マンションの売買契約が終わると、いよいよ決済・引き渡しの日を迎えます。
決済日とは、買い主から売り主へマンションの売買代金が支払われ、マンションの所有権が買い主へ移転される日のことです。
つまり、完全にマンションが買い主へ引き渡される日のことをいいます。
決済の日には、お金やマンションの権利など、大きなものが動くため、緊張や不安を感じる人も多いはず。
「マンション売却の決済・引き渡しでは、何をするの？」
「決済日のお金の動きが知りたい」
「マンションの売却代金はどのタイミングで受け取るの？」
このような疑問は、決済日を迎える前に解決しておきましょう。
今回は決済日の全体的な流れと、お金の動き、そして決済日当日に必要なものなどを解説します。
売却するマンションの決済が行われる場所と所要時間
買い主が住宅ローンを利用する場合、マンション売買の決済は買い主が融資を受ける銀行の応接室などで行われます。
これは、まず銀行が買い主の口座に融資する金額を振り込み（ローンの実行）、その後買い主が売り主へ代金を支払うという手順で決済が進められるため、買い主が融資を受ける銀行で行うのが都合がよいからです。
買い主が住宅ローンを利用しない場合は、仲介を依頼している不動産会社の事務所で行われることが多いようです。
決済は通常なら2時間程度で終わりますが、銀行への着金確認に数時間かかることもあり、所要時間が長引くこともあります。
そのため、半日は見ておくほうが安心かもしれません。
決済の手続きは、できるだけ午前中に開始するようにしましょう。
決済日当日は予定よりも時間がかかる可能性があります。
時間に余裕を持って、あまり他の用事を入れない方がいいでしょう。
わかりました！
売却するマンションの決済当日の流れ
マンション売却の決済・引き渡しは、以下のような流れで進められます。
- 司法書士が必要書類を確認し登記書類を作成する
- マンションの売買代金の受領
- 固定資産税・マンションの管理費・修繕積立金の精算
- 仲介手数料と司法書士への報酬を支払う
- マンションに関する書類等の引き渡し
- マンションの鍵を引き渡し
- 売買物件引渡確認書にサイン
- 司法書士がマンションの登記手続きを行う
それでは、1つずつ詳しく見ていきましょう。
1. 司法書士が必要書類を確認し登記書類を作成する
司法書士が所有権移転登記に必要な書類を預かり、売り主・買い主双方の本人確認をしてから、マンション売買の意思確認を行います。
決済時、所有権移転登記のほかに以下の手続きも同時に行われることが多いため、司法書士は関連する書類を全てチェックし、登記のための書類を作成。
- 売り主の住所変更登記（登記上の住所から移転している場合）
- 売り主の抵当権抹消登記（売り主が住宅ローンを利用している場合）
- 買い主の抵当権設定登記（買い主が住宅ローンを利用している場合）
全ての書類をチェックし、必要な条件が全てそろったことを確認したら、司法書士が銀行に融資の実行をするように伝え、買い主の口座に銀行からお金が振り込まれます。
2. マンションの売買代金の受領
買い主が銀行から融資を受けたら、次に売り主の口座に買い主から売買代金が振り込まれます。
売り主は、買い主が同席している場で銀行へ電話し、確実に売買代金が振り込まれたかどうか、着金確認を行います。
着金確認はすぐ済むこともありますが、銀行が混んでいると数時間かかることもあり、決済後に売り主自身で確認するようにと言われることもあるようです。
ですが本当に売買代金が振り込まれているかわからないのに、マンションを引き渡してしまうことはとても危険です。
時間がかかっても、必ずその場で着金確認をするようにしましょう。
もし時間に余裕がないなら、初めから振り込みではなく現金で受け取ることにするなど、確実にその場で確認できる受領方法を選びます。
また現金で受け取った場合は、遠慮せずに必ずその場で数えるようにしましょう。
3. 固定資産税・マンションの管理費・修繕積立金の精算
売り主と買い主の間で、固定資産税やマンションの管理費、そして修繕積立金の精算を行います。
固定資産税は、その年の1月1日時点の所有者に支払い義務があり、毎年5月頃に所有者のもとに振込用紙が送付されます。
そのため、売り主が1年分または引き渡し日以降の分まですでに支払っていた場合、マンションの引き渡しの日を起算として日割り計算し、引き渡し日以降の分を買い主が売り主に支払って精算するのです。
マンションの管理費・修繕積立金は、通常1ヶ月単位で支払うため、これらも同じように引き渡し日を起算として日割計算し、買い主から受け取ります。
マンションの売買で買い主から受け取る金額は、売買代金に加えてこれらの精算金の合計額となります。
4. 仲介手数料と司法書士への報酬を支払う
売り主・買い主間でお金のやりとりが終わると、不動産業者と司法書士へそれぞれ仲介手数料や報酬を支払います。
仲介手数料は、売買契約のときに半金、決済時に半金を支払うのが一般的です。
マンション売却にかかる仲介手数料は売却価格によって上限額が決められており、不動産業者が上限額の範囲内で料金を決めます。
司法書士への報酬は、地域や依頼する司法書士にもよりますが、一般的に1万円～3万円ほどです。
仲介手数料や司法書士への報酬は、現金で支払うため、前もって金額を確認して準備しておくようにしましょう。
とくに仲介手数料は、半金とはいえ数十万円になることが多いので、忘れないように気をつけてください。
5. マンションに関する書類等の引き渡し
マンションの管理規約、給湯器、エアコンなど付帯設備の取扱説明書を買い主に渡します。
マンション購入時のパンフレットや、そのほか買い主が今後マンションで暮らす上で役立ちそうな近隣の情報や資料なども、積極的に提供してあげると喜ばれるでしょう。
買い主はこれから新しいマンションでの暮らしに、少なからず不安も抱いているかもしれません。
できるだけたくさんの情報を提供して、安心して新生活を始められるように売り主としての心遣いを忘れないようにしましょう。
6. マンションの鍵を引き渡し
マンションの玄関の鍵、クロークなどがあればその鍵、マンションに関わるすべての鍵を引き渡します。
スペアキーをいくつか作っている場合は、それらも全て引き渡さなければなりません。
もっとも、売り主が全ての鍵を引き渡しても、買い主側としてはやはり他人が使っていた鍵では不安なようで、ほとんどの人が引き渡し後に鍵を交換するようです。
ですがいくら買い主が鍵を交換する可能性が高いといっても、売り主は持っているすべての鍵を引き渡さなければなりません。
もし1つでも紛失していれば、マンションの引き渡しを完了することはできませんので注意が必要です。
7. 売買物件引渡確認書にサイン
決済、引き渡しに関する全ての手続が終わると、売買物件引渡確認書に売り主・買い主の双方が署名、捺印します。
「売買物件引渡確認書」とは、「売買契約に基づいて物件を買い主に引き渡しました」という内容が書かれたものです。
これをもってマンションの売買の決済・引き渡しが完了し、解散となります。
8. 司法書士がマンションの登記手続きを行う
司法書士は決済終了後、その日にうちに登記手続きを行います。
まず売り主側の金融機関へ行き、弁済証書などの抵当権抹消登記に必要な書類を受け取り、その後法務局で抵当権抹消登記や所有権移転登記登記の手続きを行います。
登記関係の手続きは決済終了後にすべて司法書士が行ってくれますので、売り主がすることはとくにありません。
マンションの売り主と買い主は、決済の場ですべての手続きを司法書士に任せますという趣旨の委任状を書いて司法書士に託しておきます。
登記が完了するのは、登記申請をしてから1～2週間後です。
売り主がわざわざ法務局へ出向いて、登記が完了したかどうかを確認する必要はありません。
ですがどうしても気になる場合は、登記申請した際に無料で発行される登記完了証を司法書士から受け取って確認するとよいでしょう。
この登記完了証は、公的な証明書ではなく、あくまで抵当権が抹消されたということだけを確認するためのものです。
抵当権が抹消されたことだけでなくすべての情報が知りたい場合は、1通600円で登記事項証明書を取得すれば確認できます。
司法書士によっては、登記事項証明書を発行する手数料が登記費用の中に含まれている場合もあるので、その場合は司法書士が送付してくれるでしょう。
マンション売却決済日のお金の動き（売り主にローン残債がある場合）
売り主に住宅ローン残債がある場合、売買代金でローンを完済しなければなりません。
つまり決済日当日に買い主から売却代金を受け取ったら、売り主はその場ですぐにローンを全額返済を求められます。
ですので決済時のお金の動き（売却代金の動き）は次のようになります。
- 買い主の口座に銀行から融資額が振り込まれる（ローン実行）
- 買い主から売り主へ売却代金が支払われる
- 売り主が銀行へローン残債を一括返済する
このとき売り主が銀行へローン残債を返済するときは、必ず一括で返済しなければなりません。
なぜなら、マンションを売却するには、マンションに設定されている抵当権を外す必要があるからです。
抵当権とは、売り主がマンション購入時に銀行から住宅ローンを借りた際にマンションに設定されたものです。
万が一売り主からのローンの支払いが滞り銀行が債権を回収できなくなった場合、銀行はマンションを没収して競売にかけ、その売却代金で債権を回収するために抵当権がつけられます。
マンションはこの抵当権を外した状態でなければ売ることはできませんし、抵当権を外すためには住宅ローンを完済しなければなりません。
もし買い主から受け取る売却代金が住宅ローン残債よりも少ない場合は、自己資金で補うなどして住宅ローン残債を完済できるようにしておく必要があります。
売り主は住宅ローン残債と売却代金の差額を計算して、足りない分を決済日までに用意しておきましょう。
決済日に忘れ物は禁物！決済当日までにするべき6つのこと
決済の日には買い主や不動産業者、司法書士、銀行など多くの人が関わり、大きなお金が動きます。
そのため忘れ物や足りないものがあると予定通り決済が行えず、多くの人に多大な迷惑をかけることになります。
もし当日中に決済・引き渡しが完了しなければ、契約違反となり違約金を支払うことになるかもしれません。
マンションの売買契約後から、決済・引き渡しまでにおよそ1ヶ月かかるので、その間にあなたがやるべきことを、前もって十分に確認しましょう。
- 住宅ローンを借りている銀行へ連絡
- 司法書士へ決済日の手続きを依頼
- 決済に必要な書類の準備
- 決済に必要なお金の準備
- マンションの管理組合へ連絡
- マンションの最終確認
1. 住宅ローンを借りている銀行へ連絡する
決済日が決まったら、自分が住宅ローンを借りている銀行へ連絡し、抵当権抹消手続きを行うための書類を準備してもらうよう依頼します。
※抵当権抹消手続きとは、抵当権を外すために行う手続きのこと。
書類の準備には2、3週間はかかるため、決済の直前に連絡してもすぐに準備してもらえません。
そのため、決済日までにきちんと書類が揃うように、決済の日にちが決まったらできるだけ早く銀行に連絡するようにしましょう。
もし書類の準備が決済の日に間に合わず抵当権抹消の手続きができないと、契約どおりマンションを買い主に引き渡すことができません。
そうなると、売り主の契約違反となり、違約金を支払わなければならないということにもなるのです。
決済の日にちが決まったら、忘れずに銀行へ連絡するようにしましょう。
このとき、住宅ローンを一括返済する際にかかる繰上返済手数料の額も確認しておきます。
2. 司法書士へ決済日の手続きを依頼する
決済の日には、「抵当権抹消登記」と「所有権移転登記」の手続きを行います。
これらの手続きは、金融機関とのやりとりや専門的な知識が必要になるため、司法書士に依頼することがほとんどです。
司法書士は決済の日に同席し、さまざまな手続きはもちろん、抵当権抹消登記のための書類を銀行へ取りに行ったり、登記申請のために法務局へ出向いたりしてくれます。
どの司法書士に依頼してよいかわからない場合は、不動産会社に相談すると、顔馴染みの司法書士を紹介してくれるでしょう。
3. 決済に必要な書類を準備する
決済時に必要なものは以下のとおりです。
- 実印、印鑑証明書
- 登記識別情報（登記済権利証）
- 住民票（登記上の住所と現住所が異なる場合のみ必要）
- 固定資産税納税通知書・固定資産公課証明書（売り主と買い主で固定資産税を按分する際の日割り計算に必要）
- 銀行口座の通帳（売買代金を口座振込で授受する場合）
- マンションの管理規約・使用細則
- マンション購入時のパンフレット・付帯設備の取扱説明書
- マンションの鍵
売買契約の時点で準備しているものがほとんどかもしれませんが、もう一度チェックしておきましょう。
4. 決済に必要なお金を準備する
決済時に必要になるお金は、仲介手数料の半金、登録免許税、住宅ローン繰上返済手数料です。
仲介手数料の半金
仲介手数料は売買契約時に半金、決済時に半金支払うのが一般的です。
売買契約時に支払った分を引いた残金を、仲介を依頼した不動産業者に支払います。
仲介手数料がわからない方は、仲介手数料の自動計算書で計算してみてください。
登録免許税（3,000円）
登録免許税とは、決済時に行う以下の登記手続きにかかる税金です。
- 抵当権抹消登記
売却するマンションを住宅ローンを利用して購入している場合、借入時に土地・建物に抵当権が設定されます。
売却代金で住宅ローンの残債を一括返済し、抵当権を外す手続きが抵当権抹消登記です。
この手続きに、登録免許税として、土地・建物にそれぞれ1,000円ずつ、2,000円かかります。 - 住所変更登記
マンション売却後に新しい住居に住み替える場合、登記簿上の記録を変更するための住所変更登記が必要になります。
この手続に登録免許税として1,000円かかります。
司法書士費用（1万円～3万円）
金融機関とのやりとりや抵当権抹消登記、所有権移転登記などを依頼する際の、司法書士への報酬です。
地域や司法書士によって違いますが、一般的に1万円から3万円ほどかかり、事情により手続が複雑になった場合は報酬が増えることもあります。
司法書士費用がいくらかかるか心配な方は、事前に見積を出してもらうといいでしょう。
住宅ローン繰上返済手数料
マンションの住宅ローン残債を売却代金で銀行に一括返済する場合、繰上返済手数料がかかります。
店頭での手続きだと5,000円から3万円程度、インターネットバンキングなどWebで手続きができる銀行では、繰上返済手数料がかからないところもあれば、5万円程度かかるところもあるなど、繰上返済手数料の額は銀行によって違います。
抵当権抹消手続きに関する書類の準備を銀行へ依頼する際に、繰上返済手数料の額も確認しておくようにしましょう。
5. マンションの管理組合へ連絡する
ほとんどの分譲マンションでは、区分所有者は皆マンションの管理組合の組合員になることが管理規約などで義務付けられています。
そのため、マンションを売却する際は、マンションの管理組合員の「資格喪失届」を提出しなければなりません。
資格喪失届の宛名はマンションの「管理組合理事」となりますが、窓口は、マンションの管理会社となることがほとんどなので、管理会社へ「資格喪失届」を提出します。
提出する時期は、決済・引き渡し後です。（売買契約後では、契約が解除になる可能性もあるため）
その後買い主が「所有者変更届」を提出して新たな組合員となります。
もし売り主が「資格喪失届」を出し忘れると、マンションの引き渡し後も管理費や修繕積立金が売り主の口座から引き落とされ続けることになり、後に払い戻してもらう手続きなど面倒なことになるので、忘れずに提出するようにしましょう。
引き渡し後にスムーズな手続きができるよう、売買契約が終わったら、管理組合に連絡して「資格喪失届」を受け取っておくとよいですね。
6. 売却するマンションの最終確認
決済日を迎える前に、引き渡すマンションの部屋が契約のとおりになっているか、最終確認しなければなりません。
付帯設備の有無や状況、撤去するものと置いていくものが付帯設備一覧表と違っていないかチェックしておきます。
掃除をするなどマンションの状態を整え、買い主が気持ちよく新生活に入れるようにする気配りも大切です。
決済の準備も大切ですが、電気・ガス・水道の利用停止の連絡も忘れないでくださいね！
まあ！すっかり忘れていました。
決済は準備するものも多いので、そちらに気をとられて引っ越しのことは後回しになりがちです。
電気・ガス・水道の利用停止手続きは、引き渡しの日の1週間くらい前までに済ませましょう！
わかりました、電気・ガス・水道は引っ越しの1週間前までに連絡ですね！
マンションの決済日までに確認しておくべき契約解除の注意点
マンションの売買契約締結後、何らかの事情で、「こちらから契約を解除したい」、または「買い主が契約解除を申し出てきた」ということもあるかもしれません。
契約解除の方法にはいくつかありますが、どちらかの契約違反がなければ、一般的に手付解除による契約解除となります（ただし、手付解除ができる期間内）。
もし買い主側に住宅ローンの承認が下りなかった場合は、ローン特約による解除となり、契約は全て白紙に戻ります。
マンション売買契約後の契約解除については以下の記事で詳しく説明していますので参考にしてください。
マンション売却の売買契約をキャンセルする方法と違約金について
マンションの売買契約が終わったら、このような契約解除に備えて、手付解除の期限と買い主の住宅ローン融資承認取得日を確認しておきましょう。
手付解除の期限を確認する
不動産の売買契約では、売買契約時に買い主が手付金を支払いますが、一般的にこれは解約手付の意味をもっています。
そのため、契約後に買い主側から契約解除を申し出るときは手付金を放棄することによって、また、売り主側から契約解除を申し出るときは手付金を倍返しすることによって、売買契約を白紙に戻すことができるのです。
これを手付解除と言います。
契約書には、この手付解除ができる期限が明記してありますので、日付をきちんと確認しておくようにしましょう。
この手付解除ができる期限までは買い主側から契約解除される可能性があるという心づもりで、引っ越しなどのスケジュールを急ぎすぎないように注意が必要です。
ちなみに手付解除ができる期限を過ぎてからの契約解除は契約違反による解除となり、違約金が発生します。
買い主の住宅ローン融資承認取得期日を確認する
住宅ローンの融資承認取得期日とは、買い主がいつまでに銀行から住宅ローン融資の承認を得るかという期限のことです。
買い主が住宅ローンを利用してマンションを購入する場合、住宅ローンの事前審査に通った時点で売買契約を締結します。
つまり、本審査に通っていない段階で売買契約を結ぶのです。
本審査は売買契約締結後に行われ、審査には通常2～3週間かかります。
仮に本審査で住宅ローン融資が承認されず、買い主が家を買えなくなった場合に、「契約違反」とみなされて違約金を払わなければならないとしたら、家を買うのに大きなリスクを背負うことになりますよね。
そうなると、住宅の購入意欲をそいでしまうことにもなりかねません。
そういったことを防ぐため、不動産の売買契約では住宅ローン特約をつけることが一般的です。
住宅ローン特約とは、本審査で住宅ローン融資が承認されなかった場合買い主は何のペナルティも負うことなく契約を白紙に戻すことができるというものです。
同じような特約に、買い主が別の不動産を売却したお金で物件を買おうとしている場合にその別の不動産が売れなければ契約を白紙にできるという買い換え特約があります。
このような特約により契約が白紙になってしまった場合、早まって新居の契約をしていたり引っ越しの準備を進めていると、売り主は大きな損害を被ることになります。
そのため、売り主は買い主の住宅ローンの融資承認取得期日を確認し、その期日までは契約が白紙になる可能性があることを念頭に置いて準備を進めるようにしましょう。
【まとめ】マンション売却は決済日まで気を抜かないように！
決済の日には、売買代金の受領や所有権の移転が行われるため、司法書士や銀行員とのやりとりがあり、聞き慣れない言葉も多くて緊張するかもしれません。
ですが「大切なマンションの引き渡しなのに何もわからないうちに終わってしまった」では危険です。
前もって決済日の流れや行われる手続きなどを理解して、決済の手続きが誠実に進んでいるかを冷静に判断できるようにしておきましょう。
この決済をもって、マンションの売買活動が終了します。
新しい家での生活が気持ちよくスタートできるように、最後まできちんと手続きを済ませるようにしましょう。
不動産を売却するにあたって必ずチェックしたい一括査定サービス
今は、一社ずつ不動産会社を自分で探して比較するといった面倒なことをする必要もありません。
インターネット上であなたが売りたい、あるいはどれくらいの価値があるのか知りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力するだけで、一度に査定依頼が行えます。
今、多くの一括査定サービスがありますが、信頼できる2社をご紹介します！
