合に受けられる特別控除には以下の3つがあります。

  1. 3,000万円の特別控除
  2. 10年を超えて所有した居住用財産を売却した場合の軽減税率の特例
  3. 特定の居住用財産を売却した場合の買換え特例

このうち、3,000万円の特別控除軽減税率の特例は併用することができます。

3,000万円の特別控除を受けても譲渡所得がプラスになった場合には、条件を満たしていれば軽減税率の特例が適用されます。

しかし、買い換え特例は、3,000万円特別控除や軽減税率の特例と重ねて受けることはできません。

また、これら3つの特例は、住宅ローン控除との併用はできないということも覚えておきましょう。

特別控除対照表

買い換え特例と3,000万円特別控除のどちらを選択するほうがよいのか、また、住宅ローン控除とどちらを選択するほうがよいのかは個人の状況によって違ってきます。

それぞれの適用条件をよく比較して、どの特例を受けるのがよいかをよく考えて選択するようにしましょう。

1. 3,000万円の特別控除

マンションを売却して利益が出た場合、適用条件に当てはまれば、マンションの所有期間の長さに関係なく譲渡所得から3,000万円まで控除される特例です。

つまり、譲渡所得が3,000万円を超えなければ、税金はかかりません。

2. 10年を超えて所有した居住用財産を売却した場合の軽減税率の特例

マンションを売却し、3,000万円の特別控除を引いても譲渡所得がプラスになった場合、売却したマンションの所有期間が10年を超えていれば、その課税長期譲渡所得金額にかかる税率が優遇される特例です。

優遇される税率は、課税長期譲渡所得金額が6,000万円以下の場合と6,000万円超の場合とで違います。

軽減税率の特例を適用した場合の税額の計算式

課税長期譲渡所得が6,000万円以下のとき
課税長期譲渡所得金額×10%(所得税の税率)=税額
課税長期譲渡所得が6,000万円を超えるとき
(課税長期譲渡所得金額-6,000万円)×15%(所得税の税率)+600万円=税額

※参照)国税庁

3. 特定の居住用財産を売却した場合の買換え特例

この特例は、10年を超えて所有したマイホームを売却し、住み替えのためにマイホームを買い替える場合、マイホームの売却による譲渡所得に対する課税を、新たに購入したマイホームを売却するときまで繰り延べることができるという特例です。

売却額が買い換えるマイホームの購入額以下のとき
マンションの売却額が新しく買い替えるマイホームの購入額以下のときは、マイホームを売却した年には譲渡所得がなかったものとされ、その分の課税が買い換えたマイホームを将来売却するときまで繰り延べられます。
売却額が買い換えるマイホームの購入額よりも高いとき
マンションの売却額とマイホームの購入額の差額を収入金額として譲渡所得の計算をし、その譲渡所得に対して課税されます。

つまり売却額のうち、買い換え費用に充当する部分の課税は将来に繰り延べられ、差額の譲渡所得については現時点で課税されるということです。

この特例は、マイホームを売却して利益が出ても、その利益分を新しいマイホームの購入資金に充てるということを考慮して課税を繰り延べすることで、買い換え時の負担を軽減する目的があるといえるでしょう。

「3,000万円特別控除+軽減税率の特例」と買い換え特例のどちらを選択するほうがよいのかは個人の状況やライフプランによって変わります。

この特例は3,000万円特別控除や軽減税率の特例と重ねて受けることはできないため、2つの特例を比較してどちらの特例を受けたほうがよいのかよく考えて選択しましょう。

マンション売却で損失が出た場合に受けられる特別控除

5年を超えて所有したマンション売却で損失が出た場合、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得などの他の所得から控除(損益通算)することができます。

さらに、損益通算しても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以降3年に渡り繰り越して控除することが可能です。

譲渡損失の計算式

譲渡損失の計算式

5年を超えて所有したマイホームの売却で譲渡損失が出た場合に受けられる特例は「マイホームを買い換えて譲渡損失が出たとき」「住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が出たとき」の2種類あります。

損益通算や繰越控除できるという特例の内容は同じですが、条件によって適用される特例が異なるのです。

1. マイホームを買い換えて譲渡損失が出たとき

  • マイホームを平成31年12月31日までに売却し新たにマイホームを購入した場合、旧マイホームの売却で譲渡損失が出た
  • 住宅ローンを利用して新しくマイホームを購入した

以上2つの条件に当てはまる場合には、マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例が適用されます。

2. 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が出たとき

  • 平成31年12月31日までに住宅ローンのあるマイホームを住宅ローンの残高を下回る額で売却して譲渡損失が出た
  • 新しくマイホームを買い換えない

以上2つの条件に当てはまる場合には、特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例が適用されます。

まとめ

マンション売却にかかる税金と、さまざまな特別控除の特例をご紹介しました。

ご自分の状況に合った控除を受けて、マンション売却で損をしないようにしましょう。

控除を受けるためには、確定申告を忘れずに!!

マンション売却にかかる税金・マンション売却で受けられる特別控除 一覧

  • マンション売却による利益に関係なく売却の手続きにかかる税金

    印紙税、登録免許税

  • マンション売却により利益が出た場合にかかる税金

    所得税、復興特別所得税(平成49年まで)、住民税

  • マンション売却により利益が出た場合に受けられる特別控除
    • 3,000万円の特別控除
    • 10年を超えて所有した居住用財産を売却した場合の軽減税率の特例
    • 特定の居住用財産を売却した場合の買換えの特例
  • マンション売却により損失が出た場合に受けられる特別控除
    • マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
    • 特定のマイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例