マンション売却のタイミングはいつ？マンションが高く売れる時期に合わせて上手に売る方法

近々マンションの売却を検討している方は、マンションをどのタイミングで売却するべきなのか迷っていることと思います。

ここ数年でいえば、中古マンションがもっとも高く売れたのは2019年です。

2020年夏のオリンピックが控えていることもあり、中古マンションの需要は急上昇しました。

ですが2020年からは徐々にマンションの需要が下がっていき、マンションの価格も下がっていくでしょう。

これから先マンションを売却する方は、売り時を見あやまって大損しないために、タイミングを見計らって売却活動をしなければなりません。

そこで今回は、主に次の3つについて紹介します。

• マンション売却のタイミングを見計る方法
• 次にマンションが高く売れるタイミング
• マンション売却のタイミングを逃してしまったときにできること

最後まで読んで、あなたのマンション売却のタイミングを見極めましょう！

マンション売却で利益を出すなら5つの売り時タイミングを見計ろう！

ただ単にマンションを売却するだけであればハードルは低いですが、マンション売却で利益を出すには、売却のタイミングを見極める必要があります。

より効率よく、利益を出してマンション売却するには次の5つのタイミングを意識してみてください。

以上のことを意識するだけで、マンションを高く売る可能性があがります。

もちろんマンションを売却するタイミングだけでなく、あなたがマンションを売却できる準備ができているかどうかも重要です。

マンションを売るタイミングよりも、自分のタイミングにあわせて売却を進めなければならない方は、この後に紹介するマンション売却のタイミングを逃したときにできることを参考にしてください。

オリンピックやコロナによるマンション価格の推移を確認する

記事の冒頭でも紹介したように、ここ数年でもっともマンションが高く売れたのは、東京オリンピックを間近に控えた2020年2月です。

不動産流通機構が運営するレインズによると、2020年1月～2月における東京の中古マンション平均㎡あたり単価が70万円と、高い金額で取引されていました。

ですがマンションが高額で取引される期間は、そう長く続くものではありません。

コロナウイルスの影響で東京オリンピックが延期になったことから、日本の経済損失額は約6,408億円といわれ、2020年から経済とともにマンション価格も下降していくでしょう。

※関西大学プレスリリースを参照

ただしあなたのマンションが、必ずしもオリンピックやコロナの影響を受けるわけではありません。

マンションの立地や土地によって、日本経済の動きに左右されなくても、マンションを高く売れます。

あなたのマンションが現時点で高く売れるかどうかは、次の3つをもとに確認してみましょう。

• マンションの市場動向を掲載しているサイトで実際の取引価格を確認する
• 固定資産税納税通知書で土地の固定資産税を確認する
• 不動産会社に現在のマンションの取引価格を聞く

不動産情報サイトのレインズを利用すれば、あなたのマンションと条件の似ているマンションが、実際にいくらで取引されているのかすぐに検索できます。

現在から3ヶ月以内に行われた取引も検索ができるので、比較的新しい情報を入手できるでしょう。

また固定資産税通知書に記載されている土地の固定資産税額から、現在のマンションの価格動向を探ることもできます。

固定資産税は、土地と建物にわけて課税されています。

建物は経年数にともなって価値が下がるため固定資産税は年々減っていきますが、土地は価値が変わらないので固定資産税が下がることはありません。

ですが日本経済の影響を受けて地価が変動すれば、土地にかかる固定資産税も変動します。

もし前年に比べて土地の固定資産税が増えていれば、地価が上がっている証拠なので、マンションを売却するタイミングとしてはいいでしょう。

ただし固定資産税がいくらになるのかは年に1回しかわからないので、現在のマンション取引額を知りたいのであれば、不動産会社に直接尋ねるのがいいかもしれません。

築25年を超える前にマンションを売却する

買主は中古マンションを購入する前に、築年数が25年を超えているかどうかを確認します。

なぜなら築25年超えの中古マンションを購入すると、税金控除に関する以下の特例を適用できないからです。

以上の特例を利用すれば、買主は中古マンションを購入した年に支払う税負担が減ります。

なので築25年を超えないタイミングで売りに出せば、あなたのマンションは需要が高まるでしょう。

ただし築年数が25年未満であっても、所有期間が5年未満のマンションを売却すると、あなたが損をするので注意してください。

所有期間が5年を超えているかどうかで、マンション売却で得た利益に対してかかる税金の税率が変わります。

所有期間5年以内 （短期譲渡所得）	譲渡所得×30％
所有期間5年超過 （長期譲渡所得）	譲渡所得×15％

税率が倍以上違うので、少しでも支払う税金を抑えるなら、マンションの築年数と所有期間のタイミングをみて売却するようにしましょう。

ローン残債がマンションの売買価格を下回ってから売却する

ローン残債があってもマンションを売却することはできますが、マンションを売却したお金で、住宅ローンを一括返済しなければなりません。

マンションの売買価格が住宅ローンの返済額に満たなければ、ローンを返済するためのローン契約をすることになります。

次の新居を購入する際に利用する住宅ローンに、返済に足りない分のお金を上乗せして借入することもできますが（住み替えローン）、返済額の負担が増えるためあまりオススメしません。

月々の返済負担額を減らすために返済期間を長めにとることもできますが、あたなが次に購入する新居によって、返済期間が想定よりも短くなることもあります。

住宅ローンの返済見込みが立てられるような価格でマンションを売却するか、ローン残債を減らしてから売却するか、タイミングをみて売却するようにしましょう。

1月～3月の間にマンションを売却する

1月から3月は人の移動が多い季節なので、マンションの需要と供給が一番高く、マンションが高く売れるでしょう。

また早ければ3ヶ月以内にマンションを売却できるので、売却期間が長引いて値下げを行う必要もありません。

年明けは忙しくてマンション売却できない方は、9月から11月にマンションを売りはじめてもいいでしょう。

1月から3月に比べると家を探している人は少ないですが、9月から11月も人の移動が比較的多いので、あなたのタイミングにあわせてマンション売却をはじめてください。

地価の変動にあわせて住み替えを行う

当然ではありますが、マンションを高く売って、安く新居を購入して住み替えた方が得をします。

ですが住み替えで最大限に得をするには、不動産市場の変動にあわせてマンション売却を進めなければなりません。

上の図にあるように、2のタイミングで売却と購入を行えば、多額の利益を得られます。

ほとんど地価に動きのない1のタイミングで住み替えてもいいですが、大きな損をすることもなければ得られる利益も少ないです。

本来なら2のタイミングで売却できればいいのですが、地価の変動にあわせて住み替えるのは難しいので、3のようになる可能性もあります。

3の場合は一度マンションを売却したあと、賃貸に仮住まいをして地価が下がりきったタイミングで新居を購入します。

ですが仮住まいの期間が長すぎると、払った賃貸料が高くついてしまい、安い新居を購入したとしても、1と変わらない利益になることもあるでしょう。

少しでも2のタイミングに近づけるのであれば、あなたがマンションを手放す時点で、不動産市場がどのように変動するのか目を光らせてください。

次にマンションが高く売れるのはいつ？マンション価格が変動するタイミング

マンション価格は不動産の市場動向、ひいては経済や人の動きで変わるため、マンションが「いつ」「いくら」で売れるかを事前に把握することはできません。

ですが過去の不動産市場の流れを見れば、次にマンションが高く売れるタイミングを予測することはできます。

マンションが売れるタイミングを予測するなら、地価の動きを見るようにしましょう。

以下のグラフは、国土交通省地価公示で公開されている東京都千代田区における、過去30年分の地価変動を表しています。

参照）国土交通省地価公示・都道府県地価調査

グラフを見てわかるように、約10年おきに地価の上がるタイミングがあります。

直近では平成31年の地価がもっとも高く、東京都千代田区に関しては1平米あたり633万円の価値がありました。

このことから次に地価が高騰するタイミングは、平成31年から約10年後の令和12年～14年頃と予測できます。

ですが必ずしも10年後に地価が高騰するわけではありませんし、地価が上がったとしてもどの程度高騰するのかはわかりません。

ただ10年後に再び地価が上がるときに備えて、今からマンション売却の準備をしておいた方がいいでしょう。

次はマンション売却のための事前準備5つについて紹介します。

マンションを売りたいタイミングですぐに売却するための事前準備5つ

マンションが高く売れるタイミング、なんとなくつかめましたか？

売り時がわかったら、マンションが売れるタイミングにあわせて、売却の準備をしておきましょう！

せっかくマンション売却のタイミングがつかめても、売却の準備ができていなければ、売り時を逃してしまうこともあります。

マンション売却をする前に、何をしておくべきなのか確認しておいてください。

マンション売却の流れを確認しておく

マンション売却の流れは、次の8つのステップを踏んでいきます。

まずは相場価格の調査から行い、不動産会社へ査定を依頼するところからはじめます。

査定したのち、売却を依頼する不動産会社が決まれば、依頼するために必要な書類を用意して媒介契約を交わしましょう。

次に売却活動がはじまり、早ければ3ヶ月ほどで買主が見つかり売買契約を交わします。

マンションの売却と同時に住み替え先の新居購入も行う方は、売却の方の売買契約を交わした直後に、新居購入の売買契約も交わして、住宅ローンの手続きを行ってください。

必ずしもマンションの売却と新居の購入を同時にする必要はありませんが、タイミングをあわせた方が住み替えをスムーズに行なえます。

マンション売却にかかる費用をシミュレーションする

マンション売却にかかる費用は、主に次の6つあります。

仲介手数料	マンション売却を依頼した不動産会社に支払う報酬 （売買価格×3.24％+6万4800円）×消費税10％
印紙税	高額な取引に関わる文書にかかる税金 500万～1000万以下：5千円 1,000万～5,000万以下：1万円 5,000万～1億以下：3万円 1億～5億以下：6万円
登録免許税	登記簿に登録されている不動産所有者に関する情報の変更にかかる税金 抵当権抹消登記：2000円 住所変更登記：2000円
司法書士費用	抵当権抹消登記や住所変更登記を司法書士に依頼する場合の報酬 1～3万円ほど ※依頼する司法書士によって異なる
繰り上げ返済手数料	住宅ローンの残債分を一括返済するときにかかる手数料 11,000円（三井住友銀行の場合） ※住宅ローンを利用している銀行によって異なる
譲渡所得税	マンション売却で得た利益に対する税金 マンションの所有期間5年未満：譲渡所得×30％ マンションの所有期間5年超過：譲渡所得×15％

以上6つの費用を、一度計算してみてください。

たとえば3000万円で購入したマンションを、10年後にローンを1500万円残して4000万円で売却したときにかかる、売却費用を計算シミュレーションしてみましょう。

マンション売却にかかる費用はおよそ154万ですが、マンションを売却して得た譲渡所得1000万でローン残債1500万を返済しきれないため、総合的にかかる費用はおよそ654万です。

このように住宅ローンが残っていると、マンション売却にかかる初期費用が高くなったり、売却で得た利益がほとんどなくなったりすることがあります。

今残っているローンはいくらか？マンションを売却したお金で返済できるのか？しっかり計算するようにしてください。

マンションを売却する前に複数の不動産会社に査定を依頼する

マンション売却をはじめる前に査定を行うのですが、査定を依頼する不動産会社は複数選ぶようにしてください。

不動産会社によってマンションの査定額が違うからです。

査定には、マンションの間取りや立地などの物件情報だけでなく、不動産会社の販売実績も影響してくるため、査定額が高い会社ほど責任をもって売却活動をしてくれるでしょう。

ただしマンションの市場価格に比べて明らかに査定額が高い不動産会社は、避けるようにしてください。

高い査定額であなたの気を引き、いざ売却を依頼するとなったら地価が下がったなどと言って、マンションの売り出し価格を下げてくる不動産会社もあります。

査定額に対して納得のいく説明ができる不動産会社なら問題ないですが、歯切れが悪いなど、不動産会社の対応に不信感を持ったなら、売却依頼は見送ったほうがいいかもしれません。

マンション価格の相場を調べておく

マンションの売買価格を決める際は、主に不動産会社の査定額を基準にするかと思いますが、査定額だけでなくマンションの価格相場も参考にしてください。

なぜなら適正なマンション査定額を売買価格に設定しても、マンション周辺で実際に売られている物件の価格次第で、買主が他の物件へ流れてしまうからです。

たとえばあなたの中古マンションの査定額が4000万円でも、近くで売りに出されているマンションが3800万円に値下げされていれば、買主は安いマンションへ目が向きます。

このようにマンションの売買価格で買主へ売り逃さないためにも、相場価格は事前にしっかり調べておきましょう。

相場価格は、HOME4UやSUUMOなどの不動産情報サイトで売り物件を調べるのが早いです。

マンション売却に6ヶ月かかることを見越して予定を立てる

マンションを売りに出しても、すぐに売却できるわけではありません。

売却期間は人それぞれですが、3～6ヶ月ほどかかると言われています。

なのでマンションが高く売れるタイミングで売却をスタートさせても、6ヶ月の売却期間中にマンション売値のピークがすぎることもあるでしょう。

マンションを売りたいタイミングで売却できるように、6ヶ月前から住み替えや引越しなどの計画を立てるようにしてください。

マンション売却のタイミングを逃したときにできる3つのこと

「家庭の都合でマンションが売れるタイミングで売却できなかった…」

「マンションの売り時に売却をはじめたけど、売れずに残ってしまった…」

このようにマンションが売れるタイミングを逃してしまい、今後マンションが売れるかどうか心配している方もいるかと思います。

マンションの売り時を逃した方は、次の3つを試してみましょう。

マンションの価格を値下げして売却する
買取保証付きでマンションを売却する
マンション売却を保留にして賃貸物件にする

ただし以上の3つを試しても、マンションが高く売れるわけではありません。

むしろ想定していた金額よりも価格は下がるでしょう。

マンションを売却して得た利益が、少しでも手元に多く残る手段として参考にしてください。

マンションの価格を値下げして売却する

マンションがなかなか売れないときは、値下げまたは買主との価格交渉に対応するしかありません。

ただし値下げの時期や値下げ幅を間違えると、損をすることもあります。

値下げするタイミングには次のことに注意しましょう。

• 1ヶ月ごとにマンションの価格を5％下げる
• マンション周辺で新しく売りに出された物件価格にあわせて値下げする
• マンション周辺の物件が値下げをしたら周辺物件以上に値下げする

値下げは焦ったタイミングで行うのではなく、1ヶ月ごとにあらかじめ決めた額を値下げするようにしてください。

不動産会社が推奨しているのは1ヶ月ごとに5％の値下げですが、どれだけ値下げするかは、あなたが依頼する不動産会社に相談するようにしましょう。

ですがマンション周辺で売りに出されている物件の価格によって、値下げ幅は変えた方がいいかもしれません。

たとえばあなたのマンションと似たような物件が安い価格で売りに出されたら、思い切って大幅に値下げをすると買主の目に留まりやすくなります。

またマンション周辺の物件が値下げをしたら、あなたがそれ以上に値下げをすることで、値下げを待っていた買主の目を引けるでしょう。

買取保証付きでマンションを売却する

マンションを売却するまでの期間が決まっているのであれば、買取保証付きでマンション売却をしましょう。

買取保証とは、マンション売却を依頼した不動産会社が3ヶ月以内に買主を見つけられなかった場合に、不動産会社にマンションを買い取ってもらえる保証サービスのことです。

買取保証の適用時期が売却から3ヶ月後と定められているので、売却のタイミングを逃しても3ヶ月経てばマンションを売却できます。

また不動産会社に買取される場合は、仲介手数料がかからないため、マンション売却にかかる費用を抑えられるでしょう。

ただしマンションの買取額は、査定額の90％までと定めている不動産会社が多いです。

つまり3000万円の査定額であれば、2700万円で買い取られます。

買取額よりも高い価格でマンションを売却するなら、3ヶ月以内にマンションを売却できるように、売却活動に専念しましょう。

マンション売却を保留にして賃貸物件にする

マンションが売れなくても、住み替え先へ引越しを行わなければならないときは、マンションの売却を一度諦めて、賃貸物件にするのもいいかもしれません。

マンションの管理は引き続き行わなければなりませんが、賃借人さえ見つかれば定期的に賃貸収入を得られます。

そしてマンション価格が上がったタイミングで、再びマンション売却をはじめるといいでしょう。

ただしマンション売却を再開するときには、賃借人の立ち退きが必要なので、入居前に事前の説明をするなどをしておいた方がいいかもしれません。

【まとめ】マンション売却のタイミングは不動産会社に相談しよう！

ここまでマンションを売却するタイミングについて紹介しましたが、いかがでしたか？

記事で紹介した内容を以下にまとめました。

以上すべての点を、あなた一人で行うのは難しいかと思いますので、必ず不動産会社に相談しながら売却のタイミングを待ちましょう。

不動産会社であれば当然のことながら、毎日さまざまな不動産を扱っているので、不動産の市場価格に敏感です。

まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、マンション売却の依頼をしたい不動産会社に、今の市場価格がどうなっているのか、今後どうなっていくのか聞いてみるといいでしょう。

HOME4Uでマンションの一括査定

不動産会社もマンションが高く売れたほうが利益になるので、快く相談に乗ってくれます。

不動産会社と協力してマンションが高く売れるタイミングで売却をしましょう！