中古マンションの売却は買取保証付きがオススメ！買取保証のメリットと売却時の注意点

マンションを確実に売却する方法として、買取保証というサービスがあります。

買取保証とは、マンションの売却を依頼した不動産会社が、期限内に買主を見つけて売却できなかった場合に、不動産会社がマンションを買い取る保証サービスのことです。

なかなか売れないような築年数の古いマンションでも、買取保証をつければ不動産会社が買い取ってくれるので、マンション売却に自信がない方は買取保証サービスを利用しましょう。

ですが買取保証にはメリットもあればいくつかのデメリットもあります。

たとえば不動産会社の買取額が、市場価格の60％～80％まで下がるなど、売却額に影響するデメリットがあるのです。

この他にもデメリットや注意点があるので、買取保証でマンション売却をはじめる前に、買取保証についての正しい知識について理解を深めてください。

これからマンションの売却を考えている方は、買取保証をうまく使ってマンション売却を成功させましょう！

マンション売却時の買取保証サービスとは？

冒頭でも少し触れましたが、あらためて買取保証について紹介しましょう。

マンションの買取保証とは、売主から売却の依頼を受けた不動産会社が、期限内にマンションの購入者を見つけられなかったときに、不動産会社がマンションを買い取る保証のことです。

上の図にあるように、買取保証を付けない場合は、買主が見つかるまでマンション売却を続けるか、マンション売却を諦めるまで売却活動が続きます。

一方、買取保証付きで売却する場合は、ある一定の期間でマンションを売却できなければ、不動産会社がマンションの買取を行います。

つまりマンションを購入する買主が見つからなくても、不動産会社が買ってくれるので、安心してマンションの売却活動をはじめられるというわけです。

なので「マンションが売れるか不安」「マンションを早く売却したい」という方は、買取保証を付けてマンション売却した方がいいでしょう。

ですが買取保証サービスには、メリットもあればデメリットもあります。

買取保証付きでマンション売却を検討している方は、次に紹介する買取保証のメリットとデメリットについても確認してください。

マンション売却に買取保証をつけるメリット5つ

買取保証付きでマンションを売却する主なメリットは以下の5つです。

以上のメリットについて詳しく紹介しましょう。

1. 買取保証を付ければ3ヶ月でマンションを売却できる

一般的にマンション売却は、買主が見つかるまで売却活動が続きます。

売却活動を開始して早々に買主が見つかればいいですが、多くの場合6ヶ月～1年ほど売却活動が続くと思ってください。

ですが買取保証付きでマンション売却をはじめれば、3ヶ月以内にマンションが売れるでしょう。

買取保証サービスを提供している不動産会社のほとんどは、売却活動を（※）3ヶ月間と定めて、期間内に売れなければ買取を行います。

※ 不動産会社と交わす媒介契約の期限が3ヶ月間であるため

「早く売却したい！」「この日までに売却したい！」という方は、買取保証付きでマンションを売却しましょう。

2. 買取保証が適用された場合は手数料無料

通常であれば、マンション売却には仲介手数料がかかります。

仲介手数料とは、マンションを売却したい売主と、マンションの購入を検討している買主の仲介役を果たした不動産会社に対して支払う報酬のことです。

ですが買取保証期間の3ヶ月が経過してもマンションが売れなかった場合、不動産会社は「仲介」から「買主」に変わってマンションを直接買い取るため、仲介手数料がかかりません。

マンション売却にかかる費用を少しでも抑えて売却活動を行うのであれば、買取保証付きで不動産会社に売却を依頼するか、はじめから不動産会社に買取を依頼してもいいでしょう。

ただし買取保証サービスを行う不動産会社の中には、買取に仲介手数料がかかる場合もあります。

不動産会社が直接マンションを買い取るのではなく、不動産会社が売主と買取業者をつないでいる場合は、不動産会社に買取手数料を支払わなければならないので注意しましょう。

3. 買取保証をつければ築年数の古いマンションでも売れる

築年数の古いマンションを売りに出しても、買主が見つからず、なかなか売れないと嘆いている売主は大勢います。

ですが築年数が古いマンションでも、買取保証をつけて売却をはじめれば、買主が見つからなくても不動産会社が買い取ってくれるので、確実にマンションを売却することができます。

もちろん築浅のマンションに比べれば買取査定額は低くなりますが、不動産会社が必ず買い取ってくれるので、売れ残る心配はありません。

ただし大手不動産会社の中には、築年数に制限を設けて買取保証サービスを提供しているところもあります。

たとえば新耐震基準が定められた1981年6月1日以降（築39年以内）に、建築されたマンションしか買取保証をつけられないなどの条件があるようです。

不動産会社へ買取保証付きでマンション売却を依頼する前に、必ず築年数の条件を満たしているかを確認するようにしましょう。

4. 買取保証をつけると買取額を前借りできる

住宅ローンの返済や新居買い替えなど、お金のためにマンションを売却する方もいるかもしれません。

買取保証をつければ3ヶ月以内にマンションを売却できるので、最長でも3ヶ月待てば売却資金が入ってくるでしょう。

ですが3ヶ月も待てないほど資金調達に急を要しているならば、買取保証額の前借り制度も利用できます。

前借り制度とは、不動産会社が予定している買取保証額を、マンションの売却が決まる前に売主に支払う制度です。

前借りするには手数料がかかるものの、今すぐお金が必要な売主には便利なサービスでしょう。

もちろん買取保証額より高い金額で買主に売却した場合は、売買価格から買取保証額と仲介手数料を差し引いた差額が売主に支払われます。

5. 不動産会社が買取を行うなら契約不適合責任は免責になる

もしマンションを一般消費者にあたる買主に売却したとき、売却後に発見されたマンションの欠陥（瑕疵）に対して、売主は責任を負わなければなりません。（契約不適合責任）

瑕疵に該当するものは次の3つが挙げられます。

以上3つに該当する瑕疵が発見されたときは、買主から損害賠償を請求されることもあります。

ですが買取保証が適用されて、買主ではなく不動産会社にマンションを売却するのであれば、契約不適合責任は免責となることが多いです。

欠陥の多い古いマンションでも、買取が決まれば契約不適合責任は免責となるので、築年数の古いマンションを売却する人の中には、はじめから不動産会社に買取を依頼することもあります。

マンションの瑕疵が気になる方は、マンション売却を決める前に一度不動産会社に相談してみましょう。

マンション売却に買取保証をつけるデメリット3つ

マンション売却の買取保証には多くのメリットが目に付きますが、もちろんデメリットもあります。

これら3つのデメリットが気にならないのであれば、買取保証をしても問題ありません。

なので必ずデメリットを確認してから、買取保証をつけてマンションの売却をはじめてください。

1. 安い買取査定額でマンションを売却しなければならない

買主に向けてマンションを売却するよりも、不動産会社に買い取ってもらう方が、マンションの売却価格は低いです。

買取保証を行っているほとんどの不動産会社は、マンション査定額の90％以下の価格で買い取ることを条件としています。

たとえば不動産会社があなたのマンションに5000万円の査定額を出したとき、不動産会社のマンション買取価格は最大でも4500万円です。

ですが必ずしも、査定額90％の価格で買取ってくれるわけではなく、実際には市場価格の60％～80％の価格で買い取られるといわれています。

ではなぜ市場価格と比べて、買取価格が下がるのでしょうか？

理由は2つあります。

売主から買取ったマンションは内装をキレイに整えて、不動産会社が販売する物件として再び販売されます。

つまり再販までにかかる費用を差し引いてマンションを買い取るので、価格が下がってしまうのです。

また再販する価格が買取価格より下回っては、不動産会社に利益が出ないので、再販価格も見越したうえで買取価格が決まります。

とくに「築50年のマンション」「借地権があるマンション」などは、再販価格が低いので買取価格も下がるでしょう。

不動産会社と媒介契約を締結する前に、買取保証額が最終的にいくらになるのかを必ず確認するようにしてください。

2. 買取保証をつけるとマンションの売却価格を自由に設定できない

買取保証サービスを提供する不動産会社の多くは、マンションの売り出し価格の上限を査定額の115％までと定めています。

つまり5000万円の査定額がついたマンションの売り出し価格は、最大5750万円です。

不動産会社の中には、「売り出し価格」「売却から1ヶ月後の価格」「売却から2ヶ月後の価格」といった具合に、売却活動中の価格設定をおおよそ定めているところもあります。

なので買取保証をつけて不動産会社にマンション売却を依頼すると、あなたがマンションの価格を決めて売却をするというのは難しくなるでしょう。

ですが売却活動中の価格が定められていれば、売却して手元に残る金額に見通しがたつので、考えようによっては安心してマンション売却ができるかもしれません。

買取保証付きでマンション売却を依頼する前に、売却活動中のマンション価格について不動産会社に聞いておくとよいでしょう。

3. 買取保証を依頼する不動産会社は1社しか選べない

不動産会社にマンション売却の依頼をするときに交わす媒介契約には3種類あります。

一般媒介契約	複数の不動産会社に売却依頼ができる
専任媒介契約	1社の不動産会社にしか売却依頼ができない
専属専任媒介契約	1社の不動産会社にしか売却依頼ができない

上にあるように、一般媒介契約であれば複数の不動産会社に売却依頼ができるので、気になる不動産会社に片っ端から売却依頼をかけることもできるでしょう。

マンション売却に買取保証をつける場合は、条件として「専任媒介契約」または「専属専任媒介契約」のどちらか一方で契約することが指定されています。

なので買取保証付きで不動産会社と媒介契約を交わしている間は、他の不動産会社にマンションの売却を依頼できません。

もしどうしても他の不動産会社に売却を依頼したいときは、今不動産会社と締結している契約を解除すれば、他の不動産会社に売却を依頼することもできます。

ですがお世話になった不動産会社との信頼関係に傷がついてしまうので、あまりオススメしません。

あとになって「あそこの不動産会社にすればよかった…」と後悔しないために、買取保証付きで売却できる不動産会社は慎重に選ぶようにしましょう。

買取保証付きのマンション売却がオススメの人

これまで紹介した買取保証のメリットとデメリットをふまえて、買取保証がオススメな人と、買取保証を付けなくてもいい人の2つにまとめました。

あなたはどちらに当てはまっていますか？

もし買取保証付きでマンションを売却するのであれば、買取保証サービスのある不動産会社について確認してください。

次は買取保証サービスがある大手不動産会社を3社紹介します。

マンション売却の買取保証サービスがある大手不動産会社

買取保証をしてほしくても、どこの不動産会社へ行けばいいのかわからない方もいるかと思います。

買取保証サービスのある不動産会社に迷ったら、次の大手不動産会社3社を頼るといいでしょう。

• 東急リバブル
• 住友不動産販売
• 三井のリハウス

大手不動産会社の買取保証サービスの内容と各社の違いについて紹介するので、これからの不動産会社探しに役立ててみてください。

もちろん大手以外にも買取保証を行っている不動産会社はあるので、あなたのマンション物件にあった不動産会社で買取保証をしてもらうなら、一括査定サイトHOME4Uを利用して探してみましょう。

東急リバブル

買取手数料	無料
買取保証額	・査定額の90％以内 ・1億円以内
買取保証適用時期	3ヶ月～6ヶ月以内
買取保証対象物件	・居住用マンション ・築年30年以内 ・敷地面積30㎡以上 ・宅建業者を除く個人

東急リバブルは買取保証にともない、利益還元制度や立替払制度があります。

利益還元制度とは、不動産会社が買い取ったマンションを再販して利益が出た場合に、利益を売主に還元する制度です。

もし買取価格が査定額の90％以下だとしても、不動産会社が高い価格で再販できればあなたにもプラスの収入があるので、マンションを買い取られて損をすることはありません。

そしてマンション売却前にお金が必要な売主のために、不動産会社が定める買取保証額を売主に先払する立替払制度もあります。

マンションを売却する前に、買い替えなどで資金が必要な方には便利なサービスでしょう。

このように便利な2つのサービスは、他の不動産会社ではあまり見られないので、買取保証でマンションを売却するなら東急リバブルがオススメです。

東急リバブル公式サイト

住友不動産販売

買取手数料	無料
買取保証額	・査定額の90％以内 ・1億円以内
買取保証適用時期	3ヶ月後
買取保証対象物件	・居住用マンション ・建築基準法を満たしている ・敷地面積40㎡以上 ・住宅ローンが利用できるマンション

住友不動産販売は、買取保証の対象となる物件を厳しく審査します。

たとえば新耐震基準を満たしていないマンション（築40年以上）など、抵当権がつけられない物件は買取審査に通過できません。

とはいっても築40年未満のとくに問題のないマンションであれば、審査に通るようなので安心していいでしょう。

住友不動産販売公式サイト

三井のリハウス

買取手数料	有料
買取保証額	・査定額の90％以内 ・1億円以内
買取保証適用時期	買取審査完了してから3ヶ月後
買取保証対象物件	・居住用マンション ・1981年6月1日以降に建てられたマンション ・敷地面積40㎡以上 ・宅建業者を除く個人 ・住宅ローンが利用できる

三井のリハウスで買取保証を利用すると、買取手数料（仲介手数料）がかかります。

じつは三井のリハウスが直接マンションを買い取るのではなく、売主と買取業者を三井のリハウスが仲介する形式を取っているため、仲介のための手数料がかかってしまうのです。

また三井のリハウスの買取保証が適用される時期は、買取審査を行ってからなので、他の不動産会社に比べて通常の売却期間が短いです。

不動産会社ではなく、なるべく買主に対してマンションを売却したいというかたは、三井のリハウスは不向きかもしれません。

三井のリハウス公式サイト

大手の不動産会社でも、必ずしも買取保証サービスが優れているわけではありません。

買取保証サービスが充実した不動産会社で売却を依頼するなら、複数の不動産会社に見積もり査定を依頼して、保証制度を吟味する必要があります。

次は複数の不動産会社に査定を依頼する方法について紹介します。

買取保証サービスがある複数の不動産会社にマンションの査定依頼をする方法

買取保証サービスがある不動産会社を1社ずつあたって、査定を依頼するのものいいですが、多くの時間と労力を使います。

なるべく早くマンションを売却するためにも、一括査定サイトを利用して、まとめてマンション査定を依頼しましょう！

一括査定サイトとは、複数の不動産会社に対して一度に査定価格を出してもらえるWebサイトのことです。

一括査定サイトは、買取保証のある不動産会社だけでなく、買取保証のない不動産会社もあるので、より多く不動産会社の査定額を比較できます。

一括査定サイトのHOME4Uで査定

ではさっそく、一括査定サイトの使い方と手順について見ていきましょう。

1. HOME4Uのサイトを開く
   
   HOME4Uの公式サイトを開き、マンションの所在地である「都道府県」と「市町村」を選択し、査定をスタートします。
2. マンションの基本情報を入力する
   
   住所や専有面積、築年数、間取りなど、マンションの基本情報を一通り入力してください。
   マンションの基本情報を入力して、「次へ」のボタンを押すと、査定方法について質問されます。
   
   机上査定（簡易的な査定）と訪問査定（精度の高い査定）どちらを選んでも問題ありませんが、複数の不動産会社の査定額を見比べるのであれば、机上査定を選びましょう。
   机上査定の結果で気になる不動産会社があれば、訪問査定を依頼するようにしてください。
3. 「ご要望欄」に買取査定について記入する
   
   「ご要望・ご質問」の欄には、「買取の場合の査定もよろしくお願いします。」と記入してください。
   この1文を書くことで、買主に売却する場合の査定額と買取査定額の両方を比較できます。
4. 売却期間は3ヶ月以内を選択
   
   売却期間を問われたら「3ヶ月以内に売りたい」を選択しましょう。
5. 不動産会社を最大6社選び査定依頼
   
   最後に不動産会社を選択します。
   最大6社選べますが、各不動産会社を比較するのであれば、全6社に査定依頼を出すのがオススメです。
   査定依頼する不動産会社が決まれば、「査定を依頼する」のボタンを押して完了です。

買取保証付きでマンションを売却するときの注意点

買取保証付きでマンションを売却するなら、次の4点に注意しましょう。

以上の4つは記事の中で少し触れていましたが、あらためて紹介するのでしっかり確認してください。

買取保証サービスがある複数の不動産会社に査定を依頼する

不動産会社の査定額は、マンションの間取りや築年数だけではなく、不動産会社の過去の実績も踏まえて算出されるため、不動産会社によって査定額は違います。

しかも買取査定額となると、不動産会社が買い取れる予算にあわせて査定額が決まるので、さらに不動産会社によって査定額は変わるでしょう。

少しでも高くマンションを売却するなら、最低でも5つの不動産会社に査定を依頼し、査定結果を比較するようにしてください。

またさまざまな不動産会社の査定額を知っておくことで、買取保証額の交渉にも役に立つでしょう。

不動産会社に買取保証額を明確にしてもらう

買取保証付きで不動産会社に売却を依頼するのであれば、専任媒介または専属専任媒介で媒介契約を交わさなければなりません。

一度専任媒介契約や専属専任媒介契約を締結すると、重複して複数の不動産会社と媒介契約を交わすことはできないので、媒介契約を交わす前に必ず買取保証額の確認をしましょう。

多くの不動産会社では、買取保証額の上限（各社査定額90％）を定めていても、下限は定めていません。

そのため買取されるとなれば、いくらで買い取ってくれるのかを明確にする必要があります。

当然媒介契約時に、不動産会社が買取査定額を提示するかとは思いますが、あらためてあなたから確認するようにしてください。

不動産会社と買取保証付きで契約する前に契約条件を確認する

これまでにも紹介しましたが、各不動産会社によって買取保証サービスの条件は違います。

買取価格が高くても買取条件が悪ければ損することもあるでしょう。

なので不動産会社と契約する前に、買取保証サービスの条件を確認するようにしてください。

マンションが買取保証の対象となっているかどうかは、買取審査を行う段階で不動産会社から言ってくれるかと思います。

ですがその他3つに関しては、こちらが意識しなければ聞き逃してしまいかねないので、事前にしっかり聞いておくようにしましょう。

可能であれば査定結果を提示された際に聞くようにして、他の不動産会社と条件を比較できるようにしてください。

買取保証が適用されるまでの3ヶ月間は売却活動に集中する

買取保証付きでマンションの売却が決まったら、あとは売却活動に専念するだけです。

ほとんどの不動産会社では、買取保証が適用されるまで3ヶ月間の売却活動期間が設定されています。

売却活動中の3ヶ月間は、次のことを意識するようにしましょう！

• 物件情報のチラシをポスト投函するなど積極的に売却活動をする
• 買主が内覧しやすいように部屋に物がない状態にしておく
• マンションを空き部屋にしても内覧時に水道や電気など使えるようにしておく
• 部屋に芳香剤を置いておく
• 週に1回不動産会社から売却活動の報告をしてもらう
• 買主が物件を見送ったときは必ず理由を聞くようにする

買取保証付きでマンションを売却するときは、買取を前提として考えるのではなく、買主にマンションを売却できるようにつとめましょう。

【まとめ】失敗せずにマンションを売るなら買取保証付きで売却！

これまでマンション売却の買取保証について紹介してきましたが、いかがでしたか？

買取保証は、マンションを確実に売るための一つの方法です。

マンションを購入する買主が見つからなくても、買取保証をつけていれば不動産会社が買い取ってくれるので、安心してマンション売却をスタートできます。

ですが買取保証サービスの条件は各社ごとに違うので、不動産会社は慎重に選ぶようにしてください。

買取保証サービスを利用したことで、あなたが不利になることがないように、買取保証の条件を各社ごとにしっかり比較するようにしましょう。