「一般媒介契約と専任媒介契約の違いがわからない」

「マンション売却をお願いするときは、一般媒介契約と専任媒介契約どっちがいいの?」

マンションを売却するときには不動産業者と媒介契約を結びますが、媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つがあり、どれを選ぶべきか迷ってしまいますよね。

3つのうち、マンション売却でおすすめするのは、専任媒介契約です。

専任媒介契約は、不動産業者にも売り主であるあなたにも大きなメリットがある契約です。

なので、相手が信頼できる不動産業者なら、迷わず専任媒介契約を結べばよいでしょう。

ですが、信頼できるかどうかわからない不動産業者と最初から専任媒介で契約することは絶対におすすめしません。

なぜなら、悪徳業者と専任媒介契約を交わしてしまった場合、その業者の利益のためにあなたのマンションが利用されるというトラブルが起こるからです。

最悪の場合、あなたのマンションを大幅に値下げして売る羽目になることも・・・。

では、信頼できる不動産業者がいない場合はどうすればいいのでしょうか?

そんなときは、最初に一般媒介契約で複数社と契約し、その中から信頼できる不動産業者が見つかればその業者と専任媒介契約を結ぶことをおすすめします。

この記事では、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の違いや、媒介契約の選び方についてお話しします。

一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の違い

不動産業者にマンション売却を依頼する際に結ぶ契約のことを媒介契約といい、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つがあります。

3つの契約の違いは、次のとおりです。

  • 一般媒介契約
    • 売り主は複数の業者に重ねて依頼できる。
    • また、依頼者が、知り合いなど自分で買い主を見つけてくることもできる。
    • 不動産業者は、売り主への売却活動の報告義務はない。
    • 物件のレインズへの登録は依頼者の同意を得て任意で行う。
  • 専任媒介契約
    • 売り主は複数の業者に重ねて依頼することはできない。1社のみに限定して依頼。
    • 依頼者が自分で買い主を見つけることができる。
    • 不動産業者は契約締結後、7日以内に物件をレインズに登録し、登録証明書を依頼者へ交付する義務がある。
    • 2週間に1度、依頼者への売却活動についての報告義務がある。
    • 契約期間は最長で3ヶ月以内と定められている。
  • 専属専任媒介契約
    • 売り主は複数の業者に重ねて依頼することはできない。1社のみに限定して依頼。
    • 依頼者が自分で買い主を見つけることは禁止。
    • 不動産業者は契約締結後、5日以内に物件をレインズに登録し、登録証明書を依頼者へ交付する義務がある。
    • 1週間に1度、依頼者への売却活動についての報告義務がある。
    • 契約期間は最長で3ヶ月以内と定められている。

一般媒介契約は売却活動を複数の不動産業者に依頼することができますが、専任媒介契約と専属専任媒介契約は1社にしか依頼することができません。

さらに、専属専任媒介契約の場合、自分で買い主を見つけることもできません。

つまり、専属専任媒介契約では、売却活動は全て一社の不動産屋に任せるということです。

3つの媒介契約のうち、依頼者にとって一番自由な契約が一般媒介契約、もっとも制限が多いのが専属専任媒介契約といえます。

「物件をレインズに登録する」とは?

レインズとは、不動産業者向けの物件情報交換のためのネットワークシステムのことです。

物件がレインズに登録されれば、レインズ会員の不動産業者は誰でも物件情報を閲覧することができ、たくさんの不動産業者が買い主に物件情報を提供することができます。

そのため、依頼を受けた1社のみが買い手を探すよりもはるかに市場が広がり、売却活動を効率よく進めることができるのです。

つまり、物件がレインズに登録されていれば、自分であちこち不動産業者に頼まなくても、勝手にいろいろな不動産屋が物件を売ってくれるということです。

マンション売却時には専任媒介契約がおすすめ

もしあなたに信頼できる不動産業者がいるのなら、迷わず専任媒介契約を選びましょう。

専任媒介契約を結ぶことのメリットは、レインズへの登録義務がある(7日以内)ことや、売り主に対する定期的な報告義務があるということもありますが、売り主にとってさらに大きなメリットが2つあります。

1つ目は、不動産業者が一般媒介契約の物件よりも力を入れて売ってくれる可能性が高いという点です。

専任媒介契約では、他の不動産業者に売却活動を頼めない分、不動産業者は物件が売れたら確実に手数料を得られるため、優先的にあなたの物件を紹介してくれるでしょう。

それに対して一般媒介契約では、依頼を受けた業者が複数いることから、もし他の業者がマンションを売ってしまえば、いっさい仲介手数料は入ってきません。

そのため、あまり積極的に売却活動をしない不動産業者もいるのです。

2つ目は、契約した不動産業者が1社のみなので、内覧のスケジュール調整や価格設定など、複数の業者とやりとりする必要がないため、売り主の負担が軽いという点です。

一方、一般媒介契約では、数社から来る内覧申込みの日程調整をしたり、もし途中で売却価格を値下げすれば、全ての会社に自分で連絡を入れなければならないなど、複数の業者とのやりとりが大変。

つまり、専任媒介契約は、不動産業者にとっては確実に利益を得ることができ、売り主にとっては売却の手間が省けるという点で、不動産業者にも売り主にも利点の多い媒介契約なのです。

専任媒介契約と専属専任媒介契約はどちらがよい?

専任媒介契約と専属専任媒介契約の大きな違いは、専任は自分で買い主を見つけて契約してよいが、専属専任は自分で買い主を見つけても必ず間に不動産業者を入れて契約しなければならないという点です。

一般的に、自分で買い主を見つけてきたとしても、トラブルを防ぐために契約時には不動産業者に間に入ってもらうことのほうが多いでしょう。

そういう意味では専属専任でもよいのかもしれませんが、最初からそこまで密な契約を交わす必要もないと思われるので、専任媒介契約でよいでしょう。

信頼できない不動産屋と専任媒介契約を結ぶとトラブルになることも!

専任媒介契約はとても良い契約なのですが、信用できない業者と最初から専任媒介契約を結んでしまうと、1社のみに任せるというメリットが悪用され、トラブルになる可能性があるのです。

サザエ

専任媒介契約は売り主にメリットがたくさんあるから、よさそう!
でも、信用できない業者と専任媒介契約を結ぶと、トラブルになったりするんですね。

花沢

そうなんです。
これから、信用できない不動産業者と専任媒介契約を結んだ場合に起こりうるトラブルについてお話ししていきます。

悪徳な不動産業者と専任媒介契約をしてしまった場合、不動産業者の利益のためにあなたの物件が「囲い込み」をされる恐れがあります。

囲い込みとは、売出し中の物件にもかかわらず、「商談中」として他の不動産業者が買い手に物件を紹介できないように物件を隠してしまうことを言います。

不動産業者が囲い込みをする目的は、売り主と買い主の両方から手数料を得ることです。

あなたが売却依頼をした不動産業者が物件をレインズに登録して、他の業者が買い主を見つけてきた場合、売却依頼した不動産業者は売り主であるあなたからしか手数料を得られません。

でも、他社に物件を隠して、売却依頼をした不動産業者が買い主を見つけた場合、その不動産業者は、売り主であるあなたと、さらにあなたの物件を買った買い主の両方から手数料を得ることができます。

つまり、売り主からも買い主からも手数料を得るために、わざと物件を隠すのです。

囲い込まれたあなたの物件は、他社には紹介されないので、当然なかなか売れないでしょう。

すると、その不動産業者は「なかなか売れないから値段を下げましょう」などと言い、マンションを値下げすることになるかもしれません。

そして、最悪の場合、「売れないからウチが買い取りますよ」などと言って、相場よりもかなり安い値段で不動産業者に買い取られることにもなるかもしれません。

つまり、悪徳な不動産業者に物件を囲い込まれると、あなたのマンション売却が失敗に終わってしまう可能性が高いということなのです。

専任媒介契約のトラブルを防ぐには一般媒介契約がおすすめ

それでは、このような事態を招く「囲い込み」を防ぐにはどうしたらよいのでしょうか?

不動産業者による「囲い込み」のトラブルを防ぐ方法は、一般媒介契約で媒介契約を結ぶことです。

一般媒介契約だとなぜ囲い込みをされないのかというと、一般媒介契約で囲い込みをしたところで、不動産業者には何のメリットもないからです。

一般媒介契約では、依頼を受けた数社が広告を出して売却活動をするので、物件購入の窓口がたくさんあることになります。

たとえ一社が物件を囲い込むために「商談中」として物件を隠しても、売り主と契約して広告を出している業者が他にもいるので、買い主を見つけてきた業者は他の業者の方に問い合わせることができるのです。

他の業者が物件を売ってしまえば、囲い込みをした業者は買い主からの手数料はもちろんのこと、売り主からの手数料すら得ることができないので、囲い込んでも何の得にもなりません。

たくさんの不動産業者とやり取りするのは大変ですが、信頼できる不動産業者がいない場合は囲い込み防止のために一般媒介契約で契約する方がよいのです。

一般媒介契約をするときの注意点

一般媒介契約は、レインズへの登録義務がなく、売り主への報告義務もありません。

このため、悪い不動産業者に当たると、物件をほったらかしにして全く売却活動をしない可能性があります。

一般媒介契約を結ぶ際には、契約書にレインズに登録する旨を加えるようにしましょう。

そして、こちらから頻繁に連絡をとり、売却活動の状況について聞くようにしましょう。

信頼できる不動産屋が見つかれば専任媒介契約に変えればOK

囲い込みを防ぐには一般媒介契約を結ぶことだと言いましたが、一般媒介契約は複数の業者とやりとりをしなければならないので、売り主の負担が大きいというデメリットがあります。

専任媒介契約は、囲い込みさえなければ、売り主にとってとてもメリットのある契約です。

なので、一般媒介で契約した中から信頼できる不動産業者が見つかれば、その1社と専任媒介契約を結ぶことをおすすめします。

最初の2、3ヶ月は一般媒介契約で複数の業者とやりとりをし、それでマンションが売れれば万々歳。

マンションが売れなかったら、一般媒介契約をした中から一番信頼できる業者に専任媒介契約で売却を依頼しましょう。

それでも不安なら専任媒介契約を結ぶ際に、「囲い込みしないでね」と一言言ってプレッシャーを与えておくのも手です。

マンション売却における媒介契約を選ぶポイント

  • 信頼できる不動産業者がいる人
    専任媒介契約で媒介契約を結ぶ。
  • 信頼できる不動産業者がいない人
    一般媒介契約で複数の不動産業者と契約し、その中から信頼できる業者が見つかれば専任媒介契約に変える。

マンション売却成功のポイントは不動産業者任せにしないこと

この記事では、マンション売却時にどの媒介契約を選んだらよいかについてお話ししました。

どの媒介契約をどんな不動産業者と結ぶかということは、マンション売却が成功するか失敗に終わるかを左右する大きなポイントになります。

なので、何もわからないまま不動産屋に行って、業者の言うがままに契約してはいけません。

マンション売却を成功させるためには、何事も不動産業者任せにしないことが大切です。

不動産業者にきちんと自分の要望を伝え、少しでも疑問に思うことは納得のいく説明を求めるなど、業者の言いなりにならないことが肝心!

「こんなことを言ったらうるさい客と思われるかな」などと遠慮する必要はありません。

決して安くはない仲介手数料を払っているのだから、不動産業者にはそれに見合った仕事をしてもらいましょう。

売り主がそのような姿勢でいれば、不動産業者も「よく勉強しているな」と感じ、手を抜いたり、変なことはできはずです。

マンション売却というのは大きなお金が動くことで一生に一度かもしれない一大事。

不動産業者任せにしないことが、マンション売却を成功させるためのポイントなのです。

不動産業者選びに困ったら・・・

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