「マンションを売りたいけど、空き家にしてから売ったほうがいいの?」

「住みながら売りに出すと、空き家よりも売れにくいの?」

マンションを売るには、なんとなく空き家のほうが売れやすいというイメージがありませんか?

しかし、住み替えでマンションを売る場合、仮住まいの敷金・礼金や引っ越し費用などを考えると、空き家にしてから売るよりも住みながらマンションを売りたいというのが本音ですよね。

実際、不動産会社のサイトで売りに出されているマンションでも、「居住中」となっているものが少なくありません。

つまり、多くの人が住みながらマンションを売りに出しているのです。

住みながらのマンション売却には、買う側にとっても空き家にはない大きなメリットがあります。

そのメリットを売り主が上手に生かすことができれば、むしろ空き家より売れやすいのです!

この記事では、居住中・空き家の内覧体験談をもとに、住みながらのマンション売却にはどんなメリット・デメリットがあるのか、マンション売却を成功させるためのポイントなどをご紹介します。

住みながらマンションを売却するメリット・デメリットとは

売り主にとって、住みながらマンションを売却することは、仮住まいの敷金・礼金や引越し費用がかからないため、資金的な面で大きなメリットがあります。

では、買い主側にとってはどうなのでしょうか。

売り主、買い主それぞれの立場から、住みながらのマンション売却のメリット・デメリットを挙げてみました。

売り主が住みながらマンションを売却するとき
メリット

  • 仮住まいの敷金・礼金や引越し費用などの余計な出費がおさえられる
  • マンションの売却代金を新居購入費用に充てることができる
  • マンションの住み心地や近所付き合いなどを直接買い主に伝えられる
デメリット

  • 内覧希望に予定を合わせなければならない。
  • 生活している部屋を見せなければならない。
買い主が居住中のマンションを買おうとするとき
メリット

  • マンションの住み心地や近所づきあい、周辺環境などを売り主から直接聞くことができる
  • 家具があることによって実際に暮らしている様子をイメージできる
デメリット

  • 即入居できない
  • 人が暮らしている状態で内覧するので、気を使う

住みながらだとマンションは売れにくい?

一般的には、即入居できる、買い主が気を使わずに内覧できるなどの理由で、居住中よりも空き家のほうが売れやすいと言われています。

しかし、居住中で売りに出されているマンションでは、売り主と買い主が内覧時に直接顔を合わせるので、買い主には、実際に住んでいる人の声を聞くことができるという大きなメリットがあります。

これから暮らしていくマンションを選ぶ上で、実際の住み心地や騒音、上下左右の隣人の情報などは、買い主にとって最も気になることですよね。

つまり、売り主さんの話は、不動産会社の営業マンではわからない、生の情報とでも言うべき貴重な情報なのです。

売り主が買い主に直接、住んでいる人しか知りえない情報を話せる、マンションのウリをアピールできるというのは、住みながら売ることの大きな強みと言えます。

では買い主側にとって、内覧するのに空き家と居住中ではどちらがよいと感じているのでしょうか。

空き家と居住中の物件の両方を内覧した経験をお持ちのAさんに話を聞いてみました。

内覧経験者のリアルな体験談!空き家よりも居住中のマンションが安心

Aさんの話(家族構成:夫婦、長男5才、次男2才)

居住中と空き家の両方を内覧しましたが、内覧する側にとってどちらがよかったかというと、内覧のしやすさだけで言えば、断然空き家でした。

空き家だと、先方の都合を気にしなくていいのでこちらの好きなときに内覧できることや、売り主の目がないので気兼ねなく隅々までチェックできるので、気楽なんです。

でも、これから一生住むかもしれない住まいを決めるという点から考えれば、居住中の物件のほうが安心だと感じました。

なぜなら、売り主さんから、住み心地やお隣さんなど上下左右の住人の話を直接聞けるからです。

うちはその点でちょっと痛い目に合いましたので・・・。

我が家は5年前に、空き家の状態で売り出されていたマンションを購入しました。

角部屋で日当たりや風通しがよく、使いやすい間取りや収納の量など物件はとても気に入りました。

しかし、マンションの3階ということで、小さい男の子が2人いたので、下から騒音の苦情が来ないか、それだけが気になり、購入を迷いました。

空き家だったので、買い主さんに直接話を聞くことができず、マンションの管理人さんに下の住人について聞いてみたところ、家族構成と、夜は静かにしたほうがいいでしょうという一般的なことしか教えてもらえませんでした。

階下は夫婦と大学生の息子さんということでお年寄りというわけでもなかったので、まあ大丈夫かなと思い、購入を決めました。

しかし、入居してから2ヶ月ほどで、下の住人から子供の足音がうるさいと管理人さんを通して苦情を言われました。

そんなにうるさくした覚えもなかったので管理人さんに聞いてみると、下の住人はもともと音に敏感で、エントランスでの他の住人の話し声がうるさいなど、たびたび苦情を言う人だということ。

なんで購入前に聞いたときに教えてくれなかったの?と思いましたが、マンションの管理人さんは立場上、売りに出ている物件に関してあまりしゃべれないというのがあるようです。

購入した部屋の売り主さんが騒音問題で引っ越したのなら告知義務があるのでしょうが、売り主さんは高校生・大学生の息子さん2人とお母さんの3人のご家族で、一戸建てを新築して引っ越されたとのこと。

小さい子がいるご家庭でもなく、下からの苦情が原因で引っ越されたわけではなかったので、不動産会社も知らなかったようです。

しかし、もし内覧時に売り主さんと直接話ができていれば、何らかのアドバイスや情報は得られたのではないかと思います。

特にマンションでは、内覧時に、騒音や隣人がどんな人かなど、実際に住んでいる売り主さんから直接話が聞けるかどうかというのは、非常に重要だと実感しました。

花沢

弊社のお客様も、ご近所にどんな人がいるか、マンションの雰囲気、周辺の環境について詳しく聞いてこられるお客様がほとんどです。
しかし、私たち営業マンでは、実際に住んでいたわけではないので、ある程度の情報しかお答えできないんです。

サザエ

私も、隣人や環境が一番気になるポイントだから、住んでいる人にしかわからない情報を直接聞けるのはうれしいわ。

花沢

特にファミリーの場合は、お子さんを育てる環境に適しているかを重視されるので、直接売り主さんから話が聞けるのはポイントが高いようです。
同じような間取りの空き家と居住中の物件で迷われていたお客様が、売り主さんから直接マンションの環境やご近所がとてもいいという話を聞いて、そちらの物件に即決された方もいらっしゃいましたよ。

Aさんのお話から、居住中の物件は買い主にとって空き家よりも安心して買えるという大きなメリットがあるようですね。

それなのに、居住中の物件が「空き家より売れにくい」とされるのはなぜなのでしょうか?

同じ条件なのに空き家か居住中かで売れやすさが変わるというなら、それは、内覧時の対応に問題があるのかもしれません。

こんな内覧対応はNG!居住中物件の内覧体験談

同じくAさん夫婦が居住中の物件を内覧した際の体験談をご紹介したいと思います。

Aさんは居住中の内覧を2件体験されていて、居住中の内覧で気になったことを正直に教えてくださいました。

どちらもマンションではなく、1戸建ての内覧ではありますが、住みながらのマンション売却を考えている方にとっては参考になると思います。

【内覧1件目】築15年の一戸建て(3階建)

  • 物件の状態
    居住中
  • 第一印象
    狭い。とにかく物が多く、物に埋もれて生活しているような印象。
もともとそんなに広い間取りのお宅ではなかったのですが、とにかく物による圧迫感がすごくて、実際の間取りよりもとても狭く感じられました。

小学生のお子さんがいらっしゃったので、きっと子供の成長につれて荷物がふえたら、この家では荷物が収納しきれなくなったんだろうな、一生住める家ではないなと感じました。

きちんと整理整頓されていて、掃除も行き届いており、築年数の割にキッチンもピカピカでしたが、あまりの物の多さに、「物に埋もれている」という第一印象が全てです。

「将来手狭になるに違いない」と確信してしまいました。

【内覧2件目】築10年の一戸建て(2階建)

  • 物件の状態
    居住中
  • 第一印象
    物件の印象が無い…
旦那さんが部屋を案内してきちんと応対してくれました。

しかし、なんと訪ねたとき家族全員で手巻き寿司の昼食中。

日曜日のお昼時に訪ねたので、仕方がないのかもしれませんが、家族揃って手巻き寿司を食べている横で家の中を見て回るのはとても気が引けました。

本当は、キッチンの収納や作業台・シンクの大きさなど気になったのですが、昼食の準備に使った調理器具が放置されており、遠慮して詳しく見られませんでした。

クローゼットなども、「どこでも開けてもらっていいですよ」と言っていただきましたが、なんとなく開けにくい雰囲気。

対応してくれたのがご主人だったので、主婦目線での質問には曖昧な答えしか返ってこず、結局、不完全燃焼で終わった感じです。

家族で昼食中というインパクトが強すぎて、終始遠慮しながら内覧した記憶しかなく、物件の印象が全くありません。

マスオ

なるほど…。
これでは買おうという気にはなりませんよね。
居住中の物件では、内覧時の物件の見せ方や内覧する側への気遣いが大切ということですね。

花沢

そうですね。
内覧では、気をつけるべきポイントを押さえてきちんとお客様を迎えれば、住みながら売り出している物件が売れにくいということはないはずです。

住みながらのマンション売却を成功させるためのポイント7つ

住みながらのマンション売却を成功させるには、内覧に来た人が「このマンションに住みたい!」と思えるような雰囲気を整えてあげることが大切です。

理想的なのは、新築マンションのモデルルームです。

ここでは、マンションの内覧を成功させるために押さえておくべきポイントを準備編・内覧編に分けて7つご紹介します。

準備編

1. 物を減らす

物が多すぎると、マンションの部屋が狭く感じるうえ、整理整頓されていても、なんとなくごちゃごちゃと散らかった印象を与えます。

さらに、「将来物が増えたらこうなってしまう」という余計なマイナスイメージを与えてしまうことになります。

家具や物は必要最低限にしましょう。

2. 隅々まで掃除する

日常の掃除に加え、普段気づかないような場所も念入りに掃除しましょう。

普段気にしていないような場所、例えば、梁の上や高い位置にある出窓のフチなどは要注意。

ホコリが溜まっていると、おしゃれな設計のマンションも、掃除がしにくそうな部屋だという印象を与えてしまいます。

日常生活では気にならない場所も、念入りに掃除しましょう。

内覧編

3. 土日は予定を入れず、内覧希望者の都合に合わせる

売りに出しているマンションの内覧希望は、土日に集中しがちです。

マンションを売りに出すと決めたら、売れるまではよほどの用事でない限りは土日は空けておくようにしましょう。

また、できる限り内覧者の都合に合わせましょう。

多くの人に見てもらうことが早期売却の鍵になります。

4. 内覧対応は妻のみで!!

マンションの内覧予約が入ったら、その時間は夫と子供はできるだけ外出するようにしましょう。

家族全員が揃っていると、内覧者は気を遣ってしまい、隅々までチェックできないかもしれません。

また、対応するのは夫ではなく妻がよいでしょう。

家のことや買い物の便、隣人のことを一番わかっているのは妻です。

夫が対応すると、なんとなく威圧感を与えてしまい、遠慮してしまう人もいるかもしれません。

5. 換気をする

各家庭には、それぞれ匂いがあります。

住んでいる人が気づいていなくても、外から入ってきた人は気になるものです。

内覧予約が入ったら、直前まで、できるだけ長時間窓を開けて換気をするようにしましょう。

6. 家じゅうの照明をつけておく

マンション購入において、部屋の明るさは重要なポイント。

家の中を明るくしておくことで、明るい印象を与えることができます。

また、全ての照明をつけておくことで、どこでも好きなように見てくださいという気持ちが伝わり、内覧する側に気を遣わせずにすみます。

7. クローゼットなどの収納は開けておく

いくら「どこでも開けて見てください」と言われても、初対面の人のクローゼットを開けるのは気が引けるものです。

最初から開けていれば、遠慮なく見ることができるし、クローゼットの扉の開閉を確認したいなら、閉めてもらえばよいのです。

開けるより閉めるほうが気を遣いません。

住みながらマンション売却をする方法のまとめ

住みながらマンションを売ることは、売り主は仮住まいや引っ越しなどの費用がかからない、買い主は売り主からマンションの雰囲気や隣人の情報などの住んでいる人にしかわからない情報を直接聞けるなど、どちらにも大きなメリットがあります。

しかし、内覧時の対応を失敗してしまうと、せっかくのメリットも台無しになり、マンションの売却に失敗してしまうことになります。

住みながらの売却では、内覧でいかに買い主によいイメージを与えられるかにかかっています。

内覧のポイントをきちんとおさえて、住みながらの売却を成功させましょう。

住みながらでもマンション売却を成功させる7つのポイント

  1. 物を減らす
  2. 隅々まで掃除する
  3. 土日は予定を入れずいつでも内覧希望者の都合に合わせる
  4. 内覧対応は妻のみで!!
  5. 換気をする
  6. 家じゅうの照明をつけておく
  7. クローゼットなどの収納は開けておく

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