マンション売却後の確定申告で必要!減価償却費の簡単な計算方法

この記事では、マンション売却後の確定申告で必要になる「減価償却費」の計算の仕方についてご紹介します。

減価償却費というと、賃貸マンションを経営している人が、その建物や設備に関して経費として計上するものというイメージを持つ人も多いでしょう。

ですが、実はマイホーム用のマンションを売却するときにも、確定申告の際には減価償却費の計算が必要になります。

マンション売却時の減価償却費の考え方

建物は、時間がたつとだんだん劣化していき、価値が下がっていきます。

新築のマンションと、築20年のマンションとでは建物の価値が違うといえばわかりやすいでしょうか。

このように、時の経過や建物の使用によって価値が下がった分の金額「減価償却費」といいます。

これは、地価の変動により物件の価格が上がったり下がったりすることとは関係ありません。

物件価格ではなく、建物の価値自体が下がったということです。

これが、マンション売却での減価償却費の考え方です。

次の章では、マンション売却後の確定申告において、なぜ減価償却費の計算が必要になるのか、お話ししていきます。

減価償却費はマンション売却による譲渡所得の計算に必要

マンションを売却すると、売却によって利益が出たか損が出たかなどの確定申告をします。

マンションを売却して利益が出た場合、税金を支払わなくてはなりません。

売却して利益が出たかどうかを知るためには譲渡所得(売却益)の計算をします。

譲渡所得の計算

譲渡所得の計算では、売った金額から、マンションを買ったときにかかった費用(取得費)と売ったときにかかった費用(譲渡費)を引きます。

取得費と譲渡費に含まれるのは次のとおりです。

  • 取得費=マンションの購入代金、登記費用、仲介手数料など
  • 譲渡費=仲介手数料、司法書士費用、登記費用など

この取得費に含まれる「マンションの購入代金」は、マンションを購入したときに支払った代金です。

しかし、マンションを売るとき、その建物は購入したときと同じ価値はありません。

この「建物の価値が下がった分」が減価償却費です。

そのため、取得費の計算では、売る時点でのマンションの価値を算出するために、購入時から売る時点までの減価償却費をマンションの購入額から引く必要があります。

したがって、取得費のうちマンションの購入代金は、実際のマンションの購入代金-減価償却費となります。

マンション売却時の減価償却費の計算方法

減価償却の計算方法には、「定額法」「定率法」がありますが、建物の場合、特に届け出などしていなければ定額法で計算します。

定額法では、建物の種類によって法律で決められた償却率を用いて計算します。

居住用建物(マイホーム)の法定耐用年数と償却率(定額法)

区分(非事業用) 償却率
(鉄骨)鉄筋コンクリート 0.015
木造 0.031

減価償却費の計算式

減価償却費の計算式

  • 経過年数の6ヶ月以上の端数は1年とし、6ヶ月未満は切り捨て
  • 償却費相当額は、建物の取得額の95%を限度とする

※参照)国税庁

例)マンションの建物の購入額が2000万円、購入後14年7ヶ月たって売却する場合の減価償却費

減価償却費 2,000万円×0.9×0.015×15年=405万円
減価償却費を引いた建物の価格 2,000万円-405万円=1,595万円

花沢

注意!
計算するときに気をつけなければいけないのが、「マンションの購入額」ではなく「建物の購入額」を使うという点です。

マスオ

どうして建物だけなんですか?

花沢

建物は時間がたつと価値が下がるとされていますが、土地は時間とともに劣化するものではないとされているので、その価値は変わらないんです。

サザエ

なるほど!
減価償却されるのは建物だけなんですね。
でも、マンションの場合、建物のみの価格なんてわかるのかしら。

花沢

わかりますよ!
次の章では、マンションの建物のみの価格を算出する方法をご紹介します。

マンションの建物価格の計算法

マンションの売買契約書に建物と土地の価格が分けて記載されていれば、記載どおりの価格で分ければ問題ありません。

しかし、売買契約書に記載がなく、建物のみの価格がわからない場合があります。

そのときは、「マンション購入額の消費税額から求める方法」か「建物の標準的な建築価額表から求める方法」のどちらかひとつの方法で建物価格を導き出しましょう。

マンション購入額の消費税額から求める方法

売買契約書などに建物のみの価格の記載がなくても、購入額にかかった消費税の額が記載されていれば、建物の価格を算出することができます。

消費税は土地ではなく、建物のみに課税されるためです。

消費税額から建物の価格を出す計算式

消費税額から建物の価格を出す計算式

H元.4.1~H9.3.31 H9.4.1~H26.3.31 H26.4.1~
※1 1+消費税の税率 1.03 1.05 1.08
※2 消費税の税率 0.03 0.05 0.08

※引用元)国税庁

例)平成27年に3,000万円(うち消費税120万円)で購入したマンションの建物価格

建物価格 120万円×1.08/0.08=1,620万円

土地価格 3,000万円-1620万円=1,380万円

マンション購入額3000万円のうち建物価格 1620万円、土地価格 1380万円

「建物の標準的な建築価額表」から求める方法

まず、国が定めた「建物の標準的な建築価額表」からマンションが建築された年の1平方メートルあたりの建築単価を調べます。

それにマンションの床面積をかけて、建物部分の価格を算出します。

建物の標準的な建築価額表(単位:千円/㎡)

この方法では、新築マンションを購入している場合と中古マンションを購入している場合とで、計算式が違います。

新築マンションを購入している場合の計算式

新築マンションを購入している場合の計算式

例)平成9年に新築された専有面積70㎡のマンションの建物の購入価格

平成9年に新築された専有面積70㎡のマンションの建物の購入価格

建物の購入価格は 1407万円

中古マンションを購入している場合の計算式

中古マンションを購入している場合の計算式

中古マンションを購入している場合、「建物の標準的な建築価額表」を参考にマンション新築時の建物価格を出した後、新築時から購入時までの減価償却費を引いて、購入時点の建物価格を計算します。

例)平成19年に購入した専有面積70㎡の中古マンション(平成9年に新築)の建物購入価格

平成19年に購入した専有面積70㎡の中古マンションの建物購入価格

マイホーム用マンション売却時の減価償却費まとめ

「減価償却費」と聞くと、「難しい」「計算が面倒そう」というイメージを持つ方が多いかもしれません。

でも、マイホーム用マンション売却における減価償却費の意味、計算方法などを理解しさえすれば、実は誰でも簡単に計算できるものです。

マンション売却後の確定申告で困らないように、減価償却費の計算を理解しておきましょう。

減価償却費の計算式

減価償却費の計算式

不動産を売却するにあたって必ずチェックしたい一括査定サービス

今は、一社ずつ不動産会社を自分で探して比較するといった面倒なことをする必要もありません。

インターネット上であなたが売りたい、あるいはどれくらいの価値があるのか知りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力するだけで、一度に査定依頼が行えます。

今、多くの一括査定サービスがありますが、信頼できる2社をご紹介します!

HOME4U
不動産一括査定サービスの中では一番歴史が古い。NTTグループというネームバリューと提携不動産会社が大手のみなので安心!
HOME4Uを詳しく見る

イエウール
提携不動産会社が大手・中堅から地域密着の地元不動産会社にも幅広く相談できるのがポイント!
イエウールを詳しく見る